每經(jīng)編輯 夏冰    

每經(jīng)記者 夏冰

作為蘇寧在徐州商業(yè)版圖上的首個(gè)旗艦作品，蘇寧廣場“闖入”徐州淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)這個(gè)中心城市顯然是有備而來，不僅帶來超60億元的投資，還創(chuàng)造出266米“徐州第一高樓”，打造出徐州目前僅有的精品高端商業(yè)體項(xiàng)目。

“徐州目前商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，業(yè)態(tài)不全，中心商圈缺少精品高端項(xiàng)目，缺少高大上的現(xiàn)代商業(yè)廣場，缺少真正意義的購物中心。同時(shí)，商業(yè)競爭不充分、不激烈，某種程度上還屬于一家獨(dú)大，多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、多級(jí)次的競爭格局并沒有真正形成，也導(dǎo)致了當(dāng)下徐州百姓追求個(gè)性化、多元化、品質(zhì)化、生活化的消費(fèi)需求得不到釋放和滿足，這反而是給徐州蘇寧廣場搭建了一個(gè)很好的發(fā)展空間和機(jī)遇平臺(tái)。”4月26日，蘇寧置業(yè)集團(tuán)商業(yè)廣場公司副總經(jīng)理邵勇在徐州蘇寧廣場全球招商發(fā)布會(huì)間歇告訴記者。    

作為蘇寧在徐州商業(yè)版圖上的首個(gè)旗艦作品，徐州蘇寧廣場計(jì)劃投入超60億元，項(xiàng)目以50萬平方米的總體量、16萬平方米的商業(yè)規(guī)模，成為目前徐州乃至淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)首屈一指的商業(yè)項(xiàng)目。在4月26日召開的全球招商發(fā)布會(huì)活動(dòng)現(xiàn)場，500名來自國內(nèi)外知名品牌的負(fù)責(zé)人，激烈爭搶蘇寧廣場商業(yè)席位。

填補(bǔ)徐州商業(yè)業(yè)態(tài)空白

蘇寧廣場是蘇寧置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的旗艦產(chǎn)品。公開資料顯示，徐州蘇寧廣場位于徐州核心商圈彭城廣場，占地66.5畝，建筑規(guī)模50萬平方米，總投資60億元，整體建筑由五棟塔樓組成，多為城市核心地標(biāo)性建筑，涵蓋超五星凱悅酒店、SOHO辦公、國際5A甲級(jí)寫字樓、服務(wù)型國際豪宅、空中商鋪以及16萬平方蘇寧廣場。

因地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，輻射徐州周邊20多個(gè)地級(jí)市、1.3億人口的龐大的消費(fèi)客群的地理位置優(yōu)勢。也正因如此，目前，徐州中心商圈聚集了多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，的如金鷹國際、中央百大、金地百貨、彭城壹號(hào)、銀座商城以及在建中的蘇寧廣場、雨潤廣場，那們，在激烈的競爭中，蘇寧廣場走差異化的業(yè)態(tài)拉開了競爭位置。

邵勇表示，徐州蘇寧廣場所在商圈具有先天的、超強(qiáng)的聚客能力。徐州蘇寧廣場正坐落于彭城廣場商圈的核心位置是徐州最具活力和人氣的商業(yè)中心，其日均客流就有20萬人次，節(jié)假日客流更是達(dá)到30萬到40萬人次，同時(shí)也是正在建設(shè)中的一號(hào)、二號(hào)線雙地鐵接駁的樞紐位置；另外，由于定位是高端商業(yè)體，該業(yè)態(tài)將填補(bǔ)徐州當(dāng)?shù)刎汃さ男熘萆虡I(yè)業(yè)態(tài)的空白。 

“對(duì)商業(yè)企業(yè)來說，定位其實(shí)就是進(jìn)行廣場細(xì)分，確定目標(biāo)客層，占領(lǐng)顧客心智資源。我們針對(duì)消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)，緊緊圍繞80后90后主力消費(fèi)客群、家庭消費(fèi)、旅游消費(fèi)，依據(jù)徐州市場商業(yè)業(yè)態(tài)空白的現(xiàn)狀，充分做好了行業(yè)細(xì)分、優(yōu)化業(yè)態(tài)、精準(zhǔn)定位的準(zhǔn)備工作，使得我們擁有了近距離聆聽消費(fèi)者心聲的平臺(tái)。”邵勇如是介紹。

據(jù)權(quán)威調(diào)研以及過往實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，餐飲、影院、娛樂可以帶來10%-15%的客流轉(zhuǎn)化，生活超市可以帶來35%-39%的客流轉(zhuǎn)化。

邵勇表示，為了緊貼上述的主流業(yè)態(tài)趨勢，徐州蘇寧廣場進(jìn)行了業(yè)態(tài)優(yōu)化，精選優(yōu)選優(yōu)質(zhì)品牌，通過品牌自身的吸附力來開拓市場，贏得市場。“隨著消費(fèi)的多元化、個(gè)性化發(fā)展，新興品牌方興未艾，目前還有很大未開拓的市場和為涉及的領(lǐng)域，蘇寧廣場將大量引進(jìn)市場上新興品牌、設(shè)計(jì)師品牌、生活化品牌，以女性消費(fèi)為主題，引進(jìn)個(gè)性品牌，整合美發(fā)美容、書吧、個(gè)人護(hù)理、集合店，讓消費(fèi)更加有調(diào)性、有品質(zhì)、有氣質(zhì)。”

