每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-cirle）

年初，有接近上海市房管局的人士私下聊天時(shí)泄密：上海的限購(gòu)可能在今年會(huì)取消。邦爺立即找了個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的老法師求證，后者覺(jué)得可能性為零，因?yàn)橄拶?gòu)政策要考慮一個(gè)重要因素——人口。

現(xiàn)在看來(lái)，他的判斷是對(duì)的，上海于3月25日出臺(tái)了最嚴(yán)限購(gòu)令，要求購(gòu)房者的社保必須連續(xù)交滿60個(gè)月，才能取得購(gòu)房資格。

不過(guò)，不久后“限購(gòu)令”的細(xì)則就進(jìn)行了微調(diào)，允許那些中途因?yàn)閾Q工作，有過(guò)短暫中斷社保繳納記錄的購(gòu)房者買(mǎi)房。

而這也讓很多人覺(jué)得，上海的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，也許未來(lái)會(huì)繼續(xù)放松。

在這里，邦爺很負(fù)責(zé)任地告訴大家，限購(gòu)放松的可能性確實(shí)存在，而且已經(jīng)有了明確的時(shí)間表。

這個(gè)時(shí)間表就隱藏在《上海市人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市戶籍制度改革的若干意見(jiàn)》（下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）里。

有粉絲可能會(huì)說(shuō)了～邦爺你不要欺負(fù)我讀書(shū)少，《意見(jiàn)》我前后讀了十來(lái)遍，哪有“限購(gòu)政策退出”這幾個(gè)字？

聽(tīng)邦爺慢慢道來(lái)…

人口規(guī)模的加減法

在《通知》中，邦爺看到一個(gè)條款：

【第三部分的第（五）條】加強(qiáng)實(shí)有人口信息化建設(shè)。以實(shí)有人口信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善跨部門(mén)信息整合和共享，切實(shí)加強(qiáng)信息數(shù)據(jù)后續(xù)開(kāi)發(fā)應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)人口信息動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，為加強(qiáng)人口服務(wù)管理、制定人口發(fā)展戰(zhàn)略和政策提供支撐。

有人說(shuō)，這個(gè)和上海的限購(gòu)令何時(shí)退出有神馬關(guān)系？明明一個(gè)是戶籍政策，一個(gè)是房產(chǎn)政策好吧！

邦爺可以非常明確地告訴大家，這兩個(gè)政策不僅有關(guān)，而且關(guān)聯(lián)性極高。因?yàn)檫@些政策最終服務(wù)的都是一個(gè)目標(biāo)“城市人口規(guī)模不超過(guò)2500萬(wàn)人”。

在這個(gè)目標(biāo)之下，房產(chǎn)政策、戶籍政策，乃至于上海的2015—2040年的城市總體規(guī)劃，都在疏散上海中心城區(qū)現(xiàn)有的常住人口。

上海今年初發(fā)布的《上海城市總體規(guī)劃（2015—2040）綱要概要》提到，考慮人口的動(dòng)態(tài)變化性，通過(guò)監(jiān)測(cè)人口增速、人口結(jié)構(gòu)變化等關(guān)鍵指標(biāo)，對(duì)可能超出規(guī)劃預(yù)期目標(biāo)的人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、分布等變化做出評(píng)估和預(yù)判，評(píng)估建設(shè)用地供應(yīng)、住房供應(yīng)、公共設(shè)施配置、市政交通保障等方面的匹配度，及時(shí)進(jìn)行政策調(diào)控。

換句話說(shuō)，上海未來(lái)將能夠精確又及時(shí)地掌握不同時(shí)間、不同地點(diǎn)的人口數(shù)量。限購(gòu)令最終是否退出，將不僅僅取決于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的快和慢，更取決于上海的城市人口規(guī)模能不能確保不突破紅線。

這意味著，只要上海的城市常住人口總量，出現(xiàn)一定幅度的下降，并且房?jī)r(jià)漲速慢慢趨于平穩(wěn)，史上最嚴(yán)的限購(gòu)政策就有可能降溫。

按照上海第六次人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，部分城區(qū)限購(gòu)令的解除時(shí)間很可能是五年后。 因?yàn)閷脮r(shí)上海本地戶籍適齡首次置業(yè)人群將比現(xiàn)在減少至少一半。

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市第六次人口普查數(shù)據(jù)手冊(cè)

人口的兩個(gè)疏散方向

具體來(lái)說(shuō)，上海未來(lái)會(huì)有兩個(gè)“人口疏散”方向。

第一，是把中心城區(qū)人口疏散向青浦、奉賢、嘉定等新城疏散。主城區(qū)嚴(yán)格控制商品住宅用地規(guī)模，新增住宅用地供應(yīng)向重要的新城傾斜。

將新城和重點(diǎn)新市鎮(zhèn)作為新增人口的主要空間載體，提升新城、新市鎮(zhèn)的人口密度、崗位密度。完善新城的公共服務(wù)、環(huán)境品質(zhì)與就業(yè)服務(wù)的配套。

換句話說(shuō)，就是通過(guò)將大量的學(xué)校、醫(yī)院、就業(yè)崗位、商業(yè)服務(wù)設(shè)施遷到新城，讓越來(lái)越多的中心城區(qū)人口愿意去青浦、嘉定、松江等新城買(mǎi)房。

第二，則是向上海周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)進(jìn)行人口疏散。

《規(guī)劃》提出，將位于重要區(qū)域廊道上、既有基礎(chǔ)較好的嘉定新城、松江新城、青浦新城、南橋新城、南匯新城，培育為長(zhǎng)三角城市群中具有綜合性輻射、服務(wù)作用的綜合性節(jié)點(diǎn)城市，強(qiáng)化樞紐和交通支撐能力，加強(qiáng)其與周邊地區(qū)的組合、協(xié)作發(fā)展，提升新城的區(qū)域核心功能。

嘉定、松江、青浦、南匯、南橋等新城中心，承載文化和科技創(chuàng)新等全球城市部分核心功能，提升新城中心的綜合性服務(wù)功能和對(duì)于近滬地區(qū)城鎮(zhèn)的服務(wù)和輻射能力，使新城中心達(dá)到市級(jí)副中心的能級(jí)水平。

換句話說(shuō)，會(huì)有大量的好學(xué)校、好醫(yī)院、包括知名的商業(yè)以及大量的工作崗位，將安排在上海的市郊，而這些資源不僅僅向新城本地人口提供服務(wù)，還將會(huì)向周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)提供服務(wù)。

這就告訴大家一個(gè)信號(hào)：現(xiàn)在去花橋、淀山湖、瀏河、平湖買(mǎi)房是聰明的，未來(lái)這些地方的很多公共服務(wù)和配套，會(huì)和上海城區(qū)差別不大。

邦爺認(rèn)為，在這兩個(gè)任務(wù)都完成后，上海的住房限購(gòu)政策，就會(huì)慢慢因?yàn)楣δ芡嘶烦鰵v史舞臺(tái)。

而在人口的疏解過(guò)程中，不排除主城區(qū)和新城的限購(gòu)政策會(huì)呈現(xiàn)不同的調(diào)整方向。比如像急于導(dǎo)入人口的臨港，就不適宜過(guò)于嚴(yán)格地限購(gòu)；而供應(yīng)本就緊張的中心城區(qū)，有可能在現(xiàn)有的限購(gòu)政策之上再升級(jí)。

編輯:王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波