每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

最近，《勞動報財經(jīng)新聞》公眾號報道了一起“保利置業(yè)松江項目強制退認籌金”的新聞。

大致內(nèi)容是，許多消費者在今年三月認籌了松江泗涇的保利翡麗華庭，在交納了五萬元的認籌金之后，一直等不到開盤，結(jié)果在6月初等到的卻是退籌通知。

而這一切，或許和4個字有關(guān)——捂盤惜售。

超時200多天不開盤

據(jù)邦爺了解，保利松江項目的預(yù)售證在去年10月就拿到了，目前也有142套房源在售。

購房人張女士告訴邦爺，項目3月初就開始的第一波認籌，3月初售出了200多套，后來銷售說，收到了300多個意向金，但之后項目就開始了銷售策略的調(diào)整。

購房者吳小姐則表示，因為這個“調(diào)整策略”，他們從3月一直等到6月，等來的卻是退籌的消息。此前保利方面給出的說辭儼然就是“拖字訣”。

“對方說要退錢，我當時就沒有同意，但緊接著6月1日就收到了保利的強制退款，直接打到了銀行卡里。”吳小姐表示。

購房者馬女士也稱，他們?nèi)ビ懸f法，也被對方置之不理，直到后來給松江房管局寫信上訪，保利才出了一個公告說，“由于公司各股東對于翡麗華庭的后續(xù)經(jīng)營策略進行調(diào)整，在各股東達成一致決議前，本項目將暫停對外銷售。”

密不開售，到底為什么？

“‘捂盤惜售’是開發(fā)商的慣用伎倆。”優(yōu)淘城總裁薛建雄就告訴邦爺，開發(fā)商一般會先將上一批低價的房源藏起來，等下一批預(yù)售證價格下來之后，再將此前低價的房源價格做上去。不過“改價格”當然還是需要經(jīng)過房管局批準的。

根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局2010年制訂的《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》要求：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售至開盤銷售的時間，一般為8-10個工作日。因商品房開盤銷售準備工作及銷售計劃等原因需要延遲開盤的，不能超過7天。

開發(fā)商一般會“拖”滿這個時間，用時間換價格，在封盤的過程中等周邊房價漲上去。而現(xiàn)在地王頻出，隨便一宗高價地塊就可能引發(fā)一輪房價上行。

比如，今年5月11日，格力、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元拿下了松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的雙子地塊，項目未來售價直沖6萬元/平方米，一舉抬高了周邊樓盤的價格預(yù)期。

邦爺也了解到，泗涇地王旁的“萬業(yè)夢立方”（又名萬業(yè)名苑），就立即采取了“封盤”的策略。綠地香緹（綠地云雅園）也順勢有所調(diào)價。

但對于“捂盤等漲價”的解釋，保利方面并不承認，保利置業(yè)上海負責人表示，“并沒有捂盤，項目從去年10月份拿到預(yù)售證開始，就一直在正常售賣中。至于退認籌金的情況，既然退了就不會再收。何時開盤，這幾天就會有結(jié)果。”

開盤時間就是今天??？

但策略歸策略，該履行的承諾還是要做。

“房管局要求保利最遲在今天必須要開盤。”吳小姐告訴邦爺，踩在最后的時間，保利松江項目終于又開始賣了。她們昨天晚上收到保利的電話，今天下午5點去售樓處，帶上認籌的所有原件，以及20萬定金，同時所有購房人必須到場。

但今早保利又通知她們，“今天只搖號，不收定金，搖到了明天六點前直接簽合同，交首付。首付不低于100萬。”

但邦爺從該案場銷售人員得知，5點認籌是臨時決定的，開幾套房源、價格多少、采取什么搖號流程，一概尚不清楚。

那么，今天保利翡麗華庭是不是真的能開盤呢？

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