每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

蘇州工業(yè)園區(qū)房?jī)r(jià)逆襲老城區(qū)、上海人民廣場(chǎng)被黃浦江兩岸狠狠“踩在腳下”...這樣的“逆襲”故事太多了，即使是在三四線城市，新城房?jī)r(jià)超過(guò)老城的情況也很普遍。

因?yàn)榇蠹野l(fā)現(xiàn)，只要政府對(duì)現(xiàn)有城市布局進(jìn)行調(diào)整，各區(qū)域的功能改變了，土地價(jià)值大多時(shí)候都會(huì)出現(xiàn)翻天覆地的變化。

當(dāng)然，除了城市的整體規(guī)劃，改變土地等級(jí)的要素還有很多，比如知名學(xué)府、三甲醫(yī)院、交通匯集點(diǎn)，但凡有點(diǎn)人脈和資源的開(kāi)發(fā)商，都會(huì)想盡一切辦法，把這些要素弄進(jìn)去，提升項(xiàng)目身價(jià)。

但今天邦爺要說(shuō)的這家開(kāi)發(fā)商，更狠！它直接把廣西的文化特產(chǎn)給收進(jìn)了自己的口袋。

三湘包下“劉三姐”，“魔術(shù)”開(kāi)始了...

不管去沒(méi)去過(guò)桂林，很多人大概都聽(tīng)過(guò)“印象劉三姐”，它是鼎鼎大名的導(dǎo)演張藝謀根據(jù)著名民間人物“劉三姐”的故事，創(chuàng)作的舞臺(tái)劇。

張藝謀曾和王潮歌、樊躍一起創(chuàng)作過(guò)“印象系列”（《印象•劉三姐》、《印象•麗江》、《印象西湖》、《印象大紅袍》等），而《印象·劉三姐》可以說(shuō)是品牌效應(yīng)、藝術(shù)水準(zhǔn)和景區(qū)資源結(jié)合度最高的一部，也具有非常高的商業(yè)價(jià)值，它從客觀上提升了游客對(duì)旅游演藝項(xiàng)目的接受度。

但就在6月16日，三湘股份用4609萬(wàn)元把演出《印象•劉三姐》的運(yùn)營(yíng)公司13.2%的股權(quán)買(mǎi)了下來(lái)。

據(jù)三湘股份官微說(shuō)，公司基于“觀印象”的口碑，在演藝項(xiàng)目周邊進(jìn)行商業(yè)配套和旅游地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)，既可為公司貢獻(xiàn)利潤(rùn)，又可提升公司品牌知名度，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)雙贏。

“交易完成后，將利用觀印象在旅游文化演藝領(lǐng)域的行業(yè)地位和影響力，實(shí)現(xiàn)'地產(chǎn)+文化'協(xié)同運(yùn)作。”

表面上看，三湘方面是在不斷延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)展價(jià)值鏈。但邦爺覺(jué)得，三湘的野心可不止于此。

首先來(lái)看這13.5%的股權(quán)，里面包含的主要就是《印象•劉三姐》的系列權(quán)益。

要知道，在廣西，劉三姐到了哪里，哪里就會(huì)火。三湘股份獲取的這種資源，可以說(shuō)是具有很高認(rèn)同度和延展性的戰(zhàn)略價(jià)值資源。因?yàn)?，假設(shè)某天三湘去廣西拿地，只要把“劉三姐”放進(jìn)去，綜合地域其他條件綜合開(kāi)發(fā)，一個(gè)有文化內(nèi)核的文旅項(xiàng)目，就初步成形了。

換句話說(shuō)，只要這家公司愿意，大概可以把任何一個(gè)廣西的荒山野嶺，利用自己手里的文化資源，魔術(shù)一樣地變出一個(gè)旅游勝地來(lái)，你說(shuō)厲害不？

你還別不信了，要知道上海浦東的川沙地區(qū)以前可是當(dāng)之無(wú)愧的偏僻之地，但現(xiàn)在有了迪士尼樂(lè)園，區(qū)域房?jī)r(jià)漲了好幾輪。

而且官方表示，迪士尼開(kāi)園后每天接待游客量約在6萬(wàn)-10萬(wàn)人?？梢?jiàn)，雖然一期開(kāi)園的迪士尼度假區(qū)只有3.9平方公里，但它或?qū)⑶藙?dòng)整個(gè)“大上海”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，包括房地產(chǎn)。 

要素組合是新趨勢(shì)，但你要注意...

三湘此舉是一場(chǎng)比較有價(jià)值的要素重組。而在過(guò)去的一兩年間，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)，已經(jīng)悄然向“要素重組”傾斜。

而這背后的原因是，企業(yè)現(xiàn)在不僅要追求規(guī)模增長(zhǎng)，而是要通過(guò)并購(gòu)，擴(kuò)大企業(yè)投資的綜合收益率，使單一項(xiàng)目能產(chǎn)生更高的投資回報(bào)。

比如，萬(wàn)科和深鐵的重組方案，就是利用深鐵的優(yōu)質(zhì)的公共交通和上蓋物業(yè)資源，提升單一項(xiàng)目投資回報(bào)。

放在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，這樣的要素重組更重要。優(yōu)淘城總裁薛建雄就直言，講故事、吃軟飯是旅游地產(chǎn)必不可少的功課。能夠讓人獲得精神上的享受和滿足，是旅游地產(chǎn)形成特色競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

但打造原生資源非常難，所以大多情況下要靠“資源嫁接”，例如植入當(dāng)?shù)靥厣幕?、?dāng)?shù)赜忻臍v史股市、民俗活動(dòng)等，來(lái)提升項(xiàng)目的價(jià)值品味，也可以像西雙版納的潑水節(jié)那樣，加入有影響力的大型特色節(jié)慶活動(dòng)。

實(shí)際上，類(lèi)似三湘收購(gòu)劉三姐，萬(wàn)科綁定深鐵的做法，在行業(yè)內(nèi)越來(lái)越常見(jiàn)，因?yàn)橐郧皢渭兊膽?zhàn)略合作，對(duì)資源的整合利用限制相對(duì)較多，效率也相對(duì)受影響。如今，通過(guò)并購(gòu)和要素的跨界整合，一些企業(yè)有了徹底顛覆土地價(jià)值的能力。

也正是因?yàn)檫@一原因，邦爺提醒：不要受某些中介蠱惑，盲目地跟風(fēng)“地王”買(mǎi)房，因?yàn)橛行┢髽I(yè)有神奇的“魔力”可以讓自己手里的“地王”短期內(nèi)迅速升值，但你有嗎？

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。

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