每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

在今年夏季達沃斯論壇上，有學(xué)者拋出了一個讓人后背發(fā)涼的數(shù)據(jù)：

到本世紀(jì)末，中國人口可能只剩10億人，甚至還有人說8億！6億！

也就是說，如今我們仗著13.68億人口，開發(fā)商開盤是這樣一副讓人激動的景象。

但在84年之后，也許這樣就算人多的了！

2029年后人口將開始步入衰退期

這事兒還要先從獨生子女開始說起。

1980年國家實行這個政策，是為了緩解人口壓力。但頂層設(shè)計可能很早前就發(fā)現(xiàn)，獨生子女只會讓中國陷入更嚴重的人口危機。

于是，從單獨二孩開放到全面二孩，只為讓我們拼命生。

一是單獨二孩效果不理想，二是生育率仍然低到無法滿足需求。

理論上來說，在目前約1.4億育有一孩的已婚育齡。

婦女中，按現(xiàn)行生育政策可生育二孩的約5000多萬人，占37%；實施全面兩孩政策后，新增可生育二孩的目標(biāo)人群約9000萬，占63%。

二孩全面開放后，短期內(nèi)出生人口會明顯增加，生育水平有所回升，連購房需求都轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;四房模式”。

預(yù)計峰值延后兩年左右，2029年達到峰值14.5億人，隨后將進入墜崖式下跌。

出生率呢？

這是2015年各省出生率排行，東北三省和北京、上海是最低的，平均生育率只有1.18，2015年，中國1%人口普查顯示，中國的總和生育率僅為1.25。但只有當(dāng)生育率達到2.1時，才能達到人口保持穩(wěn)定狀態(tài)的“更替水平”。

“養(yǎng)不起”成了大多數(shù)“鐵釘”和只生一個的強大理由。根據(jù)邦爺?shù)牟豢茖W(xué)統(tǒng)計，最偏愛生二孩的，是出于家庭收入兩端的家庭，高收入及低收入階層。而中產(chǎn)的那部分，出于培養(yǎng)理念、家庭收入、物質(zhì)生活水平的多重考慮，大多只愿意生一個“意思意思”。

當(dāng)然，未來人口不多可能會緩解道路交通壓力、就學(xué)壓力、就業(yè)壓力，甚至連上廁所都不用排那么長時間隊，但也必然導(dǎo)致很多惡果。

僅從這幾年來說，城鎮(zhèn)就業(yè)人口已經(jīng)在收窄。

2012年15～59歲勞動年齡人口93727萬人，比上一年減少345萬人；

2013年16～60歲勞動年齡人口91954萬人，比上一年減少244萬人；

2014年16～60歲勞動年齡人口91583萬人，比上一年減少371萬人；

2015年16～59歲勞動年齡人口91096萬人，比上一年減少487萬人。

“用工荒”成了中國制造業(yè)極大的難題。

隨著勞動密集型產(chǎn)業(yè)由我國沿海向內(nèi)陸省份轉(zhuǎn)移的步伐不斷加快，長期作為勞務(wù)輸出地的內(nèi)陸省份變“鼓勵勞務(wù)輸出”為“挽留勞動力在家鄉(xiāng)就業(yè)”。

沿海地區(qū)用工越來越難，薪資吸引力也在下降，中國制造業(yè)也在面臨用工成本高、訂單利潤下滑的困境。

中國的人口紅利將隨著出生率的降低、老齡化的急劇增加而逐漸消失，到時候，可就沒那么多人給我們蓋房子，我們也不需要那么多土地，更沒那么多人消化房地產(chǎn)庫存。

這根線有毒以西的城市不要投資

上圖中的那根線，被稱為“胡煥庸線”。這跟線劃開了黑龍江、內(nèi)蒙古、寧夏、山西、陜西、河北、四川、甘肅和云南幾省。

胡老爺子在1935年劃下這根線的時候，就決定了東西區(qū)域的巨大差別！

這是一根人口密度的對比線，也稱為“愛輝—騰沖一線”、“黑河—騰沖一線”。

換句話說，線西北方人口密度極低，是草原、沙漠和雪域高原的世界，自古游牧民族的天下，并且，各種旱澇災(zāi)害特別是大洪澇災(zāi)害空間頻率分布的走向都與“胡煥庸線”吻合。

幾十年來的歷史經(jīng)驗告訴我們，沒有人愿意往“線”的西邊跑。直到第五次人口普查，東南、西北兩部分的人口比例還是94.2%比5.8%

在“人口就是一切”的房地產(chǎn)來說，沒有足夠的人，就沒有未來。

看得出來，這根線其實不是從省會開始劃分的，邦爺還是選擇了最好的城市，房價看起來跌的只有新疆和內(nèi)蒙古。

數(shù)據(jù)來源：中指院

人艱不拆，5月全國CPI漲了2.0%， 6月預(yù)測也有1.9%……

連CPI都漲不過的房子，其實等于“貶值”，這些片區(qū)的房子，邦爺建議謹慎投資。

蘭州乖，爺沒在說你～

其實，不僅僅是“胡煥庸線”線以西的城市。很多開發(fā)商的研究都顯示，長三角、京津冀、珠三角三大城市群以外的中小城市未來有沒有什么機會。而1.7億的農(nóng)二代告訴我們，他們將最終落戶在三大城市群廣袤的中小城市群，那些地方也許是中國樓市的未來。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。