每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

6月21日，成都市政府出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》，業(yè)內(nèi)俗稱成都版樓市“51條”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，該新政主要涉及科學(xué)調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)、促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)、支持企業(yè)發(fā)展與落實(shí)屬地責(zé)任等5大方向。

成都某龍頭房企營(yíng)銷中層人士感慨地說，“提高商品房預(yù)售門檻”這一條的后續(xù)影響應(yīng)該很大，估計(jì)實(shí)力不強(qiáng)的中小房企會(huì)吃不消。

針對(duì)火爆的土地市場(chǎng)，該新政提及調(diào)整土地競(jìng)買保證金制度，實(shí)行按宗地交納等，試圖為高溢價(jià)率土地降溫。

從供地端為高庫存減壓

年初以來，上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)率先領(lǐng)漲全國(guó)，甚至出現(xiàn)了非理性的過熱勢(shì)頭。不久，蘇州、南京與杭州等長(zhǎng)三角的典型樓市突然火爆起來，市場(chǎng)久違的搶房大戰(zhàn)再度上演。5月份以來，合肥樓市迎暴漲，摘取當(dāng)月全國(guó)新房與二手房環(huán)比漲幅“雙冠王”。

成都中睿地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人何良栩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從各地情況來看，合肥樓市庫存量見底，前期供應(yīng)節(jié)奏偏慢于需求量引來房?jī)r(jià)大漲，而成都樓市庫存量偏大，政府有必要調(diào)節(jié)供給端。

成都樓市“51條”，首先就是要求科學(xué)調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)，控制房地產(chǎn)用地規(guī)模，對(duì)各區(qū)（市）縣（含成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)）每年房地產(chǎn)供地實(shí)行計(jì)劃控制，如果超標(biāo)將暫停供應(yīng)。

按照前述新政的說法，成都樓市將對(duì)各區(qū)（市）縣房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)節(jié)奏實(shí)行“動(dòng)態(tài)”管理。比如，該新政要求“銷售周期連續(xù)三個(gè)月高于上限的區(qū)（市）縣，暫停商品住宅用地供應(yīng)”。

在動(dòng)態(tài)管理上，該新政將區(qū)別對(duì)待各區(qū)域現(xiàn)狀，比如錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)（以下統(tǒng)稱為五城區(qū)）及成都高新區(qū)的銷售周期下限、上限分別為6個(gè)月、12個(gè)月。

像成都近郊的龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫縣，銷售周期下限、上限分別為7個(gè)月、14個(gè)月，其他區(qū)（市）縣銷售周期下限、上限分別為8個(gè)月、16個(gè)月。

除了調(diào)節(jié)供地周期之外，新政提及的供地結(jié)構(gòu)調(diào)整也是一個(gè)重要抓手。新政規(guī)定，商業(yè)辦公用房過剩的片區(qū)，將調(diào)減商業(yè)用地規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度，以優(yōu)化區(qū)域布局和商住比例。

此外，成都樓市新政還強(qiáng)調(diào)了土地集約利用，將減少或暫緩五城區(qū)和成都高新區(qū)新征集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)一步支持舊城改造土地加快上市，加大“征而未供”土地征后實(shí)施力度等。

5月底，萬科以104%的高溢價(jià)率搶下成都天府新區(qū)華陽一地塊，而參與競(jìng)拍者多達(dá)11家房企，現(xiàn)場(chǎng)火爆異常。此次新政要求房企按宗地交納土地競(jìng)買保證金，讓其理性拍地意圖明顯。

抬高預(yù)售門檻影響幾何？

一位不愿具名的某一線龍頭房企成都公司營(yíng)銷中層人士說，“成都樓市供給側(cè)方案，我沒詳細(xì)看，但有一條印象很深，就是以后申請(qǐng)預(yù)售證難了。”

記者看到，成都樓市新政第41條明確規(guī)定，要提高商品房預(yù)售門檻，對(duì)于房企未來新拿地開發(fā)的商品房項(xiàng)目，在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)，工程進(jìn)度應(yīng)滿足“規(guī)劃地上7層及以下的需完成主體建筑封頂工程，規(guī)劃地上8層及以上的需完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程的1/2以上且不少于7層。”

2013年，成都市房管局曾出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制的通知》，規(guī)定預(yù)售證申請(qǐng)條件為“6層以下（含6層）建筑的塔樓應(yīng)修至封頂，7層以上建筑的塔樓應(yīng)修至規(guī)劃地上建筑層數(shù)的1/4以上。”

在成都銳理數(shù)據(jù)分析師看來，提高預(yù)售門檻對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、操盤水平提出了更高的要求，若執(zhí)行到位，中小開發(fā)企業(yè)的生存空間將進(jìn)一步被擠壓。

“預(yù)售政策事關(guān)房企資金的回籠快慢，門檻提高之后，對(duì)中小房企影響較大，因?yàn)樗麄冑Y金實(shí)力較差。”前述龍頭房企營(yíng)銷中層人士表示，這更有利于專業(yè)型房企發(fā)展，他們當(dāng)前融資成本較低。

日前，深圳市曾試水了一宗事先規(guī)定了必須現(xiàn)房銷售的用地，被業(yè)內(nèi)解讀成是商品房現(xiàn)售制改革試水，為深圳樓市降溫的先兆。