每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

西安的住宅庫存至少要賣20個月！

這是什么概念？

看看其他城市：合肥3個月、蘇州3個月、南京4個月、南昌7個月、深圳7個月、上海7個月、鄭州7個月、武漢9個月、濟(jì)南9個月、北京10個月、廣州11個月、寧波13個月、青島14個月、重慶14個月……

而且西安樓市的新增供應(yīng)還在不斷推入市場，5月份就發(fā)了42個《商品房預(yù)售許可證》，共17185套房源。

作為一座千年古城，從帝王雄踞到新經(jīng)濟(jì)時代，在西安，我們可以看到歷史和未來?？墒前顮斦J(rèn)為，西安的未來里沒有房地產(chǎn)。

過去7年人口僅增25萬，誰來買房？

面對巨量的住宅庫存，城市需要人來消化。

但現(xiàn)在，西安常住人口870.56萬人，離千萬人口的超大城市還有一段距離。

成為超大城市一直都是西安的夢想，規(guī)劃了到2020年西安市域人口規(guī)模達(dá)到1070.78萬人。

但是，2008年西安常住人口數(shù)量為837.52萬人，7年后僅為862.75萬，只增加了25.23萬。

如今離2020年還有不到4年，顯然這種人口增速既無力達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)，也無力消化庫存。

房子貶值，不如存定期

我們一直都說如今銀行利率太低，存銀行等于讓人民幣貶值，不如做固定資產(chǎn)投資。但是，邦爺梳理發(fā)現(xiàn)，從2012年開始，西安商品房的增值速度甚至還不如存銀行定期。

數(shù)據(jù)來自西安市統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院，其中房價截取自當(dāng)年6月數(shù)據(jù)。

現(xiàn)在銀行一年期存款基準(zhǔn)利率1.5%，國有銀行一般會上浮20%，與西安的CPI增幅相比，幾乎都打不了平手。再看看房價的漲幅，要不還是算了，咱們存定期吧！

算個賬：如果你有100萬現(xiàn)金，存定期一年的利息至少有1.8萬，可如果2014年全款買了房，喵了個咪，一年后這100萬只剩了92.2萬了。

所以看看南京吧，在這樣的城市買房才叫資產(chǎn)配置，在西安買房只能叫“純自住”。

數(shù)據(jù)來自南京市統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院，其中房價截取自當(dāng)年6月數(shù)據(jù)。

需要特別說明的是，中指院的房價數(shù)據(jù)包含了郊縣區(qū)域的房價樣本。

圖片來自中國指數(shù)研究院

看看全國，再看看西安，突然覺得這個古城很有個性！

西安陣痛什么時候結(jié)束？

邦爺發(fā)誓，以上數(shù)據(jù)皆來自西安年度國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

西安在2015年也過得并不好。當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局認(rèn)為，“西安經(jīng)濟(jì)正處于全方位的調(diào)整陣痛期”……

不得不承認(rèn)，西安對流動人員的吸引力越來越弱。不僅無法與京滬等一線城市無法相比，而且早被成都、蘇州、武漢、廈門等城市拋在身后。

以上數(shù)據(jù)皆來自蘇州年度國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

好像蘇州人民這樣的生活水平的增長才是合理的。

當(dāng)然，由于西安經(jīng)濟(jì)外向度不高，加上西安基礎(chǔ)建設(shè)相對的滯后，西安對經(jīng)濟(jì)增長回落和結(jié)構(gòu)調(diào)整反應(yīng)是相對滯后的。

要知道，西安的人口凈流入數(shù)據(jù)早被蘇州、武漢、廈門、寧波、杭州、南京、青島、太原、濟(jì)南、昆明、貴陽、長沙等城遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在身后。

從國家規(guī)劃上，蘭渝鐵路和成蘭鐵路、成青鐵路和成格鐵路都是成渝地區(qū)甩開西安通向西北腹地的重要鐵路干線，也就是說，曾經(jīng)的“西北腹地核心”已經(jīng)讓西北腹地甩開它，直通兩廣。

同樣伴隨蘭渝鐵路和成蘭鐵路的通車，成渝在西南的霸主地位更加鞏固，雖然成渝也不大可能撼動西安的“西北王”地位，卻會降低西安對整個西北的影響。

但作為中國唯一一個內(nèi)陸港，一帶一路中心城市，絲路起點(diǎn)，西安也具有別人不可比擬的優(yōu)勢。包括軍工、航空航天的核心地位，三星電子、強(qiáng)生、微軟、中興等世界500強(qiáng)企業(yè)的入駐，西安在西北區(qū)域尤其獨(dú)特的價值。

可在老百姓眼中，山西有煤炭鋼鐵晉商，河南是交通樞紐，武漢是長江重鎮(zhèn)又是工業(yè)基地，重慶是三江之口，成都天府之國有長江便利...相比之下，西安的實體經(jīng)濟(jì)似乎顯得太小，它也就只能和蘭州、銀川、貴陽比比了。

你覺得呢？

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