每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

一項(xiàng)已經(jīng)執(zhí)行了2000多年的制度，即將終結(jié)。

4月19日，由國(guó)家發(fā)改委編寫的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化報(bào)告2015》在京發(fā)布。報(bào)告表示，要全面實(shí)施居住證制度，在未來“戶籍制度”或讓位于“居住證制度”。

但居住證制度，強(qiáng)調(diào)的是基本公共服務(wù)的全覆蓋，在更多公共服務(wù)上，居住證持有者的享受程度，與戶籍持有人口仍有一定差距，只不過有的地方差距大，有的地方可能差距很小。

“總的想法是，居民在一個(gè)地方持有居住證的時(shí)間越長(zhǎng)，其享受的公共服務(wù)的水平和戶籍人口的水平差距要逐步縮小。”國(guó)家發(fā)改委規(guī)劃司司長(zhǎng)徐林表示，也許到某個(gè)時(shí)段之后，居住證和戶籍制度之間就沒有什么差別了，“那時(shí)候中國(guó)的戶籍制度就最終可以讓位于居住證制度”。

對(duì)此，很多媒體的解讀是“居住證未來將取代戶籍制度”。如果解讀是正確的，那么意味著，中國(guó)實(shí)行了2000多年的這個(gè)制度，將最終被棄入故紙堆。而隨之，全民的財(cái)富格局，將再次被“洗牌”。

有的城市將越來越富，有的城市將越來越窮

人口對(duì)城市的發(fā)展，非常關(guān)鍵。

中信建投研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，2000年至2010年，我國(guó)東部地區(qū)人口在遷入量上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，遷入人口占全國(guó)遷移總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到了82.4%，西部中部分別僅占12.1%和6.5%。

其中，北京、上海、天津三大城市的凈遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%增長(zhǎng)到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。六普期間人口凈流入規(guī)模最大的五大的省市上海、北京、天津、浙江、江蘇，全部在東部。

五普期間，山西還是凈遷入城市，但第六次普查時(shí)，它已經(jīng)變成了凈遷出城市。這也是很多中部地區(qū)城市的“通病”，甚至六普結(jié)果顯示，中部區(qū)域首次成為全部?jī)暨w出地區(qū)。其中安徽、江西、貴州等城市的凈遷出人口占到了全國(guó)的53.6%。安徽的凈遷出人口比重甚至達(dá)到15.0%，成為全國(guó)最主要的人口遷出地。

這個(gè)背景就說明，居住證一旦代替戶籍，那些對(duì)人口有極大吸引力的城市，各檔次的人口會(huì)越來越多，城市也將變得越來越富有，而那些人口大量流出的城市，則會(huì)因此更加凋敝、蕭條。

中國(guó)房地產(chǎn)格局將被顛覆

人口的遷徙，也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分化，因?yàn)檫w徙人口傾向于在遷徙地買房。

中新建投統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就顯示，2014年東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售金額分別為59%、23%和18%，銷售面積分別為48%、30%和22%。

但值得指出的是，目前的狀況是，遷徙人口通常會(huì)在自己原戶籍地也買一套房子。因?yàn)檫w徙人口的養(yǎng)老、醫(yī)療、子女教育等社會(huì)保障，還是由原戶籍所在地提供。有時(shí)年老父母也不愿意隨子女遷徙。東部地區(qū)很多城市房?jī)r(jià)居高不下，也一定程度上限制了遷徙人口置業(yè)，他們中有一部分人會(huì)選擇在遷徙城市租房，在老家買大房。

實(shí)際上，從這里面可以看出，制約外地人口置業(yè)的最大原因，還是“戶籍”，因?yàn)闊o法落戶，就意味著無法享受所在城市的養(yǎng)老、醫(yī)療、子女教育等社會(huì)保障，這影響著人們生活的方方面面。

邦爺就認(rèn)識(shí)一個(gè)安徽來滬的家庭，經(jīng)過十幾年的打拼，在上海的黃浦區(qū)核心地段購(gòu)買了住房。但去年家里的兒子初中畢業(yè)，無法在滬參加中考，不得不回老家念高中。所以，很多時(shí)候不是外地人口不愿安家，而是不穩(wěn)定因素實(shí)在太多。

而一旦戶籍制度被打破，居住證人口和戶籍人口所享受的公共服務(wù)差別縮小，老家的房子不再是必需品，中國(guó)的房地產(chǎn)格局必將產(chǎn)生巨大變化。

