每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

從去年開始，上海的房租就一直在漲，邦爺身邊租房住的朋友們沒有不抱怨的。

但抱怨也沒用，上海的房租還在漲。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，4月份的房屋租賃指數(shù)1847點，可又比上個月升了18點，而且漲幅再擴大0.22%（已經(jīng)連續(xù)3個月擴大了）。

上海14個行政區(qū)中，除金山、崇明，其他區(qū)域4月中端住房的房租全部上漲：

楊浦、黃浦、虹口、靜安分別上漲1.38%、1.20%、1.12%、1.09%。

嘉定、松江、閔行，分別上漲1.08%、0.86%、0.78%。

新靜安大寧綠地、浦東塘橋、虹口涼城、長寧中山公園分別上漲1.53%、1.48%、1.44%、1.43%。

楊浦五角場、浦東張江分別上漲1.40%、1.21%。（受青年公寓、創(chuàng)客公寓等需求的增長帶動了板塊租金明顯上漲。舉個例子，年初套二房的租金是6000元/月，現(xiàn)在漲到了6500-7000元/月。）

上海16個行政區(qū)縣低端住房的房租更是全部上漲：

黃浦、徐匯、靜安，分別上漲1.12%、1.10%、0.94%。

松江、浦東、閔行，分別上漲1.15%、1.08%、0.91%。

租房繳稅可以省450元

325限購以來，上海市場上的一部分改善客購房受影響，被迫轉入了租賃市場，市場租金也因供求變化，被推漲（特別是套二和套三的房租）。這也讓很多買不起房的人大呼“租也快租不起了，怎么活！”

對他們來說，下面這個或許是條好消息：

根據(jù)上海市國稅局發(fā)布的《個人出租不動產(chǎn)代開增值稅發(fā)票管理辦法（試行）》（下簡稱“辦法”），5月1日起，上海私房出租由營業(yè)稅改為繳納增值稅，同時，月租金3萬以下可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

劉福元律師認為，上海執(zhí)行時設定“3萬元”這個分界線，是參照了微利企業(yè)的優(yōu)惠政策。

為了稅收優(yōu)惠，3萬出頭的很多房屋，房東可能會考慮在價格上做出一定讓步，獲取優(yōu)惠；同時也因為稅收的減少，一部分房東可能會考慮價格松動，讓更多租客有機會租房。

但是人們租房，到底能省多少，這或許要先問房東繳稅能省多少~

根據(jù)上述“辦法”的規(guī)定，月租金收入在3萬元以內(nèi)的可以免征增值稅。營業(yè)稅改增值稅，但增值稅不用繳了。

所以，按此前月租金收入≤30000元，稅收綜合征收率為5%（營業(yè)稅1.5%）來算，新規(guī)之下就可以省掉這1.5%的營業(yè)稅了（按3萬計算也就是省掉450元了）。

那么，月租金收入3萬以上的呢？

以前的公式是：營業(yè)稅=銷售總額*1.5%。

我們姑且按3萬來算一個臨界值，那么，在以前價外營業(yè)稅=80000*1.5%=450元。

而新的計算公式為“應納增值稅＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%”

以3萬元的月租金收入為例，應納增值稅=30000÷(1+5%)×1.5%=428.6元。

也就是說，不論您是一套房，還是有多套房，月租金收入在3萬以上的話，稅費就至少可以省掉約22元。

市場有何影響？

5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議時提出，培育和發(fā)展住房租賃市場措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求，并鼓勵個人依法出租自有住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

而會議提出的四方面支持措施具體包括：支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務；推進公租房貨幣化；完善稅收優(yōu)惠政策  推行統(tǒng)一的租房合同示范文本等。

此次，上海出臺的“辦法”，顯然是對國務院會議要求的執(zhí)行。據(jù)邦爺了解，全國各地的租賃市場，也已陸續(xù)開始落定營改增改革的相關條例。

例如在廣州，用來計算繳稅的租金收入，已不含增值稅稅額的收入。

月租金收入<2000元，稅費綜合征收率4%；3萬≧月租金收入≧2000元，稅費綜合征收率6%；10萬≧月租金收入>3萬元，稅費綜合征收率7.9%；月租金收入>10萬元，稅費綜合征收率為8%。

南充也已開始執(zhí)行月租金收入不超過3萬元的免征增值稅優(yōu)惠政策。

業(yè)內(nèi)指出，這個政策主要針對個人租賃市場一直存在的“偷稅”情況。但廣大C端市場其實并沒有交稅問題。一直以來，很多房東可能只是一開始給中介交一筆中介費，不會涉及到其后去繳納稅款。

對于途家、Airbnb這樣的短租平臺來說，由于本身不涉及與房屋有關的增值稅問題，其作為服務業(yè)只需按6%的營業(yè)稅來征收，所以也不受到營改增的影響。

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