據(jù)介紹，將有40%的品牌為首入徐州市場，更有80%的品牌將在徐州蘇寧廣場開設(shè)品牌形象店、旗艦店。

多元業(yè)態(tài)組合引進(jìn)智能管理

對(duì)商業(yè)企業(yè)來說，定位其實(shí)就是進(jìn)行廣場細(xì)分，確定目標(biāo)客層，占領(lǐng)顧客心智資源。

采訪中，邵勇表示，總體量16萬平方的徐州蘇寧廣場購物中心，其定位就是“精品、時(shí)尚、家庭品質(zhì)消費(fèi)”。

邵勇對(duì)記者舉例，為打造頂級(jí)的城市商業(yè)綜合體，蘇寧廣場希望在未來O2O模式引領(lǐng)下，與品牌商家打造共生共榮的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。比如，目前零售品類中運(yùn)動(dòng)、休閑、兒童、快銷品呈現(xiàn)增長趨勢。廣場將以兒童消費(fèi)為主題，在傳統(tǒng)零售品牌整合基礎(chǔ)上，積極引進(jìn)玩具集合店、兒童早教、兒童娛樂等各類DIY體驗(yàn)項(xiàng)目；另外，還將充分發(fā)揮蘇寧集團(tuán)自有品牌優(yōu)勢，大力推廣零售科技，發(fā)揮蘇寧O2O零售領(lǐng)先優(yōu)勢；如在廣場內(nèi)打造蘇寧易購精品店、蘇寧紅孩子母嬰產(chǎn)品旗艦店、蘇寧影院外，同時(shí)與日本丸悅超市合作精品超市，與喜悅冰場打造徐州唯一真冰滑冰場，為消費(fèi)者創(chuàng)造智能化、主題化、差異化的體驗(yàn)服務(wù)。

值得注意的是，徐州蘇寧廣場將推出商業(yè)生態(tài)場景化、商業(yè)業(yè)態(tài)定制化。項(xiàng)目將在廣場內(nèi)建設(shè)綠植墻、空中花園、小型水井，在蘇寧易購店內(nèi)，在VIP客服中心里，建立蘇寧海外購、蘇寧易購、蘇寧旅游、蘇寧金融、易付寶、眾籌、足球展覽等項(xiàng)目體驗(yàn)場景。

 除重點(diǎn)在休閑場景、社交場景、體驗(yàn)場景上進(jìn)行精心設(shè)計(jì)和打造外，蘇寧置業(yè)在構(gòu)建智能管理上，重點(diǎn)構(gòu)筑智能建筑、智慧運(yùn)營、智慧購物三大模塊。這就包括智能停車、全場WIFI、BA系統(tǒng)、云POS銷售、客流統(tǒng)計(jì)、巡場管理、庫存管理、CRM體系、導(dǎo)購體系、互動(dòng)體驗(yàn)等，以及線上線下以及游戲互動(dòng)。

“在購物中心的業(yè)態(tài)組合上，零售占到55%、國際美食占到20%、娛樂占到10%、生活配套占到15%。”邵勇在向記者介紹傳統(tǒng)商業(yè)綜合體結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代如何創(chuàng)新時(shí)表示，徐州蘇寧廣場將集合電子商務(wù)優(yōu)勢，融入大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)元素，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)綜合體“互聯(lián)網(wǎng)+”改造，利用大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。憑借蘇寧獨(dú)有的資源優(yōu)勢，打通線下實(shí)體平臺(tái)與線上易購平臺(tái)兩億會(huì)員，實(shí)現(xiàn)線上線下資源的開發(fā)共享。通過大數(shù)據(jù)收集，對(duì)會(huì)員進(jìn)行消費(fèi)行為分析，聯(lián)合品牌商，同時(shí)滿足了線下體驗(yàn)和線上便捷的雙重需求，已經(jīng)成為精準(zhǔn)營銷的成功范例。

對(duì)于蘇寧置業(yè)的多元業(yè)態(tài)布置以及對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)綜合體做出多元?jiǎng)?chuàng)新，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，“從蘇寧置業(yè)的投資方向看，其在商業(yè)地產(chǎn)方面的動(dòng)作頻頻，比如和萬達(dá)等房企進(jìn)行合作，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速擴(kuò)張。而從其徐州項(xiàng)目來看，抓住了徐州后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的時(shí)機(jī)，項(xiàng)目的城市進(jìn)入積極且富有進(jìn)取型，同時(shí)能夠通過‘商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)’來實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營能力的提升。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從其商業(yè)運(yùn)營來看，因?yàn)楸旧碓跇I(yè)態(tài)布置方面，就可以利用其自有業(yè)態(tài)進(jìn)行O2O平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)鏈的搭建，所以整個(gè)運(yùn)營成本是不高的。而且這樣會(huì)使得建筑設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營、消費(fèi)需求挖掘等更加具備使用性。這也使得此類項(xiàng)目的招租成本很低，同時(shí)使得租賃期的運(yùn)營比較穩(wěn)定，對(duì)于相關(guān)商家和相關(guān)品牌運(yùn)營商都是一個(gè)利好。