每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

6月底，景瑞控股執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官閆浩在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾透露，房地產(chǎn)資管市場(chǎng)將是一個(gè)比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模更大，機(jī)會(huì)更好的市場(chǎng)，總規(guī)模將有150萬(wàn)億元左右，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的近20倍。

在他發(fā)表上述觀點(diǎn)前后，多家上市房企開(kāi)始增持自己所擁有的房地產(chǎn)物業(yè)，或開(kāi)始拓展資管業(yè)務(wù)。萬(wàn)科前海公募REITs商務(wù)談判的一位萬(wàn)科高級(jí)副總裁表示，未來(lái)萬(wàn)科的資產(chǎn)管理規(guī)模將是萬(wàn)億級(jí)的，萬(wàn)科將會(huì)繼續(xù)為各金融機(jī)構(gòu)提供更多的可證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)突然吃香，讓房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)“灰領(lǐng)”工種——物業(yè)管理行業(yè)變成資本市場(chǎng)追捧的“金娃娃”。今日在港股市場(chǎng)上市的綠城服務(wù)截至收盤(pán)，較發(fā)行價(jià)格上漲了10.55％，以每股2.2港元收盤(pán)，按照上述股價(jià)，總市值達(dá)到61.1億港元，市盈率超過(guò)之前上市的彩生活、中海物業(yè)、中奧到家等同行，成為在香港上市的最大市值內(nèi)地物管公司。

值得一提的是，綠城物業(yè)的控股股東是宋衛(wèi)平、夏一波、壽柏年等綠城集團(tuán)的創(chuàng)始人。在慢慢淡出綠城之后，宋衛(wèi)平正通過(guò)將他親手締造的一大批企業(yè)上市，將那些跟隨他的老部下變成富翁。除綠城服務(wù)外，還有一部分原綠城系企業(yè)有可能在未來(lái)上市。

資產(chǎn)管理帶動(dòng)毛利率提高

盡管都是輕資產(chǎn)公司，但目前在港上市的幾家物業(yè)管理公司的，綠城物業(yè)可能是凈資產(chǎn)收益率最高的。來(lái)自同花順的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，公司去年的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到149.78%。

而在香港上市的媒體交流會(huì)上，執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營(yíng)官吳志華說(shuō)，綠城物業(yè)未來(lái)的毛利率水平還有望進(jìn)一步提高，原因是綠城服務(wù)的增值園區(qū)服務(wù)將大大攤薄基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的人力成本，進(jìn)而提升公司利潤(rùn)率。同時(shí)，由于人工成本增長(zhǎng)放緩，也一定程度上提高了公司的利潤(rùn)率。

綠城服務(wù)的招股說(shuō)明書(shū)顯示，綠城的園區(qū)增值服務(wù)是所有業(yè)務(wù)中毛利最高的，截至去年，毛利水平在47.5%，而且增幅也是最快的。2013年只有1.17億元的上述業(yè)務(wù)收入，到2015年底已經(jīng)猛增至2.76億元。吳志華介紹說(shuō)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)正是增值服務(wù)中利潤(rùn)最高、增長(zhǎng)最快的一部分。

根據(jù)他的介紹，綠城物業(yè)目前和華邦地產(chǎn)合作，在綠城服務(wù)管理的園區(qū)內(nèi)向業(yè)主提供置換服務(wù)，和途家合作，提供短租房、酒店公寓、度假房服務(wù)，和優(yōu)客逸家合作，提供長(zhǎng)租公寓。由于，綠城服務(wù)的合作，這兩家以在線度假訂房和長(zhǎng)租公寓知名的企業(yè)，不僅解決了房源問(wèn)題，還大大節(jié)省了運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)，這兩家企業(yè)的引入，又幫助業(yè)主盤(pán)活了閑置房屋，產(chǎn)生了更好的資產(chǎn)收益。

物業(yè)服務(wù)：正在成為地產(chǎn)業(yè)最有價(jià)值的資產(chǎn)

2年前，在宋衛(wèi)平將手中持有綠城股份賣(mài)給融創(chuàng)，并宣布淡出房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾采訪他，詢問(wèn)作為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中非常有價(jià)值的物業(yè)服務(wù)，能否像微軟的Windows一樣成為有價(jià)值的資產(chǎn)。

在記者的報(bào)道發(fā)布僅僅兩個(gè)月之后，將互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)用于物業(yè)服務(wù)的彩生活第一個(gè)上市，且取得了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高額市盈率。

而今天綠城物業(yè)以市盈率近20倍的發(fā)行價(jià)上市，且上漲10.55%，進(jìn)一步顯示，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值評(píng)估，已經(jīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之上。

根據(jù)吳志華的設(shè)想，除了現(xiàn)有的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)外，綠城服務(wù)未來(lái)還可能收購(gòu)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的車(chē)庫(kù)、庫(kù)房、尾盤(pán)再逐步轉(zhuǎn)售給業(yè)主。一方面解決開(kāi)發(fā)商的資金需要，另外一方面，也可以利用綠城服務(wù)更熟悉業(yè)主需要的優(yōu)勢(shì)，有針對(duì)性地開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)。

除了資產(chǎn)管理外，目前物業(yè)的增值服務(wù)，還包括互聯(lián)網(wǎng)在線平臺(tái)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、家庭醫(yī)療等眾多范疇。以綠城服務(wù)為例，還向業(yè)主提供子女的家庭教育和老人的老年大學(xué)等服務(wù)。這些服務(wù)不斷擴(kuò)大業(yè)主使用物業(yè)服務(wù)平臺(tái)的粘性，并為平臺(tái)帶來(lái)更多額外收益。從目前的情況看，園區(qū)的增值服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)收入仍在迅速增長(zhǎng)。

對(duì)大型地產(chǎn)集團(tuán)而言，更為重要的是，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司為樓盤(pán)帶來(lái)增值收益的能力。根據(jù)綠城服務(wù)方面介紹，目前綠城2000年的一些項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)格已經(jīng)超過(guò)同區(qū)域其他樓盤(pán)的20%~30%。