每經(jīng)編輯 黃博文    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

6月15日，深圳市公布了《城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)五年行動(dòng)計(jì)劃（2016—2020年）》，亮點(diǎn)很多：

將新增填海面積50平方公里；通過(guò)拆除重建實(shí)現(xiàn)用地供應(yīng)約12.5平方公里；加快深汕特別合作區(qū)建設(shè)，加快建成起步區(qū)30平方公里城市框架。

由于文件并未明確規(guī)定填海面積不能開(kāi)發(fā)住宅（空間開(kāi)發(fā)工程包括地下空間開(kāi)發(fā)、填海工程、拆遷安置等），那么試想一下，如果50平方公里全用作商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)，以容積率4.0計(jì)算，將會(huì)有兩億平方米的供應(yīng)體量！

以2015年深圳新房銷售面積660萬(wàn)平方米計(jì)算，這些體量夠賣(mài)33年！

這么一來(lái)，高價(jià)拿地要小心了！

5年再造5個(gè)蛇口

6月的第一周，深圳7天之內(nèi)誕生2個(gè)地王，這樣的節(jié)奏不說(shuō)后無(wú)來(lái)者，但至少是前無(wú)古人：

6月2日，廣州方榮和中國(guó)電建82.9億拿下龍華地王，樓面地價(jià)刷出56781元/平方米，3年后龍華房?jī)r(jià)或逼近10萬(wàn)/平方米；

間隔不到一周，龍光140.6億以拿下光明新區(qū)地塊，晉級(jí)深圳總價(jià)地王，預(yù)計(jì)未來(lái)入市售價(jià)將超過(guò)5萬(wàn)/平方米。

“這一切還不是地荒給鬧的！”有開(kāi)發(fā)商就感嘆。

第一太平戴維斯研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，在深圳，城市更新釋放的土地面積，占比近76%。假設(shè)容積率為4.0，未來(lái)五年將會(huì)有2360萬(wàn)平方米的住宅供應(yīng)量，約30萬(wàn)套商品住房，平均每年供應(yīng)472萬(wàn)平方米，約6萬(wàn)套。

但預(yù)計(jì)“十三五”期間，深圳商品住房需求將達(dá)到89.8萬(wàn)套，其中一手新增商品住房購(gòu)房需求約4400萬(wàn)平方米，共計(jì)55萬(wàn)套，深圳住房是明顯的“供不應(yīng)求”。

而深圳可以說(shuō)是一線城市中可開(kāi)發(fā)面積最小的城市，“十三五”期間計(jì)劃供應(yīng)住房建設(shè)用地800萬(wàn)平方米，其中商品住房用地590萬(wàn)平方米，包括新供應(yīng)用地40萬(wàn)平方米，城市更新用地450萬(wàn)平方米、征地返還用地100萬(wàn)平方米。

所以，深圳“填海造地”的腳步從未停歇，至目前已填出約69平方公里的陸地。而這次政府公告又披露稱，還將新增填海50平方公里。

50平方公里的新大陸，幾乎等于5個(gè)蛇口半島的面積！

如果50平方公里全用作商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)，以容積率4.0計(jì)算，將會(huì)有兩億平方米的供應(yīng)體量；以2015年深圳新房銷售面積660萬(wàn)平方米計(jì)算，這些體量夠賣(mài)33年！這才是抑制深圳房?jī)r(jià)狂飆、地王頻出的“重錘利器”。

向都市圈要空間

深圳還有一把利器——發(fā)展都市群。

萬(wàn)科董事會(huì)主席王石就表示，未來(lái)10年，中國(guó)預(yù)計(jì)將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，但容納城市新移民的主要地點(diǎn)，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達(dá)城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。

打造都市群的核心在于軌道交通。6月3日，發(fā)改委公布了《長(zhǎng)三角城市群規(guī)劃》，進(jìn)一步確認(rèn)了未來(lái)城鎮(zhèn)化將向城市群方向發(fā)展的趨勢(shì)，提出加快打造都市圈交通網(wǎng)。

在珠三角，早在2009年，深圳、東莞和惠州就簽訂了《貫徹落實(shí)<珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要>推進(jìn)珠江口東岸地區(qū)緊密合作框架協(xié)議》、《深圳、東莞、惠州規(guī)劃一體化合作協(xié)議》等一系列合作協(xié)議，提出建設(shè)1小時(shí)交通圈，及“四縱兩橫一支”的線路規(guī)劃。

上述公布則顯示，未來(lái)五年，深圳將投資2213億元，建40個(gè)項(xiàng)目軌道交通項(xiàng)目，總投建成廣深港客專深圳至香港段、穗莞深城際，加快贛深客專、深茂鐵路(深圳至江門(mén)段)、沿?？蛯Ｒ?guī)劃建設(shè)，盡快啟動(dòng)深惠城際等前期工作，研究布局深圳對(duì)外國(guó)家鐵路新通道等。

上述計(jì)劃也提出，加快推進(jìn)深莞惠基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)，預(yù)留交通、電力、燃?xì)?、通信、污泥、垃圾、防洪等重要區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施和廊道用地，完善跨區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施共建共享。

邦爺認(rèn)為，深莞惠都市群的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的一體化，形成類似硅谷一樣的打破行政區(qū)劃的“想象中的共同體”，釋放出更大的地區(qū)活力。

隨之，深圳向東莞、惠州等臨深城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移早已開(kāi)始，華為生產(chǎn)終端的搬遷還引發(fā)各界對(duì)于深圳高房?jī)r(jià)逼走華為的爭(zhēng)議；隨著軌道交通的通達(dá)，下一步將是人口向臨深城市的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，為都市圈開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大契機(jī)。

來(lái)自世聯(lián)行的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月到5月間，深莞惠的新房成交面積分別是207、450、1275萬(wàn)平方米，莞惠兩地是深圳的數(shù)倍；并且，在深圳房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)之時(shí)，東莞、惠州的房?jī)r(jià)分別同比上漲30%和20%。

所以，接下來(lái)開(kāi)發(fā)商的拿地策略要有所調(diào)整，應(yīng)該在大深圳都市圈的范圍內(nèi)考量每一塊土地的估值，掃描臨深城市的潛藏機(jī)會(huì)，而不是死扛深圳，爭(zhēng)搶地王，畢竟高價(jià)地意味著高風(fēng)險(xiǎn)。

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