每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

國際金融走勢和國內(nèi)“中央最強音”的同時出現(xiàn)，讓邦爺對國內(nèi)樓市產(chǎn)生了一種“霧里看花”的迷茫。

在人民幣貶值的時候，邦爺擔(dān)憂國內(nèi)資產(chǎn)會因此縮水，因為市場上所有的聲音都在說人民幣還要貶、貶、貶。

雖然，只從短短幾個月的人民幣走勢就妄圖判斷國內(nèi)樓市，未免顯得太過武斷。

但如今，7月26日中央政治局會議的內(nèi)容表明，證監(jiān)會、銀監(jiān)會抑制“地王”的舉措，加上最近十天人民幣的猛然升值，這樓市，到底是看空還是看多？

人民幣升值國內(nèi)資產(chǎn)保值有望

在遇到重大事件之前，人民幣總是走強。

自7月18日人民幣兌美元即期匯率觸及6.7030低點起，守衛(wèi)6.7的保衛(wèi)戰(zhàn)就拉響了。但截至7月28日，人民幣兌美元即期匯率從跌破6.7關(guān)口到重回6.65，累計上漲了464基點，并創(chuàng)三周新高。

此次升值的原因，邦爺分析主要有以下5點：

1.美聯(lián)儲放鴿子，利率不變，人民幣跟著走穩(wěn)。

2.舉辦G20

3.10月人民幣將正式加入SDR。

4.IMF：人民幣幣值大致符合中國的經(jīng)濟基本面。

5.國內(nèi)資本外流得到緩解。

中金就認(rèn)為，人民幣匯率仍以維穩(wěn)為主，疊加結(jié)匯需求的積壓，后續(xù)有望看到外匯占款流出壓力階段性減輕甚至轉(zhuǎn)正。

只不過，國內(nèi)6月出口仍然下滑了4.8%；6月社會融資總量增加了1.63萬億人民幣(約合2440億美元)，這樣的信貸擴張和出口的低迷，讓很多境外機構(gòu)仍看看空人民幣。

美銀證券分析師就預(yù)測，人民幣兌美元匯率將從周四(7月27日)的6.67:1下滑至12月份的7:1。

央行倒是說過，人民幣沒有繼續(xù)貶值的基礎(chǔ)，畢竟我們有3.2萬億美元的外匯儲備，以及強有力的資本控制。

這對國內(nèi)自然是個好消息，人民幣的購買力總算穩(wěn)住了，這也會成為看好樓市的一個理由。

看空樓市理由更多

7月26日，中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，樓市聽了會不禁打個寒顫。

因為這里的資產(chǎn)泡沫有兩種理解：

一是直接戳破房地產(chǎn)租售價格泡沫，以降低企業(yè)在這方面的運營成本；

二是把大規(guī)模在股市和樓市“空轉(zhuǎn)”的資金趕入實體經(jīng)濟，以解后者融資難，融資貴的問題。

緊接著，戳破泡沫的手段就來了，銀監(jiān)會&證監(jiān)會，一個都沒閑著。

首先，一財報道銀監(jiān)會下發(fā)《商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》，其中就要求資本凈額超過50億的銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品才能投資權(quán)益類和非標(biāo)資產(chǎn)，且非標(biāo)資產(chǎn)只能通過信托通道。

地球人都知道開發(fā)商拿地的錢都是怎么來的，少了銀行理財資金這塊大肥肉，不僅融資難了，資金成本也會上升。在業(yè)內(nèi)看來，這就是要抑制“地王”。

這時候證監(jiān)會補了一刀。

證監(jiān)會在保薦機構(gòu)專題培訓(xùn)會上透露，上市公司再融資審核新增內(nèi)容包括，不允許房企通過再融資對流動資金進(jìn)行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

再融資包括增發(fā)、配股以及可轉(zhuǎn)換債券，主要是指股權(quán)融資。

邦爺昨天就說過，銀行通過發(fā)行理財?shù)姆绞?，是可以把錢變?yōu)楣蓹?quán)類投資，這其中包括了權(quán)益類和非標(biāo)資產(chǎn)，這樣的話資金用途比較靈活，在開發(fā)商拿地前錢就可以進(jìn)入項目公司。這樣“全生命線”的房地產(chǎn)資金需求都可以得到滿足。

本來銀監(jiān)會只會讓開發(fā)商的資金來源少了一塊，就算成本高一點也能接受，但證監(jiān)會這一刀卻剛好插在了心口上，股權(quán)融資可是開發(fā)商的輸血機器啊！

也許，南京7月7日熔斷熔斷再熔斷的那場土拍，將成為本世紀(jì)土地市場的一次“絕唱”。

戳破泡沫的基本邏輯就出現(xiàn)了：開發(fā)商沒錢——土地市場降溫——開發(fā)商瘋狂回款——房價降溫。

這個夏天可是開啟了“燒烤模式”，開發(fā)商們應(yīng)該很需要一盆冰水“冷靜冷靜”。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。