每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

最近，北京的小伙伴說(shuō)了一個(gè)買(mǎi)房的理論，邦爺差點(diǎn)就相信了…

他說(shuō)，北京要減少人口，要疏散產(chǎn)業(yè)，高房?jī)r(jià)的支撐點(diǎn)會(huì)逐漸瓦解…

所以，在不久的將來(lái)，北京的房?jī)r(jià)就會(huì)降了？

為了求證，邦爺參考了《北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015-2020年）》、《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》……等等資料，明確了幾大重要方向：

1、“北京包括主城區(qū)在內(nèi)的部分區(qū)域，被列入‘減量?jī)?yōu)化區(qū)’，原則不再新增建設(shè)用地。”在5月4日發(fā)布的上述第二項(xiàng)文件中，這項(xiàng)規(guī)劃再次被強(qiáng)調(diào)。

北京十三五規(guī)劃則顯示，要分區(qū)域控制建設(shè)用地和建筑規(guī)模，嚴(yán)控城六區(qū)建設(shè)用地規(guī)模。未來(lái)，該區(qū)內(nèi)疏解騰退的土地將更多被建為公園、綠地。

減多少呢？文件顯示，北京建設(shè)用地將減少100平方公里，至2020年全市城鄉(xiāng)建設(shè)用地控制在2800平方公里以?xún)?nèi)，較目前減少約100平方公里。

100平方公里相當(dāng)于100萬(wàn)平方米，按3的容積率算，折算成建設(shè)面積約300萬(wàn)平方米。2015年新房(含自住房)成交面積1164.63萬(wàn)平方米，差不多相當(dāng)于北京3個(gè)月的新建住宅成交量。

2、由此可見(jiàn)，北京城六區(qū)的土地情況的確很緊張，不僅不再新增建設(shè)用地，原有的建設(shè)用地還在減少 而隨之而來(lái)的則是，人口也會(huì)減少。

北京十三五規(guī)劃顯示，至2020年北京市常駐人口會(huì)控制在2300萬(wàn)以?xún)?nèi)，分區(qū)域控制建設(shè)用地和建筑規(guī)模，城六區(qū)人口較2014年減少15%(約200萬(wàn))。

但北京在嚴(yán)控人口規(guī)模的同時(shí)，也在調(diào)整內(nèi)部人口的流動(dòng)。

因?yàn)楝F(xiàn)在的北京，城六區(qū)占據(jù)全市面積的8%，但承載了60%的人口。

所以接下來(lái)的五年，城六區(qū)的一大重點(diǎn)就是人口減量，通州區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)和昌平區(qū)的等地區(qū)將成為承接人口的主力。

說(shuō)到這兒，邦爺不禁想問(wèn)了，人口減少帶來(lái)的房?jī)r(jià)沖擊和土地減少帶來(lái)的壓力可以對(duì)沖么？未來(lái)的北京，哪些區(qū)域?qū)⒖钙鸢l(fā)展大旗呢？

只有土豪才住得起的市中心

北京十三五規(guī)劃中，對(duì)人口的調(diào)整選擇了用房?jī)r(jià)、居住成本等措施疏解人口，引導(dǎo)人群流入規(guī)劃匹配區(qū)。

仍以城六區(qū)為例，該區(qū)大部分屬于減量?jī)?yōu)化區(qū)，不再新增建設(shè)用地；為避免人口的聚積，官方對(duì)存量土地的利用作出了限定。

《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2015年版）》就規(guī)定，東城區(qū)、西城區(qū)禁止新建住宅類(lèi)項(xiàng)目（棚戶(hù)區(qū)改造、危舊房改造、文物保護(hù)區(qū)改造除外），東、西、北五環(huán)和南四環(huán)以?xún)?nèi)，禁止新建酒店、寫(xiě)字樓等大型公建項(xiàng)目。

為達(dá)到“控制和調(diào)整”的目標(biāo)，北京還采用了價(jià)格手段。

北京十三五規(guī)劃中提到，理順市場(chǎng)要素價(jià)格形成機(jī)制，制定完善分區(qū)域、階梯式、差別化的公共服務(wù)、資源性產(chǎn)品價(jià)格和收費(fèi)政策。

這話可以這么理解，未來(lái)，城六區(qū)不僅發(fā)展的產(chǎn)業(yè)受的水、電、天然氣等資源型產(chǎn)品價(jià)格要高于通州、大興等區(qū)。

另外，“人隨事走”也是北京此次調(diào)整的思路之一。

按規(guī)劃，城六區(qū)承載著首都核心功能，包括政治活動(dòng)、文化交流、國(guó)際交往和科技創(chuàng)新；重點(diǎn)發(fā)展金融管理、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。相對(duì)低端的產(chǎn)業(yè)被關(guān)停或向北京或環(huán)北京的其他區(qū)域轉(zhuǎn)。

北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示，疏解人口以后，城六區(qū)的居住環(huán)境得以提升，允許在城六區(qū)留下來(lái)的產(chǎn)業(yè)和人群相對(duì)高端，對(duì)房?jī)r(jià)有更好的支撐能力。

低房?jī)r(jià)的郊區(qū)：才是北京人的未來(lái)

處于金字塔頂端的城六區(qū)，資源稀缺，控制嚴(yán)苛，未來(lái)北京的發(fā)展將有行政副中心和差異性的新城來(lái)挑梁。

從北京政府的規(guī)劃版圖中就能看出，副中心和差異化新城，將是城市發(fā)展的新方向。

由此，通州就被規(guī)劃為“城市行政副中心”，2017年將實(shí)現(xiàn)市屬行政事業(yè)單位部分實(shí)質(zhì)性遷入，并以此帶動(dòng)其他行政事業(yè)單位及公共服務(wù)功能的轉(zhuǎn)移。

隨此，通州也將加快配置教育、醫(yī)療、文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施的配建，以保證人口的導(dǎo)入。例如，通州將通過(guò)新建、集團(tuán)化辦學(xué)、一體化辦學(xué)等方式引入優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源；建設(shè)三甲綜合醫(yī)院；推動(dòng)通州市民文化休閑活動(dòng)中心等一批綜合性公共文化設(shè)施建設(shè)。 

再比如，依托中關(guān)村南部(房山)科技創(chuàng)新城、未來(lái)科技城、北京科技商務(wù)區(qū)(TBD)及良鄉(xiāng)、沙河高教園區(qū)等重點(diǎn)科教園區(qū)，進(jìn)一步集聚優(yōu)質(zhì)科研、創(chuàng)新和高教資源，建設(shè)科教新城，帶動(dòng)高技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

依托北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、首都機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、北京新機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、中關(guān)村順義園，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)和臨空經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步提升技術(shù)創(chuàng)新和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。以北京新機(jī)場(chǎng)建設(shè)和南苑機(jī)場(chǎng)搬遷為契機(jī)，打通南中軸路，帶動(dòng)城市南部地區(qū)發(fā)展。

可見(jiàn)，在差異化的戰(zhàn)略中，新城們被要求堅(jiān)持產(chǎn)城融合、職住匹配，加快建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。并承接城六區(qū)外溢的產(chǎn)業(yè)，對(duì)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)或布局。

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