每經(jīng)編輯 歐陽捷    

歐陽捷

前些天，參加中房協(xié)舉辦的第八屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇暨第三屆中美房地產(chǎn)高峰論壇，我就下半年住房市場走勢分享了幾個觀點(diǎn)。

2016年上半年市場火爆超出預(yù)期，1-5月，商品房銷售面積同比增長34.2%，銷售額同比增長53.4%，已經(jīng)達(dá)到一個新的歷史高峰。市場是火了，但越來越多的人卻迷糊了，這樣的火爆局面還能維持多久？住宅市場會不會出現(xiàn)變局？或許，我們可以結(jié)合今年上半年住宅市場的表現(xiàn)，來預(yù)判下半年走勢。

今年上半年的住宅市場體現(xiàn)了六個主要特征：

特征一：銷售增速正在放緩。今年1-5月，商品住宅銷售仍在快速增長，但增速已經(jīng)減緩，同比向下的拐頭很明顯。

特征二：房價普漲。今年1-5月，全國商品住宅平均房價漲幅14.2%。房價上漲不僅在熱點(diǎn)一二線城市，二線以下城市房價也在上漲（雖然仍有不漲和下跌的），這充分印證了我們?nèi)ツ?span lang="EN-US">8月的觀點(diǎn)：“一線領(lǐng)漲、二線普漲、三四線止跌企穩(wěn)，少數(shù)城市仍有下跌”。整體上，房價在上臺階中趨于平緩。

特征三：去庫存并不理想。商品房待售面積雖然比1-4月的72690萬平米減少了521萬平米，但僅僅減少了0.7%，實(shí)在是不值一提，與去年同期相比更是增長了9.9%。新開工面積更是高于銷售面積1.1億平米，意味著庫存其實(shí)是在增加，而土地儲備面積直追去年同期。

特征四：城市分化加劇。北京、上海是當(dāng)之無愧的超一線。深圳銷售量萎縮，但房價一騎絕塵，仍然具有風(fēng)向標(biāo)作用。廣州4-5月銷售量雖然上去了，但三年多價格幾乎沒變，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于全國大勢，說是弱一線都有點(diǎn)勉強(qiáng)，無論是銷售量還是房價都不如一些強(qiáng)二線城市的影響力。武漢、南京、蘇州、天津銷售量與房價漲幅都是廣州所無法比擬的。

弱二線在今年如此好的市場中卻似乎置身事外，比如大連、溫州、福州等，銷售面積幾乎與包頭、?？?、呼和浩特大致相當(dāng)，房價走勢也幾乎與蘭州、烏魯木齊、呼和浩特一樣波瀾不驚。

特征五：銷售增速下降。5月商品住宅銷售增速已經(jīng)減緩，但為什么會放緩呢？放緩的原因有五：

一是去年基數(shù)較低導(dǎo)致，去年5月之前負(fù)增長，到5月恢復(fù)為“正負(fù)零”，6月以后才開始正增長；二是市場火爆之后的冷卻，需求提前透支，房價過高抬高了購房門檻，導(dǎo)致看房客群有所減少；三是熱點(diǎn)城市調(diào)控政策擠出了剛性需求，抑制了改善性需求，限制了投資性需求，壓制了土地過高溢價，導(dǎo)致市場觀望；四是熱點(diǎn)一二線城市的房價上漲過快引發(fā)房價泡沫擔(dān)憂情緒蔓延，投資客觀望情緒上升；五是貨幣政策轉(zhuǎn)向適度收緊加劇了市場預(yù)期的調(diào)整。

特征六：投資增速減緩。5月商品住宅投資增速已經(jīng)減緩，因?yàn)槭袌鲱A(yù)期轉(zhuǎn)變，銷售增速逐漸減緩，三四線城市開發(fā)商仍在去庫存之中，投資增速也會同步減緩。

但減緩并不意味著市場發(fā)生反向變化。

首先，未來五年經(jīng)濟(jì)下行趨勢難以改變，支撐GDP增長的只有房地產(chǎn)和金融業(yè)。經(jīng)濟(jì)越不好，房地產(chǎn)越好，這已經(jīng)成為一個難以化解的糾結(jié)。去庫存仍是政策大方向，樓市政策不會產(chǎn)生動搖。

其次，未來五年影響樓市的最大不確定因素，其實(shí)不是供給、不是需求，而是貨幣政策變化，以及政策變化引發(fā)的市場預(yù)期變化。很顯然，貨幣現(xiàn)象越來越主導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向，貨幣增發(fā)量與房地產(chǎn)銷售同比呈現(xiàn)了正相關(guān)。

而權(quán)威人士批評大水漫灌，已經(jīng)導(dǎo)致4月、5月貨幣轉(zhuǎn)向明顯收窄。但未來貨幣政策不可能真正收緊，畢竟中國經(jīng)濟(jì)還沒有見底企穩(wěn)，貨幣寬松是全球除美國之外的主要國家共同選擇，英國脫歐導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)秩序紊亂，歐盟、英國放水穩(wěn)定市場，美聯(lián)儲年內(nèi)幾乎難以加息。中國央行貨幣寬松還是會繼續(xù)的，但不會再過于寬松，今年預(yù)計(jì)M2增幅<12%。

第三，錢多了，錢就不值錢了，對應(yīng)錢的一切東西都變得更加值錢，尤其是不動產(chǎn)。因此造成了少數(shù)熱點(diǎn)城市地王頻出、房價上漲、投資客入場、推動房價泡沫，這些城市會出臺調(diào)控政策，但樓市調(diào)控政策唯一的目標(biāo)就是：控制熱點(diǎn)城市房價上漲過快。

l  基于上半年的這些特征，我們基本可以對下半年市場做出幾個結(jié)論性的預(yù)判。

第一，隨著5月以后去年銷售基數(shù)提高，今年下半年銷售增幅一定會逐漸收窄，市場預(yù)期會有所降溫，預(yù)計(jì)全年增長最終會在5-10%；

第二，整體房價還會繼續(xù)上漲，但漲幅會有所減緩，特別是貨幣政策會產(chǎn)生微妙影響；

第三，城市分化繼續(xù)加劇，地王現(xiàn)象會繼續(xù)蔓延到非熱點(diǎn)城市，蔓延速度放緩，政府會控制過熱；一些二線和三四線城市仍在去庫存中掙扎。

第四，新開工面積和投資增長不可持續(xù)，增速減緩甚至都有可能出現(xiàn)負(fù)增長。

（作者為新城控股高級副總裁）