每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

7月15日，《遼寧日報》報道稱，根據(jù)大連市最新出臺的有效期2年的《大連市停車位登記暫行辦法》（以下簡稱　《辦法》），從9月1日起，大連市將在遼寧省率先開展停車位產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作，獲得產(chǎn)權(quán)的停車位將作為固定資產(chǎn)可以抵押融資。

據(jù)大連市國土房屋局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，迄今為止，國家和省有關(guān)部門還未出臺統(tǒng)一明確的車位產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定和流程，其他省市也少有成熟經(jīng)驗。

大連暫不限制停車位購買個數(shù)

據(jù)了解，大連市出臺的該《辦法》，在全國也屬首例。

北京市中唐律師事務(wù)所王佳紅主管律師在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，在北京，開發(fā)商就地下車庫單獨立項的，就要對車庫進(jìn)行規(guī)劃驗收和竣工驗收備案。在北京，只要小區(qū)規(guī)劃許可證上有車位或車庫的許可內(nèi)容，房屋交付前就要對車位許可的內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃核實確認(rèn)。雖然法律上沒有明確規(guī)定，但實際操作中也是要對許可的車位規(guī)劃進(jìn)行核驗。

上述《辦法》所稱停車位，是指在建筑規(guī)劃范圍內(nèi)經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)、界址明確、能夠獨立使用、已辦理土地初始登記且已繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的停車位（不含地面及機(jī)械式立體停車位）。停車位可作為基本單元予以權(quán)屬登記，單獨發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)利證書，登記用途為停車位，使用年限標(biāo)記土地出讓年限，面積標(biāo)記套內(nèi)建筑面積。

上述《辦法》規(guī)范了預(yù)（銷）售和初始登記條件，停車位預(yù)（銷）售納入商品房預(yù)（銷）售管理。考慮停車位施工建設(shè)比較復(fù)雜，大連市停車位預(yù)（銷）售以施工圖為依據(jù)。施工圖中明確停車場的總建筑面積、各層停車場建筑面積、停車位的位置和個數(shù)。由施工圖審查機(jī)構(gòu)按規(guī)劃要求對停車位進(jìn)行審查。房地產(chǎn)主管部門根據(jù)施工圖審查結(jié)果對停車位進(jìn)行預(yù)測繪、建立樓盤表，辦理預(yù)售和合同登記備案。停車場建筑面積、布局和停車位個數(shù)等納入項目規(guī)劃核實和工程竣工驗收及備案內(nèi)容，大連市停管辦應(yīng)參與停車位驗收。停車位所有權(quán)初始登記參照商品房所有權(quán)初始登記。

按照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，大連市規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位銷售應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主需要，暫不限制停車位購買個數(shù)，在操作過程中結(jié)合實際情況再進(jìn)行修改完善。

車位價值將更高

其實，在上述《辦法》出臺之前，車位的權(quán)屬一直有所爭議。

王佳紅表示，本辦法出臺之前，車位的產(chǎn)權(quán)情況比較復(fù)雜。第一類，利用小區(qū)公共地面劃定的停車位，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，因為公共區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主所有。第二類，開發(fā)商建設(shè)的地下車庫，開發(fā)商自行投資，辦理了規(guī)劃手續(xù)，最終也辦理了竣工驗收和規(guī)劃驗收，業(yè)主并沒有對面積進(jìn)行分擔(dān)，這種情況下車庫產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。第三類，開發(fā)商規(guī)劃了車位，但是權(quán)屬沒有明確界定，只是《物權(quán)法》規(guī)定優(yōu)先滿足業(yè)主需求。第四類，人防工程，在非戰(zhàn)爭時期一般開發(fā)商會將其對外出租，當(dāng)作車位使用。

王佳紅說，實踐中車位糾紛非常多，因為業(yè)主不好判斷產(chǎn)權(quán)歸屬，更不好判斷車位的出資是誰，也不能判斷車位的建筑面積是否進(jìn)行分擔(dān)，所以很多開發(fā)商往往將自己根本沒有所有權(quán)的車位進(jìn)行買賣，或者一次性出租若干年等等。

隨著車輛的增多，車位目前更被視為稀缺品。

據(jù)《法制晚報》報道，早在2012年，北京朝陽區(qū)辰福第小區(qū)物業(yè)投放703個地上車位時，小區(qū)600多名業(yè)主從頭天就開始通宵排隊，他們自帶馬扎、折疊椅辛苦蹲守2天1夜，仍然有人空手而歸。

2014年8月，通州區(qū)李老新村附近的世紀(jì)星城小區(qū)在物業(yè)分配停車位時，也有居民通宵排隊的情況出現(xiàn)。

2015年2月，據(jù)《北京晨報》報道，在昌平區(qū)天通苑東一區(qū)南側(cè)一處正規(guī)收費(fèi)停車場，由于有50多輛業(yè)主報廢的僵尸車長期停放，而小區(qū)內(nèi)還有1000多輛車無處停放，這些僵尸車遭人打砸，不少車身上寫著“收車”“銷戶”等字樣。

王佳紅認(rèn)為，出臺上述新《辦法》，有幾個方面的利處：第一，明確車位登記，有助于明確權(quán)屬，對于交易和流通比較穩(wěn)定和安全。第二，減少糾紛，增加車位權(quán)屬的透明性。第三，規(guī)范開發(fā)商對于車位的開發(fā)和規(guī)劃及銷售。“目前，人們生活水平都提高了，車已經(jīng)是每個家庭的常見工具，車位問題就成了稀缺資源，權(quán)屬確定后，價值自然提高。”