每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

熱點(diǎn)城市樓市過熱，部分城市去庫存壓力很大，這是今年上半年整個(gè)中國樓市遇到的問題。之前，住建部部長陳政高親自主持會(huì)議，邀請萬科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園、綠地、保利等六家企業(yè)董事長與會(huì)，對2016年樓市進(jìn)行摸底，并特別對一二三四線城市的土地市場情況和去化及存量壓力進(jìn)行討論，為下一步政策調(diào)整支招。

現(xiàn)在看來，大家都傾向這個(gè)樓市調(diào)控的方案是，稅收調(diào)節(jié)。

邦爺想到，本月22日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康在三亞透露，個(gè)稅抵扣房貸已經(jīng)確認(rèn)，可以確定該方案會(huì)在全國推廣。

他同時(shí)表示：“房地產(chǎn)稅難度確實(shí)很大，但我認(rèn)為，一二線比較熱的城市可以先行試點(diǎn)通過立法之后的房地產(chǎn)稅。

而僅僅一天之后的23日，財(cái)政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會(huì)上表示，將重點(diǎn)在兩個(gè)方面推進(jìn)稅制改革：一是全面推開營改增試點(diǎn)，即把遺留的金融、建筑、房地產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)的營業(yè)稅改為增值稅，鼓勵(lì)行業(yè)細(xì)化分工和創(chuàng)新；

二是推出企業(yè)所得稅研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除政策，包括給予研發(fā)企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)科研人員股權(quán)激勵(lì)。

個(gè)稅抵扣房貸刺激三四線去庫存

對于購房者而言，住房按揭貸款利息支出可以作為稅前抵扣項(xiàng)，能減少多少負(fù)擔(dān)成最關(guān)注問題。下面讓我們舉兩個(gè)例子：

A先生是白領(lǐng)一族，假設(shè)他購買的是200萬元的住宅，通過商業(yè)貸款按揭七成供30年，如果他選擇的是等額本息的還款方法，月均還款額約7430元，其中約3541元是利息支出。

按照他的稅前月收入為2.0萬元計(jì)算，在扣除四金、稅基等應(yīng)納稅2404元（以上海地區(qū)為例）。如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣，在其他條件不變的情況下，A先生每月將少繳稅約885元，相當(dāng)于利息支出的24.99%。

B先生是企業(yè)高管，假設(shè)他在上海購買的是1300萬元的住宅，通過商業(yè)貸款按揭五成供30年，同樣是等額本息的還款方法，月均還款額約34497元，其中約16442元是利息支出。

按照他的稅前月收入為15萬元計(jì)算，在扣除四金、稅基等應(yīng)納稅51132元，但如果把按揭貸款的利息支出在稅前抵扣，B先生每月將少繳稅約7399元，相當(dāng)于利息支出的45%。

這么看來，此項(xiàng)政策落實(shí)對購房者影響不小。

但賈康表示“個(gè)人所得稅可抵扣房貸已明確，會(huì)支付月供的利息支出。至于進(jìn)展，要看個(gè)稅改革的時(shí)間，中央要求的時(shí)間是1年左右，但今年可能趕不上了。可以確定的是，這種方案會(huì)在全國推廣。”

不過，邦爺覺得，這項(xiàng)政策應(yīng)該不會(huì)在全國范圍內(nèi)立即全面展開，而是會(huì)優(yōu)先在三四線城市落地。

原因之一是，目前一二線城市中很多熱門城市的樓市已經(jīng)非?；馃?，如果在這個(gè)節(jié)骨眼再進(jìn)行房貸利息的個(gè)調(diào)稅抵扣，可能會(huì)讓市場火上澆油，進(jìn)一步刺激房價(jià)的快速上漲。相比之下，那些去庫存壓力大的三四線城市，因?yàn)槭袌鲣N售的平淡，極需要進(jìn)一步出臺政策，刺激消費(fèi)者購買。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)：會(huì)優(yōu)先在熱門城市開展

同樣，房地產(chǎn)稅的稅制改革，也可能會(huì)配合樓市調(diào)控，在一二線城市優(yōu)先盡快落地。

賈康就表示：“房地產(chǎn)稅難度確實(shí)很大，但我認(rèn)為，一二線比較熱的城市可以先行試點(diǎn)通過立法之后的房地產(chǎn)稅。”“推進(jìn)房地產(chǎn)稅的實(shí)施是不可避免的，只是時(shí)間問題。但是在國內(nèi)房地產(chǎn)市場兩級分化的背景下，可以選擇分區(qū)域、分城實(shí)施。”

