每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)實習記者 魏瓊

2016年是開發(fā)商的“本命年”，樓市兩極分化下，開發(fā)商的命運也走向了好壞兩個極端。有開發(fā)商憑借具有前瞻性的布局在樓市火了一把，也有開發(fā)商深陷去庫存的泥潭，瀕臨破產(chǎn)。

行業(yè)老大萬科陷入寶能與華潤的聯(lián)合夾擊中，引發(fā)業(yè)界的一片擔憂。

6月23日，保利一紙公告顯示，險資再度入股，第二大股東易主。劇情和一年前的萬科甚是相似，但相似的劇情，卻是截然不同的命運。

險資再入股保利第二大股東易主

根據(jù)公告，保利地產(chǎn)完成10.99億定向增發(fā)，每股發(fā)行價為人民幣8.19元，募資90億元。東吳證券認購額屬于珠江人壽，也就是說，保利地產(chǎn)本次90億元定增金額，險資認購了其中70億元。

險資已經(jīng)成為保利地產(chǎn)股份的重要部分，2015年，安邦保險通過二級市場大量買入股份，以3.76%的持股比例位居保利地產(chǎn)第二大股東位置。

此次增發(fā)完成之后，泰康系取代安邦保險晉升為保利地產(chǎn)第二大股東，泰康人壽、珠江人壽、安邦保險三大保險機構(gòu)合計持股比例為11.8%。

保利公司實際控制人保利集團持股仍超過40%，控股股東地位穩(wěn)固。分析人士認為，這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)有利于保利地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營保持穩(wěn)定，暫不存在、“野蠻人”敲門的風險。

易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，引入險資是保利有意而為之的結(jié)果，而非類似“野蠻人”入侵的現(xiàn)象。很大程度上和保利5P戰(zhàn)略下的發(fā)展模式有關(guān)系。保利也許會通過此類引入投資者的方式來加快大金融業(yè)務(wù)的推進。

近些年，保利地產(chǎn)與險資有著較為緊密的聯(lián)系，多個地產(chǎn)公司開啟了多元化的發(fā)展路徑，可以預(yù)見，未來保利在金融領(lǐng)域能夠有更長遠的發(fā)展。

保利方面認為，通過定增，保利地產(chǎn)順利引入長線投資者，使得股東結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，也更有利于公司股價穩(wěn)定。保利地產(chǎn)的所有者權(quán)益增厚至1083億元，并進一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。公司負債率將降至74.8%，較一季度資產(chǎn)負債率下降1.6個百分點。

而此次募集的資金將全部用于南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都的11個項目，隨著募集資金的到位，保利方面預(yù)計賬面資金預(yù)計將超過500億元。

在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的局勢下，手握更多的資金就意味著有更好的抵抗風險的能力，在央企并購的形勢下，具備更強的競爭力。

說了這么多，總結(jié)一下，保利此次定增不會重復(fù)萬科被“野蠻人”敲門的命運，而是錢多了、資產(chǎn)負債率下降了、競爭力更強了，前途光明了。

一大波險資入地產(chǎn)原因幾何？

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，近些年，險資與開發(fā)商似乎成了“孿生兄弟”，形影不離。

龍光競得白石龍地王與紅山商業(yè)地塊時，項目子公司均是龍光地產(chǎn)占股51%，另外49%由深圳市平安大華匯通財富管理有限公司持有，后者隸屬于平安大華基金有限公司，往上追溯便是平安信托及平安保險集團。

據(jù)媒體報道，而今年6月龍光擊敗平安獲得全國總價地王，股東浙銀鉅鑫浮出水面，而背后的金主浙銀資本、深圳市前海江楚源投資管理中心（有限合伙）持股17%、深圳市安海嘉吉金融控股有限公司曝光。有消息表示，深圳地王的背后或許也有險資的身影。

同時，保險行業(yè)的另一大巨頭安邦保險增持萬科，入股保利，保險資金入股優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股仍在持續(xù)進行中。

也有保險公司則干脆甩開地產(chǎn)企業(yè)，自己單干。據(jù)了解，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為友邦保險的重要業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，友邦保險在香港、新加坡長期持有有多棟寫字樓，在佛山南海建立了地標建筑友邦金融中心。

友邦保險董事局董事朱泰和在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，壽險行業(yè)的投資以債券、股權(quán)投資，也有配置一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占友邦保險的比例并不大，未來將增加在房地產(chǎn)的投資，形式也不局限于甲級寫字樓。

險資頻頻涉足地產(chǎn)始于2010年，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，允許保險資金投資未上市企業(yè)股權(quán)和不動產(chǎn)，這將對改善保險資產(chǎn)配置，優(yōu)化資產(chǎn)配置，緩解投資壓力，分散投資風險，保障資產(chǎn)安全。

保險公司成為房地產(chǎn)行業(yè)新貴，獲得不動產(chǎn)投資資格的保險公司則可以進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，也有大量的保險公司選擇以股權(quán)的形式進行投資。大量的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股都有了險資的參與。

險資與房地產(chǎn)的結(jié)合會擦出什么樣的火花呢？

也有業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)專家表示，地產(chǎn)股對于險資來說是一個好的配置品種，對于資金配置的多元化、安全性來說是較好的選擇。

朱泰和表示，保險公司具備資金優(yōu)勢，均為長期資金，對房地產(chǎn)的投資是長線投資。壽險行業(yè)的投資以債券、股權(quán)投資為主，也配置一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)是主業(yè)保險帶來資金的盈利對象。

就拿友邦保險來說建設(shè)甲級寫字樓，以出租的方式獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，有了保險強勁的現(xiàn)金支撐，資金十分充足。

嚴躍進表示，險資進入地產(chǎn)行業(yè)，一方面是因為險資的資產(chǎn)配置模式和地產(chǎn)的開發(fā)周期比較吻合，符合資產(chǎn)負債的匹配關(guān)系。另一方面是因為險資也在尋找一些優(yōu)質(zhì)的投資項目，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)顯然是一個較好的投資方向。

而有些房地產(chǎn)企業(yè)對于險資進入有好感，險資也愿意和此類地產(chǎn)企業(yè)進行合作，協(xié)商的成本較低。險資的進入能夠為后續(xù)一些新業(yè)務(wù)，例如地產(chǎn)金融、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的推進創(chuàng)造新的條件。