選擇在新城市安家買房的人口規(guī)模會(huì)迅速增長(zhǎng)，出售老家房子、遷入新城市買房等情況，也會(huì)一夜暴增。

居民財(cái)富差距會(huì)越來越大

戶籍制度的變化對(duì)居民財(cái)富的影響，大體邏輯是，戶籍制度改變?nèi)丝谶w徙和置業(yè)現(xiàn)狀，影響城市的發(fā)展機(jī)會(huì)，提供教育、醫(yī)療等公共服務(wù)的能力，以及人均可支配收入等各種指標(biāo)，這將加劇不同城市的差距。而這些差距很大一部分將體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，比如房?jī)r(jià)。城市商品住宅均價(jià)的差距，則會(huì)進(jìn)一步拉大以房屋為主要資產(chǎn)的居民，賬面財(cái)富價(jià)值的差距。

那么，我們具體來看下各大城市的公共服務(wù)能力、人均收入和房?jī)r(jià)間差距有多大。

以同是直轄市的上海和重慶為例。上海2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，上海的一般公共預(yù)算支出6191.56億元，以上海去年2415.25萬常住人口計(jì)算，人均公共預(yù)算支出達(dá)到2.56萬元。其中僅醫(yī)療衛(wèi)生與計(jì)劃生育支出總額就達(dá)303.46億元，人均獲得的醫(yī)療衛(wèi)生財(cái)政開支高達(dá)1256元。以上海擁有的執(zhí)業(yè)醫(yī)師數(shù)量，可以做到每240多人就擁有1位醫(yī)生。

官方數(shù)據(jù)顯示，重慶2015年政府的一共預(yù)算支出3793.8億元，按常住人口3016.55萬人計(jì)算，人均財(cái)政支出僅1.26萬出頭。執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師6.10萬人，平均接近500個(gè)重慶市民才擁有1個(gè)醫(yī)生。高等教育毛入學(xué)率方面，上海2012年已超70%，重慶2015年為40.5%。

另外，官方數(shù)據(jù)顯示，西安2015年全市居民人均可支配收入27845元，重慶20110元，蘇州42987元，上海49867元。

無論是教育機(jī)會(huì)、醫(yī)療資源，還是更多公共服務(wù)投入，直轄市間的差距尚且這么大，何況直轄市和普通省會(huì)城市、省會(huì)城市和普通二級(jí)城市之間的差距。這種城市間的貧富分化，作用于城市公共服務(wù)投入和優(yōu)劣的效果會(huì)非常明顯。

公共服務(wù)能力對(duì)吸引人口，特別是吸引人口安居置業(yè)，非常關(guān)鍵。由此，我們可以看到，近期很多東部城市，新房均價(jià)不斷創(chuàng)新高，而西部城市的住宅價(jià)格不僅低位徘徊，有的甚至出現(xiàn)了下跌。

3月份的“70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)”就顯示，北京、上海、深圳、杭州、蘇州、南京、廈門等東部大城市房?jī)r(jià)同比漲幅在10%以上。中西部除了重慶、西安、蘭州上漲外，昆明、貴陽、銀川、包頭、呼和浩特等城市房?jī)r(jià)都同比下跌。

城市人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)將加劇

“城市對(duì)人口的爭(zhēng)奪戰(zhàn)未來將進(jìn)一步加劇。”《地產(chǎn)大數(shù)據(jù)之人口遷徙 零和博弈下的城市戰(zhàn)爭(zhēng)》中的觀點(diǎn)，邦爺表示認(rèn)同。

短期來看，那些收入較高、財(cái)富較多的高凈值人群，更傾向向東部發(fā)達(dá)城市遷徙。專業(yè)能力、財(cái)富等級(jí)較低的人，則傾向留守自己所在的城市。這不僅會(huì)加劇人的貧富分化，也會(huì)增加城市間的優(yōu)劣差距。因?yàn)槭チ艘詫I(yè)人員、精英人群為代表的高收入人群，城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力會(huì)受到嚴(yán)重的挫傷。

而對(duì)多數(shù)以房屋為主要資產(chǎn)的中國(guó)家庭來說，這場(chǎng)城市“戰(zhàn)爭(zhēng)”的輸贏，很大程度上會(huì)影響家庭的財(cái)富。

未來，不同城市的房屋均價(jià)注定將進(jìn)一步的兩極分化。能否在這場(chǎng)城市戰(zhàn)爭(zhēng)中，最終成為勝者，不僅對(duì)地方政府是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，也將影響到多數(shù)房屋業(yè)主和開發(fā)商的切身利益。然而，能在這場(chǎng)“戰(zhàn)爭(zhēng)”中贏得勝利的，終將只是少數(shù)。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波