每經(jīng)編輯 吳若凡    

◎每經(jīng)記者 吳若凡

如果提及綠地的主營(yíng)業(yè)務(wù)是什么，你大概可以講出超高層建筑、海外投資，也許還會(huì)加上一句，綠地超越了中國(guó)最大開發(fā)商萬科。如果提問綠地的氣質(zhì)是什么，你能第一時(shí)間在腦海中搜索出準(zhǔn)確答案嗎？好像很難。

需要指出的是，上市后的綠地，似乎一下放緩了增長(zhǎng)的步伐，在完成多元化布局的同時(shí)，上市前遺留下來的問題也暴露無遺，比如一直被人詬病的房屋質(zhì)量問題，合作方的回款慢等。

就剛發(fā)布的綠地二季度業(yè)績(jī)快報(bào)可以看出，今年上半年，綠地房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1107.71億元，同比增長(zhǎng)34%。值得注意的是，排名前20強(qiáng)的房企中，上半年銷售額平均增長(zhǎng)速度是80%，全國(guó)平均銷售額增長(zhǎng)速度為42%。其中，有5家房企今年上半年增長(zhǎng)超過100%，新城控股簽約銷售額增長(zhǎng)144%，綠地34%的增速?zèng)]有跑贏平均水平。

根據(jù)綠地相關(guān)人士介紹，商辦物業(yè)對(duì)綠地銷售業(yè)績(jī)幫助較大。從上述人士的介紹可以看出，商辦如果銷售不佳，對(duì)公司業(yè)績(jī)會(huì)有不利影響。

云峰債券違約拖累綠地評(píng)級(jí)

今年3月，有消息指出，云峰集團(tuán)未兌付的債券余額高達(dá)66億元，構(gòu)成截至當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)存續(xù)規(guī)模最大的一宗債券違約案例。對(duì)此，綠地方面發(fā)布聲明，已經(jīng)解除對(duì)云峰集團(tuán)的股權(quán)托管協(xié)議，未對(duì)云峰集團(tuán)所發(fā)債券提供擔(dān)保，因此也不對(duì)債券償付承擔(dān)責(zé)任。

隨后，著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪對(duì)綠地控股債券評(píng)級(jí)為BAA，同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)普爾將其評(píng)為BBB。有分析師認(rèn)為，綠地控股房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在二線城市，因此出售房地產(chǎn)庫(kù)存的不確定性可能會(huì)損害公司流動(dòng)性。

也有另一種聲音認(rèn)為，綠地如此瘋狂擴(kuò)張，風(fēng)險(xiǎn)也很大，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或者城市化進(jìn)程沒有預(yù)期好，綠地可能就會(huì)遭遇可怕的風(fēng)險(xiǎn)。城市綜合體等商業(yè)不是建完就萬事大吉，運(yùn)營(yíng)最關(guān)鍵。

另一方面，高企的負(fù)債，導(dǎo)致外界對(duì)綠地的資金情況表現(xiàn)出擔(dān)憂。一連串的變化，讓人們對(duì)于綠地的未來心生疑問。截至2015年底，綠地資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)88%，遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的平均值。

商辦去庫(kù)存難題

綠地辦公物業(yè)當(dāng)前遇到的問題，其實(shí)也是所有辦公物業(yè)開發(fā)商共同面對(duì)的問題：供應(yīng)量大于需求量，產(chǎn)品差異不明顯，物業(yè)本身的價(jià)值完全基于所在地段。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)十分理性，除了一線城市核心地段的投資物業(yè)升值潛力依然十分明顯外，大部分辦公樓的投資價(jià)值已經(jīng)不如往昔。

第一太平戴維斯的報(bào)告指出，2015年，從供給層面來說，全國(guó)一線及主要二線城市均將迎來供給量攀升，但市場(chǎng)表現(xiàn)將呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。二線城市則將面臨相對(duì)嚴(yán)峻的供過于求的考驗(yàn)。

整體而言，綠地的辦公物業(yè)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，自全國(guó)化道路開啟時(shí)就是集團(tuán)研究和投入的重點(diǎn)，并始終跟隨市場(chǎng)需求和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷升級(jí)。

優(yōu)淘城總裁薛建雄指出，綠地的超高層具有第一效應(yīng)，可以滿足三四線城市升級(jí)的需要。這種模式也可以提高綠地談判的話語權(quán)。

雖說住宅銷售速度快，但是綠地在商辦上的問題也暴露無遺，由于缺乏運(yùn)營(yíng)管理，空置率很高，但綠地由于成本控制較好，售價(jià)也低，一直以來綠地都是走性價(jià)比路線。

薛建雄表示，由于綠地的商辦面積都較大，故而銷售進(jìn)度放緩，一個(gè)20億元的項(xiàng)目也就賺1億元，如果有10%的貨沒賣掉，就等于資金全部套在了里面。

由于成本低，供應(yīng)商回款慢，質(zhì)量得不到保證。這種快開發(fā)、高周轉(zhuǎn)的模式把風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任都轉(zhuǎn)嫁給了小業(yè)主，小業(yè)主買的時(shí)候覺得占了便宜。商辦物業(yè)的集中供應(yīng)，導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)的日子更不好過，空置率攀升早已成為常態(tài)。

由于來自三線以及商辦物業(yè)帶來的去化壓力，綠地過去一年僅交出2301億元的銷售金額，較2015年初提及的2800億元相去甚遠(yuǎn)。從短期來看，綠地去商辦庫(kù)存的壓力未來依然很大。

世邦魏理仕的報(bào)告指出，今年二季度全國(guó)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充裕，新增供應(yīng)近200萬平方米，較第一季度翻番。但由于市場(chǎng)或竣工驗(yàn)收更趨嚴(yán)格等原因造成部分項(xiàng)目延遲交付，導(dǎo)致同比下降37.5%。大部分市場(chǎng)空置率上行，攀升0.9個(gè)百分點(diǎn)至18.7%。