其認(rèn)為，分城施策是因?yàn)閲鴥?nèi)三四線城市仍面臨較大的去庫存問題，但一線城市以及南京、廈門、合肥、蘇州等部分熱點(diǎn)二線城市還存在庫存不足的問題，這些熱點(diǎn)城市有實(shí)施房地產(chǎn)稅的條件。

三四線城市的去庫存問題，更多的可以采用政策杠桿，比如共有產(chǎn)權(quán)等問題，減輕購房者的壓力，因?yàn)檫@些城市的購買力依然較低，有條件的還可以適當(dāng)用一些金融杠桿。

房地產(chǎn)稅征收方案

那么房地產(chǎn)稅會(huì)如何征收？

賈康指出，按照中國的特色，第一套要扣除，但是是按照家庭來扣，還是按照人均住房面積來扣，這還得再討論。

房地產(chǎn)稅應(yīng)只對高端人群征收。去年3月，賈康在接受京華時(shí)報(bào)專訪時(shí)透露，房地產(chǎn)稅的征收要讓社會(huì)接受，其作用應(yīng)該調(diào)節(jié)有支付能力的人，只針對完全的商品房、產(chǎn)權(quán)房的高端人群征稅，保障房則根本不在內(nèi)。

雖然，房地產(chǎn)稅征收方案中，對基本住房需求部分實(shí)施減免成共識，但按面積征還是套數(shù)征收依然存在爭議，并各有利弊。

賈康在上述專訪中透露，社科院的方案是，限定人均40平米，這么做在操作層面沒有問題，但征起來會(huì)遇到一些讓老百姓難以接受的狀況。

比如，一家三口住120平米的房子不用交稅，結(jié)果出現(xiàn)不幸事故，孩子在車禍中身亡，父母悲痛欲絕的時(shí)候，稅務(wù)官員趕到，說你們家情況變化該交房產(chǎn)稅了。

這個(gè)給我的啟發(fā)是，這樣征收房產(chǎn)稅雖然法律條款可以設(shè)計(jì)得嚴(yán)絲合縫，征收起來也沒有技術(shù)上的障礙，但如果出現(xiàn)上面的情況，政府就會(huì)很尷尬。

另外一個(gè)方案是，第一套房不征稅，這可以避免上面的情況，但是會(huì)激發(fā)離婚潮，還可能使買第一套房的人拼命買大戶型。有人也說，有的人第一套房是40平米，有人是400平米，應(yīng)該區(qū)別對待，所以這里面現(xiàn)在還有爭議。但不管怎樣，絕不能按照美國那樣，有一平米就征一平米的稅，這個(gè)方法最簡單，但是在中國大家接受不了。

如果中國只能選擇調(diào)節(jié)高端，那么能不能寬松一點(diǎn)？

第一套房是基本住房，不征稅；第二套改善型住房的稅率也可討論能否優(yōu)惠些，第三套房按照標(biāo)準(zhǔn)稅率征收。

但也有人認(rèn)為這樣不公平，因?yàn)榈谝惶追坑衅矫字?，不過擁有三四百平米大房子的人畢竟是少數(shù)。

房地產(chǎn)稅抑制房價(jià)

房地產(chǎn)稅征收是否影響房價(jià)？2015年，賈康在接受人民網(wǎng)采訪時(shí)曾有過論述：房產(chǎn)稅對房價(jià)也會(huì)起到很明顯的抑制作用，其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)開始奏效了。

“在大家對房產(chǎn)稅有了預(yù)期之后，加之不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行了呼應(yīng)，這兩年房地產(chǎn)市場已經(jīng)在回調(diào)，在回調(diào)中出現(xiàn)的分化，雖然不能說是房產(chǎn)稅起到的直接作用，但是和房產(chǎn)稅顯然有一定的關(guān)聯(lián)。”

賈康認(rèn)為，稍微明白一點(diǎn)的、手上有多套房的人已經(jīng)在布局，原來大量空置的房源進(jìn)入到房地產(chǎn)交易市場，短時(shí)間內(nèi)就多出了供給，供需關(guān)系會(huì)發(fā)生明顯的改變，很多地方的房價(jià)不是往上走，而是往下調(diào)了。這跟大量的空置房涌入市場不能說沒有關(guān)系。

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。