每經(jīng)記者杜冉樂 上周末，媒體曝出證監(jiān)會(huì)將對(duì)房企再融資收緊。近日，坊間傳言部分銀行已停止對(duì)新“地王”項(xiàng)目放貸。諸多跡象表明，強(qiáng)化監(jiān)管的風(fēng)聲均直接或間接地波及房地產(chǎn)。 8月2日，中洲控股（000042，SZ）公告了定增修正案，募資總額從55億元調(diào)整為約35億元，定增縮水逾36%，除了成都、青島等四個(gè)募投項(xiàng)目不變之外，核心看點(diǎn)是撤銷了定增募資用于償還金融機(jī)構(gòu)15億元借款項(xiàng)目。 中洲控股相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，公司定增預(yù)案的調(diào)整確實(shí)是直接受到了房企再融資收緊的影響。定增目的就是增厚公司資本金，降低負(fù)債率。 依此來看，中洲控股成為當(dāng)前房企再融資趨嚴(yán)以來的首個(gè)典型案例。但從公告來看，這并非孤例，仍有其他房企或受此影響。 定增縮水36% 定增修正案顯示，中洲控股擬將原最高發(fā)行新股3.8億股，降為大約2.45億股，經(jīng)除息之后發(fā)行價(jià)從14.51元/股調(diào)整為14.31元/股。 記者注意到，8月2日收盤時(shí)，中洲控股每股報(bào)收17.31元。今年2月29日，中洲控股公告其籌劃定增募資而宣布當(dāng)天復(fù)牌，但該交易日高開低走，收盤時(shí)跌停，跌幅10.01%，收盤價(jià)15.05元/股。 今年以來，典型一、二線城市的房價(jià)快速上漲，樓盤成交火爆，新“地王”也頻現(xiàn)。與較好的宏觀基本面相比，中洲控股的股價(jià)卻不溫不火。6月底之后，中洲控股經(jīng)歷了一小輪股價(jià)上漲，最高達(dá)18.29元/股。 今年4月份，中洲控股定增方案已正式獲得證監(jiān)會(huì)受理，6月8日即收到證監(jiān)會(huì)的定增項(xiàng)目審查通知書，要求其對(duì)相關(guān)事項(xiàng)作出解釋和說明。 7月6日，中洲控股向證監(jiān)會(huì)詳細(xì)回復(fù)了一份答復(fù)函，但市場風(fēng)云變幻，7月底召開的中央政治局會(huì)議也首次提及“資產(chǎn)泡沫”問題，這實(shí)際上與房地產(chǎn)密切相關(guān)。 從方案調(diào)整情況來看，中洲控股4個(gè)募投項(xiàng)目未變，具體仍為成都中洲城南、青島中洲半島城邦、惠州中洲天御花園二期與惠州央筑花園一期商住項(xiàng)目D組團(tuán)，但具體投資金額略有變化。 比如，成都中洲城南項(xiàng)目原募投資金18億元，現(xiàn)變成了14.9億元，青島中洲半島城邦募投資金從8億元降為7.3億元，惠州中洲天御花園二期募投資金從9億元降為8.28億元，惠州央筑花園一期商住項(xiàng)目D組團(tuán)募投資金從5億元降為4.63億元。 更為關(guān)鍵的是，中洲控股此次定增修正案直接砍掉了定增募資用于償還金融機(jī)構(gòu)的15億元借款。 中洲控股副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、董秘尹善峰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，方案調(diào)整就是受了房企再融資監(jiān)管收緊的直接影響。公司定增募資，主要是想降低負(fù)債率，因?yàn)楫?dāng)前負(fù)債率較高。 “對(duì)于房企來說，再融資規(guī)定不能用于歸還金融機(jī)構(gòu)借款的，把銀行這部分借款用于項(xiàng)目開發(fā)過程中的費(fèi)用部分直接拿掉了。”尹善峰補(bǔ)充說。 影響規(guī)模擴(kuò)張步伐 從15億元金融機(jī)構(gòu)借款來看，這主要涉及中洲控股旗下上海深長城對(duì)平安銀行上海自貿(mào)區(qū)分行大約2.6億元貸款，上海博勝對(duì)農(nóng)業(yè)銀行上海虹口分行的4億元貸款，長城物流對(duì)渤海信托的13億元貸款。 中洲控股公告透露，按照原融資方案，15億元募集資金到位后，公司將根據(jù)前述借款的實(shí)際情況按照輕重緩急予以償還。尹善峰也坦言說，如果沒有了這些安排，會(huì)對(duì)公司融資有影響。 據(jù)7月6日的反饋意見書顯示，中洲控股闡述了自身15億元定增融資的必要性，即主要是償債壓力較大。 截至2016年3月末，中洲控股長期借款規(guī)模達(dá)77.16億元，應(yīng)付債券12.88億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為8.19億元，合計(jì)98.24億元，較2014年末增加48.06億元，較2015年末增加26.13億元，處于較高水平。 “公司長期借款的集中還款期在2017、2018年（2017年需要償還的金融機(jī)構(gòu)借款規(guī)模為20.18億元、2018年需要償還的金融機(jī)構(gòu)借款規(guī)模為37.03億元），償還上述借款將對(duì)公司的現(xiàn)金流造成一定壓力。”中洲控股對(duì)外表述稱，其2016年3月末的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)79.79%，高于同期房企平均負(fù)債率63.03%。 按照原計(jì)劃，中洲控股55億元定增之后將降低負(fù)債率近14.77個(gè)百分點(diǎn)，但按照新情況，該房企3月末總負(fù)債額221.61億元，如果按照定增募資35.11億元，新的資產(chǎn)負(fù)債率為70.83%。 去年，中洲控股實(shí)現(xiàn)營收、凈利潤、每股收益與凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)集體飄紅，尤其是營收同比增幅65.26%。從投資安全性來看，這主要得益于該房企深度聚焦于深圳、上海、成都、惠州這四個(gè)核心城市。 但上半年業(yè)績快報(bào)顯示，中洲控股除了營收正增長之外，其毛利潤、股東應(yīng)占凈利潤等跌幅較大，這主要是上海君廷項(xiàng)目和成都中央城邦項(xiàng)目土地成本較高及企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張后費(fèi)用同比大增55%。 從公告等資料來看，今年以來，中洲控股幾乎沒有參與過公開拿地，而過去也主要以收購項(xiàng)目間接拿地為主。尹善峰表示，再融資收緊之后，勢(shì)必會(huì)放緩企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張。 目前，包括中糧地產(chǎn)、中天城投、泰禾集團(tuán)等上市房企暫無披露內(nèi)含償還金融機(jī)構(gòu)借款的定增修正案。