滬深兩市上市公司2015年年報披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，由于綠地控股去年實現(xiàn)A股上市，滬深兩市共計142家上市房企營業(yè)收入總計高達(dá)12127.3億元，首次破萬億元，同比大漲37%；但歸屬母公司股東的凈利潤合計959.45億元，同比僅增長7%，即平均每家上市公司每天約賺185萬元。

值得一提的是，73家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，占比超過五成；27家虧損，占比接近兩成。

《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，2014年，142家上市房企平均凈利率為10%，2015年則降至8%，下降兩個百分點。事實上，對比近三年來A股上市房企總體表現(xiàn)來看，增收難增利趨勢一直難以改變。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，增收不增利，既有土地成本占房價總額中比重過大的影響，同時也有房企自身重資產(chǎn)經(jīng)營模式的問題。而部分虧損額增大的房企，實際上和新進(jìn)項目過少、企業(yè)經(jīng)營成本過高等有關(guān)系。

逾五成房企凈利潤下滑

即使是千億元級的保利地產(chǎn)，2015年歸屬母公司股東的凈利潤的同比增長率也僅為1.2%，與2013年13.52%的同比增長率水平相比，下降了12個百分點。當(dāng)然，對于多數(shù)大型房企來說，2015年的凈利潤增速水平有所提升。萬科A2015年歸屬母公司股東的凈利潤的同比增長率為15%，上年同期這一數(shù)據(jù)則為4%，增加11個百分點。

另外，雖然上述142家房企平均每家公司去年歸屬母公司股東的凈利潤接近6.8億元，但實際上這一凈利潤指標(biāo)超過1億元的為76家，占比僅超過一半；而這一凈利潤指標(biāo)超過平均數(shù)6.8億元的上市房企只有30家，占比21%。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，從目前公布2015年年報的房企業(yè)績來看，分化比較明顯，即使有些大型房企凈利潤增速水平也在快速下滑，中小企業(yè)更是直接進(jìn)入凈利潤下滑通道。

值得一提的是，在上述142家公布2015年年報的上市房企中，有73家凈利潤下滑，其中嘉凱城和廊坊發(fā)展這兩家恒大地產(chǎn)舉牌的地產(chǎn)企業(yè)同樣增速下滑劇烈。嘉凱城居首位，同比增長幅度為—6252.2%，廊坊發(fā)展居第6位，同比增長率為—1156%。

同時，金融街也遭遇歸屬母公司的凈利潤同比增長率下滑局面，為—23%，上年同期則為1.2%；金地集團(tuán)2015年這一同比增長率指數(shù)為—19.94%，上年同期則為10.77%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為 27.79%，較上年同期減少 0.74 個百分點。

對此，金地集團(tuán)解釋稱，公司實現(xiàn)營業(yè)收入和歸屬于母公司凈利潤同比分別下降 28.21%和 19.94%，主要是由于結(jié)算面積減少所致。報告期內(nèi)，房地產(chǎn)項目結(jié)算面積 265.66 萬平方米，同比下降 23.53 %；結(jié)算收入 305.30 億元，同比下降 30.36%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這與企業(yè)項目布局和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。其中，部分房企并非專業(yè)型的房地產(chǎn)公司，有多元化產(chǎn)業(yè)做支撐，所以營業(yè)收入同比上升。但部分房企的地產(chǎn)項目布局相對集中、且該區(qū)域樓市庫存量大，即使降價也難以消化，其營業(yè)收入和凈利潤情況皆不理想。

盈利能力受挫

事實上，剔除2015年上市的綠地控股后，上述141家上市房企近三年來歸屬母公司股東的凈利潤總額穩(wěn)中上升，但增長速度迅速放緩。

數(shù)據(jù)顯示，141家上市房企2015年、2014年及2013年歸屬母公司股東的凈利潤分別為890.59億元、900.43億元以及887.46億元；同比增長率分別為—1%、1.5%及15%。

事實上，凈利潤下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績變動的原因基本都與布局庫存量過高城市有關(guān)，銷售價格下行，毛利率減少，項目現(xiàn)房存貨增加，進(jìn)而加重企業(yè)資金壓力，進(jìn)一步侵蝕凈利潤額度。

更重要的是，庫存過高城市去化率難以提升，能夠拉回利潤的城市卻難以進(jìn)入。有公開數(shù)據(jù)顯示，2015年，一線城市去化周期回歸健康，商品房銷售價格上漲約 17%；二、三、四線城市的去化周期依然保持在高位，銷售價格下跌約 1%。不同城市庫存去化壓力分化更加明顯。

另一面則是，2015年，全國土地成交價格同比上漲 11.3%，地價漲幅高于房價漲幅 3.9 個百分點；尤其是一線城市土地溢價率攀升至近 30%，甚至出現(xiàn)地價高于房價情況。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2015 年，北京、上海商品房銷售額同比分別增長 28%、46%，商品房銷售面積同比分別增長 7%、17%，銷售去化周期約為 12 個月，市場供求關(guān)系有所改善，項目投資競爭加劇，北京、上海土地溢價率分別為 38%、30%的歷史高位；廣州商品房銷售額和 2014 年基本持平，商品房銷售面積同比增長 7%，銷售去化周期約為 17 個月，市場銷售去化存在一定壓力，廣州土地溢價率達(dá)到 10%。

“下重注投資三、四線城市項目的企業(yè)周轉(zhuǎn)速度過慢，現(xiàn)金回轉(zhuǎn)壓力大，今年更難以在一線城市和部分熱點二線城市增加土地儲備，從投資周期角度來講，對提升利潤反作用力更大。”某業(yè)內(nèi)人士直言，如果這些企業(yè)無法抓住今年樓市的回暖期，未來日子或?qū)⒈容^難過。

反觀有實力在一線城市拿地的房企，由于全城豪宅化面積持續(xù)擴(kuò)大，能否靠增加產(chǎn)品附加值贏得高端客戶又是一大關(guān)卡。正如某豪宅銷售人士所言，“在北京有項目可賣固然好，但壓力其實更大，更焦慮”。