每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

說到金融街，曾被眾多券商追捧為地產(chǎn)股“五朵金花”之一，但當(dāng)下會否名實相副？

日前，金融街（000402，SZ）對外披露2015年年報，但多項業(yè)績亮紅燈，比如公司實現(xiàn)營收155.6億元，同比下滑逾29%，歸屬于上市公司股東凈利潤22.5億元，同比下降約23%，尤其是經(jīng)營現(xiàn)金大幅流出大約128.4億元，同比上升大約3倍。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，與同行相比，金融街對去年經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅流出所作出的解釋，仍難掩其模式背后的轉(zhuǎn)型困局。

金融街模式首遭業(yè)績之憂

去年，金融街賬面現(xiàn)金大約85.4億元，同比微增不足5億元，但去年短期負債高達152.5億元，同比暴增大約100億元。

2014年下半年以來，地產(chǎn)股再融資開閘，尤其是去年金融街對外融資177億元。但就其而言，一方面是增持和地產(chǎn)擴張需消耗資金，另一方面是賬面現(xiàn)金難以覆蓋掉短期借款，對其資金鏈壓力不容小覷。

16年前，北京金融街集團借殼重慶華亞紙業(yè)，將“北京金融城”業(yè)務(wù)模式推向資本市場，一度成為地產(chǎn)股中的“五朵金花”之一。

2010年，金融街借殼上市迎來10周年這一重要節(jié)點，開始調(diào)轉(zhuǎn)發(fā)展模式，由最初單純的土地開發(fā)向房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變，再由房地產(chǎn)開發(fā)向“房地產(chǎn)開發(fā)+持有經(jīng)營”轉(zhuǎn)變，逐漸形成具有金融街自身特色的發(fā)展模式。

記者注意到，與住宅市場較受多輪樓市調(diào)控的深刻影響，商業(yè)地產(chǎn)卻一路狂飆，迎來“井噴式”發(fā)展，比如金融街除了北京大本營之外，加速向上海、廣州、天津、重慶、惠州等城市擴張。

從金融街財報來看，2010年至2012年該公司營收與凈利潤均同步穩(wěn)健增長，尤其是前兩年凈利潤增幅要高于營收增幅，2012年營收增幅反超凈利潤增幅。彼時，金融街一直以中國商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者自居。

不過，商業(yè)地產(chǎn)“井噴式”爆發(fā)也帶來了更多二線城市高空置率，基于其不同于住宅產(chǎn)品高周轉(zhuǎn)率的特性，比如反映到金融街2014年財報上，即為營收增幅10.8%，凈利潤微增1.24%，但去年多項業(yè)績指標(biāo)集體下滑，較為罕見。

記者還發(fā)現(xiàn)，去年，金融街扣除非經(jīng)常性損益后實現(xiàn)凈利潤僅為6億元，同比下滑高達70.9%。今年一季度，金融街實現(xiàn)營收43億元，同比增幅237%，基于銷售簽約與回款增加，經(jīng)營性現(xiàn)金流入顯著增加，但歸屬上市公司股東凈利潤約7.8億元，同比下滑2.21%。

依此來看，金融街今年一季度明顯遭遇了“增收不增利”的被動局面，金融街某區(qū)域一位營銷中層表示，與不少房企一樣，他們也遇到了成長的煩惱，區(qū)域分化越來越大，加劇了其擴張風(fēng)險。

記者向金融街董辦發(fā)去了采訪提綱，對方答應(yīng)及時回復(fù)，但截至發(fā)稿仍未收到相關(guān)回復(fù)。

商務(wù)地產(chǎn)商何以突圍？

相對而言，立足于“上海金融城”而上市的陸家嘴（600633，SH），同樣主打商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)與租賃，卻是另一番發(fā)展景象。

去年，陸家嘴實現(xiàn)營收56.3億元，同比增長10%，歸屬于上市公司股東凈利潤達19億元，同比增長18.6%，經(jīng)營現(xiàn)金流由2014年凈流出近10億元轉(zhuǎn)為凈流入33億元。

記者發(fā)現(xiàn)，從近幾年來看，陸家嘴的營收、凈利潤、經(jīng)營凈現(xiàn)金流入（除去2014年經(jīng)營凈現(xiàn)金為流出）等關(guān)鍵指標(biāo)均較為穩(wěn)健增長，這主要得益于其深耕上海CBD等核心片區(qū)，明顯不同于金融街全國化擴張。

2015年，陸家嘴自持物業(yè)總建筑面積為154 萬平方米，尤其是優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓自持逾百萬平方米，其中房地產(chǎn)租賃毛利率83.7%，但陸家嘴竣工、新開工與續(xù)建項目合計總建筑面積逾232萬平方米，去年地產(chǎn)開發(fā)毛利率42%。

去年，金融街自持物業(yè)總建筑面積為61.6萬平方米，其中寫字樓占了近40萬平方米，毛利率接近92%，而金融街儲備地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃總建筑面積914萬平方米，其中去年新開工與竣工面積累計278萬平方米，但地產(chǎn)開發(fā)毛利率僅為25.7%。

依此來看，金融街與陸家嘴作為國內(nèi)商務(wù)地產(chǎn)標(biāo)桿房企，高毛利率的商業(yè)租賃模式應(yīng)是主流，但當(dāng)前兩家自持量雖然仍在上漲，但相對于其較低毛利率的地產(chǎn)開發(fā)所占比重來說，仍然相對較低，特別是金融街表現(xiàn)較為明顯。

陸家嘴對外表示，從長期發(fā)展而言，融資模式單一和持有型物業(yè)占有大量資金，會導(dǎo)致資金鏈趨緊，影響規(guī)模化拓展，應(yīng)變單純“同質(zhì)擴大”為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)“異質(zhì)擴張”，向商業(yè)零售、金融投資擴張。

記者從金融街2015年財報發(fā)現(xiàn)，其新戰(zhàn)略是想從商務(wù)地產(chǎn)向住宅地產(chǎn)等細分領(lǐng)域跨界經(jīng)營，但就當(dāng)前地產(chǎn)股跨界情況來看，多數(shù)轉(zhuǎn)型實際成效并不明顯。