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每經(jīng)記者王杰

7月26日，北京市住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2016）》（以下簡(jiǎn)稱白皮書）。白皮書顯示，2015年全市商品住房成交28.2萬(wàn)套,同比增加6成多。其中新房成交套數(shù)同比增加26%。自去年3月份起，北京市住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，連續(xù)10個(gè)月上漲。

白皮書稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量為主的階段，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用減弱。在調(diào)控方面，本市將根據(jù)住宅和非住宅市場(chǎng)不同情況，采取區(qū)別化調(diào)控措施；繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)和差別化的信貸、稅收等政策，適度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

何為非普通商品住房

根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，普通住宅的認(rèn)定要同時(shí)滿足三個(gè)條件：第一個(gè)就是住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0以上；第二個(gè)是單套建筑面積在140平方米以下；第三是實(shí)際成交價(jià)格要低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的1.2倍。

據(jù)了解，目前北京普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的是2014年北京市住建委、財(cái)政局、地稅局聯(lián)合發(fā)布北京普通住房?jī)r(jià)格新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元、總價(jià)468萬(wàn)元；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元、總價(jià)374.4萬(wàn)元；六環(huán)外為單價(jià)23760元，總價(jià)280.8萬(wàn)元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

此外，普通住宅的買賣是可以享受契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收優(yōu)惠政策的。這些年隨著房?jī)r(jià)的普遍上漲一些普通住宅被豪宅化，而沒(méi)有辦法享受稅收優(yōu)惠，所以說(shuō)要求調(diào)整的呼聲還是非常高。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年的這個(gè)普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

個(gè)人購(gòu)買非普通住房，按照3％的稅率來(lái)征收契稅。對(duì)于個(gè)人購(gòu)買普通住房，住房是屬于家庭唯一住房的，減半來(lái)征收契稅的；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米以下的普通住房，并且這個(gè)住房是屬于家庭唯一住房的，會(huì)按1％的稅率來(lái)征收契稅。

也就是說(shuō)，第二套普通商品住房不僅首付款比例低，交易稅費(fèi)也有優(yōu)惠。

不管是普通住房還是非普通住房，只要購(gòu)房行為被視為“購(gòu)買第二套房”，則首付比例最低是4成。融360監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在北京大多數(shù)銀行可以提供的二套房最低首付是5成。

雖然目前北京市住建委還沒(méi)有說(shuō)明會(huì)提高至多少，但根據(jù)現(xiàn)在絕大多數(shù)銀行的二套房首付5成的情況，融360房貸預(yù)計(jì)，如果政策要取得立竿見(jiàn)影的效果，非普通住房的首付或許將提升至7成。

需多部門會(huì)商才能進(jìn)入發(fā)布實(shí)施過(guò)程

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至7月25日，北京商品房住宅合計(jì)成交414萬(wàn)平方米，27731套，與上年同期基本持平，但成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了非常明顯的變化，平均單套成交金額高達(dá)525萬(wàn)元，環(huán)比上年的379萬(wàn)元上漲38.5%，而單套平均面積也達(dá)到了149平方米。從140平方米以上的大戶型成交占比看，套數(shù)占比達(dá)到了32.5%，而在2015年只有23.6%。

如果按照上述標(biāo)準(zhǔn)去衡量，北京市平均單套成交金額和單套平均面積，均屬于非普通住宅之列。提高二套非普通商品住房比例，或?qū)⒘畈糠指纳萍巴顿Y類需求受到限制。

政策何時(shí)實(shí)施？北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志在其微信公眾賬號(hào)“京房字”中表示，對(duì)于提高二套非普宅首付比例這個(gè)措施，也僅僅是之前研究過(guò)的一項(xiàng)措施，其實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控措施每年都是針對(duì)新情況，不斷研究的。但這個(gè)研究并非是定了調(diào)子要去怎么做，甚至只能說(shuō)是一個(gè)前期性的研究，具體的實(shí)施則是根據(jù)實(shí)際情況作出決策。

“京房字”還提到，房貸首付政策可不是建委一家就能定的，甚至說(shuō)住建委都不是主導(dǎo)部門。房貸政策要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，國(guó)家金融政策，資金及流動(dòng)性等多方面進(jìn)行考量，銀監(jiān)部門和銀行的意見(jiàn)更為重要，最后要多部門會(huì)商，市政府批準(zhǔn)，才能進(jìn)入發(fā)布實(shí)施的過(guò)程。