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每經(jīng)實習記者 黃博文

昨日（7月8日），南京迎來土地市場熔斷機制實施以來最大的一場土地拍賣，其中8幅限價地塊7塊被熔斷終止出讓，只有一幅成功拍出。房企舉牌任性逼得主持人喊話，“別逼政府出臺政策”。

今日（7月9日），和南京并稱房價“四小龍”之一的廈門，趕在臺風登陸前出臺樓市新政，市場傳聞許久的限貸政策得到政府部門回應。

廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局網(wǎng)站登出新政細則，稱為支持剛性購房需求和合理改善性住房需求，抑制投機性購房，自7月15日起調(diào)整住房信貸政策，具體內(nèi)容為：

一、調(diào)整商業(yè)性個人住房信貸政策。購房家庭名下在本市無住房且無購房貸款記錄的最低首付比例為25％；在本市有住房且無購房貸款記錄，或名下有1筆購房貸款記錄且相應貸款已結(jié)清的最低首付比例為30％；名下有1筆購房貸款記錄未結(jié)清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結(jié)清的最低首付比例由40％調(diào)整為60％；名下有2筆購房貸款未結(jié)清的不予受理貸款申請。

二、調(diào)整住房公積金信貸政策。職工家庭首次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低于20％，貸款利率按公積金貸款基準利率執(zhí)行；職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低于50％，貸款利率按公積金貸款基準利率的1.1倍執(zhí)行。停止向第三次以上申請公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。

三、政策調(diào)整時點。上述政策調(diào)整由人民銀行廈門中心支行和市住房公積金中心分別牽頭組織執(zhí)行，自2016年7月15日起施行。購買新建商品住房以提交商品房買賣合同網(wǎng)簽時間為準，購買二手住房以市不動產(chǎn)登記中心收件時間為準。

歸結(jié)起來其實就是核心六點：無房無貸，首付比例25%；有房無貸，首付比例30%；有房有貸，首付比例60%；首次申請公積金貸款，按基準利率，首次比例20%；第二次申請公積金，首付比例50%，貸款利率按1.1倍執(zhí)行；停止向第三次以上申請公積金貸款發(fā)放貸款。

上半年樓市“發(fā)燒”

上半年以來，廈門樓市表現(xiàn)火熱，房價漲幅居高不下。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，1-6月份，廈門普通住宅均價23198         元/平方米，同比增長17% ；成交面積189.41萬平方米，同比增長42%，房價漲幅時常緊跟甚至超過一線城市，長期形成“北上深廈”格局。

廈門土地市場也延續(xù)了強二線城市的火爆行情，“地王”頻出。6月3日同安地塊以23207元/平方米的樓面價被融信收入囊中，溢價率132%；翔安新圩地塊更是以22336元/平方米的樓面價成為區(qū)域新晉“地王”，溢價率高達242%。

土地市場火熱迅速傳導到一手住宅市場。據(jù)統(tǒng)計，上半年以來，廈門大部分樓盤均價漲幅超過5000元/平方米，集美、海滄等島外成熟地區(qū)房價跨越3萬元門檻。

另一方面，自樓市去庫存基調(diào)確立以來，廈門樓市去化提速。截止6月末，廈門樓市可售套數(shù)16307套，可售面積233.30平方米，去化周期在6~7個月，在全國來看是供應比較緊缺的城市。

正是因為市場熱度居高不下，每次土拍節(jié)點都傳聞政府出臺措施降溫，尤其是南京、蘇州土拍熔斷機制問世以來，廈門跟進調(diào)控措施只是時間問題。

溫和新政難降溫

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，這次的“限貸政策”相當溫和，與已經(jīng)實行的房貸政策對比，只有“名下有1筆購房貸款記錄未結(jié)清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結(jié)清的最低首付比例由40％調(diào)整為60％”這一點調(diào)整，對市場基本面影響不大。

此前，廈門針對開發(fā)商的“限價令”一直在默默執(zhí)行，比如新房備案限漲：半年房價漲幅不得超過5%，全年不得超過10%；拉長備案周期，減少統(tǒng)計數(shù)據(jù)對市場心態(tài)的干擾；收緊新房的預售審批，減少入市貨源，降低開發(fā)商的廣告投放熱情，進而達到降溫的目的。

這次的“限貸”則轉(zhuǎn)向購房者，旨在打擊杠桿投資者的入市熱情，為高位運行的樓市降溫。

不過這一政策將對真正的改善型購房者造成誤傷。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，廈門目前100~144平方米面積段產(chǎn)品占樓市45%~50%，以首改、改善產(chǎn)品占據(jù)主導，新政執(zhí)行后，這部分市場需求受到抑制，對樓市整體成交造成影響。

至于此次“限貸”對后市的影響，鑒于新房市場供求關系空前緊張、庫存極低緊缺，即便政策出臺，也無法撼動其價格，有一點可以肯定的，開發(fā)商的賣房難度肯定比上半年增加不少，到年底時，不排除有開發(fā)商急于回籠資金，采取變相降價的招數(shù)，比如房價不降，但取消或降低精裝修的標準。

綜合來看，本輪調(diào)控政策相對溫和，信號意義大于實際意義，短時間內(nèi)很難對市場產(chǎn)生立竿見影的調(diào)控效果，它改變的是市場各方對于后市的預期、對房價上漲的預期。從改變預期再體現(xiàn)到具體的市場行為上，需要一定的時間周期，因此政策的具體效果需在出臺一個月后才能慢慢顯現(xiàn)。