每經(jīng)編輯 王婷婷

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

6月12日，由深圳地鐵集團(tuán)與萬科集團(tuán)聯(lián)合主辦的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”在深圳舉行。萬科董事會主席王石出席了這場會議。由于會議涉及傳聞中重要的重組參與方——深鐵，所有人都認(rèn)為，這場論壇的內(nèi)容和萬科醞釀已久的重組方案有關(guān)。

但沒有想到，在整個會場上，萬科并沒有提及任何和重組方案有關(guān)的內(nèi)容。而是深圳地鐵、萬科與重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)、東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)、中軌集團(tuán)等單位分別簽署了四項(xiàng)備忘錄，就深化深圳地鐵與萬科在地鐵四期軌網(wǎng)上的戰(zhàn)略合作，探索城市軌道建設(shè)PPP新模式，以及在更多城市推廣“軌道+物業(yè)”模式等內(nèi)容達(dá)成合作意向。

萬科董秘朱旭會后則向記者透露，萬科復(fù)牌可能要推遲10個工作日。 

不過，根據(jù)公司發(fā)布的新聞通稿透露，雙方簽約標(biāo)志著深圳地鐵與萬科在對外復(fù)制輸出“軌道+物業(yè)”模式上邁出了重要一步，未來雙方的合作，將不僅僅限于深圳；對于萬科而言，通過和深圳地鐵合作，公司將有機(jī)會在地鐵沿線獲得源源不斷的開發(fā)資源，“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式也為公司參與新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了契機(jī)。

這意味著，雖然這場論壇并沒有涉及萬科重組的相關(guān)內(nèi)容，但依然會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大震動！因?yàn)椋@是一場針對高房價的“謀殺”行動。

都市圈的陰謀：獵殺高房價的開始

著名地產(chǎn)行業(yè)資深專家、新城控股高級副總裁歐陽捷曾在其個人微信號“歐陽先聲”中發(fā)表觀點(diǎn)，如果上海、北京、深圳等高房價的一線城市，能夠利用軌道交通或者城際鐵路將周邊城市串聯(lián)起來，發(fā)展若干個都市群，將非常有效地緩解房價快速上漲的壓力。紐約都市圈和東京都市圈都是其中很典型的例子。

深圳市軌道交通建設(shè)指揮部辦公室李福民主任表示，我國城市軌道交通建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的黃金時期。作為國際化、現(xiàn)代化、創(chuàng)新型城市的深圳，城市軌道交通大規(guī)模建設(shè)的局面也已經(jīng)形成。據(jù)介紹，深圳7、9、11號線108公里地鐵線路將于今年陸續(xù)通車，6、8、10號線也已經(jīng)全面啟動，加上新一輪修編，遠(yuǎn)期軌道交通總里程可達(dá)1000公里。

根據(jù)此次簽署的備忘錄，深圳地鐵與萬科集團(tuán)擬在地鐵四期軌網(wǎng)建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，遵照市場規(guī)則以“軌道+物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。

深圳地鐵集團(tuán)總經(jīng)理肖民表示，深圳地鐵與萬科達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)同，可以充分發(fā)揮雙方各自專業(yè)優(yōu)勢。一方面地鐵集團(tuán)可以更加專注于城市軌道交通建設(shè)，服務(wù)社會，有效提升地鐵地產(chǎn)品牌。另一方面有助于萬科進(jìn)一步提升核心業(yè)務(wù)經(jīng)營業(yè)績，加快向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

萬科董事會主席王石表示，未來10年，中國預(yù)計將新增1.7億城鎮(zhèn)人口。但容納城市新移民的主要地點(diǎn)，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達(dá)城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)?；谶@一判斷，萬科將牢牢把握中國城市經(jīng)濟(jì)圈形成所帶來的發(fā)展機(jī)遇，以“城市配套服務(wù)商”為定位，積極參與以軌道交通為先導(dǎo)的城市發(fā)展。圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)，將是萬科未來最重要的發(fā)展方向之一。

國際經(jīng)驗(yàn)表明，城市經(jīng)濟(jì)圈是城市化第二階段的核心內(nèi)容，而軌道交通網(wǎng)絡(luò)作為連結(jié)城市圈的重要紐帶，在城市經(jīng)濟(jì)圈的形成中扮演核心角色。此次深圳地鐵攜手萬科和東莞實(shí)業(yè)開展合作，其深層次的背景，也在于深圳市近年來經(jīng)濟(jì)輻射力不斷增強(qiáng)，已經(jīng)具備了成為城市圈核心都市的條件。在深圳“東進(jìn)戰(zhàn)略”和區(qū)域一體化的大趨勢下，深圳及周邊地區(qū)的互通互聯(lián)開始提速。

這場“政治婚姻”的目的：要吞下全球市場？

對于萬科來說，聯(lián)合深圳地鐵，圍繞軌道交通進(jìn)行業(yè)務(wù)布局，既是突破土地資源瓶頸的最優(yōu)選擇，也是公司順應(yīng)中國城鎮(zhèn)化的大趨勢、提前進(jìn)行戰(zhàn)略布局的重要舉措。

在此之前，上海、杭州、深圳、蘇州、南京等多地連續(xù)出現(xiàn)“地王”，土地市場已經(jīng)不再理性，類似萬科這樣市場化程度高的房企拿地就變得很吃力。和地鐵公司的合作，將幫助萬科順利解決這一難題。

隨著我國軌道交通建設(shè)進(jìn)入快車道，以軌道交通為導(dǎo)向引領(lǐng)城市發(fā)展的“TOD理念”（Transit-Oriented Development），正在被越來越多的城市所接受。“軌道＋物業(yè)”一方面促進(jìn)了城市土地的集約利用，另一方面也為軌道建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展提供了可能，未來勢必將在全國大量推廣。

深圳地鐵是國內(nèi)最市場化、也是最具有跨地域擴(kuò)張實(shí)力的軌道建設(shè)運(yùn)營商。和重慶交投的合作，意味著深圳地鐵的影響力已經(jīng)不僅僅局限于珠三角。而和中軌集團(tuán)的合作，則為深圳地鐵和萬科參與軌道交通PPP項(xiàng)目提供了資金支持，中軌集團(tuán)是全國城市軌道交通行業(yè)唯一的產(chǎn)業(yè)資本，擁有充足的外債指標(biāo)和多元化的資金來源。

未來，深圳地鐵與萬科的合作有望隨著深圳地鐵的擴(kuò)張，延伸到深圳之外的區(qū)域；而率先踐行“軌道+物業(yè)”模式的萬科，也將在新一輪城市圈發(fā)展格局中搶占新的制高點(diǎn)。

對于合作前景，深圳地鐵和萬科均充滿期待。深圳地鐵集團(tuán)表示，未來將繼續(xù)全力以赴推進(jìn)“地鐵+萬科”戰(zhàn)略合作，攜手并進(jìn)深圳、內(nèi)地和海外市場。王石也表示，“軌道+物業(yè)”的黃金時代才剛剛開啟，深圳地鐵集團(tuán)與萬科的組合，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)，有望成為PPP模式的建設(shè)標(biāo)桿。

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