每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

前兩天，邦爺說(shuō)了上海星河灣的事（定價(jià)虛高，導(dǎo)致后期價(jià)格漲幅緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上周邊樓盤(pán)漲勢(shì)，以至于業(yè)主賣(mài)房子換房）。

沒(méi)想到，這事在后臺(tái)引起了粉絲強(qiáng)烈共鳴。有粉絲說(shuō)，幸虧只住一兩年就賣(mài)了，否則現(xiàn)在肯定很慘。

不過(guò)，邦爺覺(jué)得這類事在上海肯定不少，因?yàn)樯虾膩?lái)就不缺定價(jià)虛高的樓盤(pán)。比如，今天要說(shuō)的這個(gè)“彭浦第一豪宅”——靜安府。

要不是閘北并入靜安，這樓盤(pán)起這名，估計(jì)就涉嫌違法廣告法了，因?yàn)樗堑辉陟o安，也不在中環(huán)內(nèi)。

雖然位置一般，案場(chǎng)銷售卻介紹說(shuō)這里是大寧，但上海人都知道大寧是在中環(huán)的南側(cè)。所以，靜安府屬于彭浦板塊！??！沒(méi)錯(cuò)，就是彭浦?。?！

邦爺通過(guò)街景地圖則發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目（地塊）周邊去年底還很荒蕪，配套幾乎為零！周邊也都是工業(yè)區(qū)。

當(dāng)然，你也可以說(shuō)，這個(gè)地方是未來(lái)的靜安CBD。但這些項(xiàng)目要建成，沒(méi)個(gè)兩三年是不可能的。區(qū)域雖然有改造的想象空間，但速度會(huì)很慢。

所以說(shuō)，這個(gè)地方還是傳統(tǒng)意義上的下只角，但就是這么個(gè)地方卻賣(mài)出了高價(jià)。中指院數(shù)據(jù)（下表）顯示，靜安府銷售均價(jià)在8.5萬(wàn)元/平米左右。

而中原數(shù)據(jù)顯示，“靜安府”所在的彭浦板塊次新房普遍在5萬(wàn)元/平米左右。

與其相隔不遠(yuǎn)的次新盤(pán)大華陽(yáng)城，二手房?jī)r(jià)格也只在6萬(wàn)/平米左右，但該小區(qū)周邊配套成熟，又在中環(huán)內(nèi)。

所以，可以說(shuō)靜安府要面對(duì)的是大量次新房的沖擊，未來(lái)升值緩慢。

房?jī)r(jià)比徐匯中環(huán)都貴，可成熟度跟徐匯不可比，知名房地產(chǎn)專家薛建雄就直言，靜安府短期內(nèi)單價(jià)沒(méi)有升值潛力，難道你還指望他賣(mài)12萬(wàn)/平？現(xiàn)在已經(jīng)是接近頂部了。

來(lái)聊一聊小區(qū)

這還不算，從樓盤(pán)本身來(lái)說(shuō)，有購(gòu)房者就跟邦爺吐槽：小區(qū)不夠大氣，讓人喘不過(guò)氣來(lái)；房屋的錯(cuò)落要么太高、要么太低，像插著幾炷香一樣（想象一下，住在別墅里，天天拜著住在高層里的住戶，是種什么體驗(yàn)？）...

另外，邦爺看到，這個(gè)小區(qū)被南北高架和中環(huán)包裹著，雖然有一層商業(yè)遮擋，但卻很難“鬧中取靜”，購(gòu)房者可能會(huì)住得不太安寧。（所以，邦爺提醒大家，買(mǎi)房前要認(rèn)準(zhǔn)房子的玻璃是否雙層隔音。）

而南北高架和中環(huán)全天10個(gè)小時(shí)以上都在堵車(chē)！想象一下，每當(dāng)你打開(kāi)窗，想呼吸一下新鮮空氣的時(shí)候，吸進(jìn)去的，確實(shí)從早堵到晚的汽車(chē)排放的尾氣，這是什么感覺(jué)？有孩子的家庭估計(jì)得24小時(shí)開(kāi)著空氣凈化器，額....

（邦爺友情附上一些高架房隔音攻略）

再來(lái)說(shuō)說(shuō)他的戶型

通過(guò)戶型圖可以看到，靜安府216平米的面積，電梯就占掉大部分，得房率不高，實(shí)際上只剩下了180平米，這么大的客廳，主臥不竟然帶衛(wèi)生間！配置略低。

靜安府115平的戶型，餐廳做得如此之小，不知設(shè)計(jì)師為何要這樣設(shè)計(jì)。

135平的戶型，總的來(lái)說(shuō)，布局不是很合理。尤其是東南角的臥室，開(kāi)門(mén)方向破壞了整個(gè)客廳，只能把沙發(fā)擺在東面，而且沙發(fā)尺寸也有限制。

這就使得臥室細(xì)密性減弱，只要有人在客廳走動(dòng)，就會(huì)看到臥室的所有情況。最要命的是，如果有客人住在這個(gè)房間，要上衛(wèi)生間的話，就得橫跨整個(gè)餐廳。

此外，戶型的動(dòng)線沒(méi)有動(dòng)靜分離，如果在餐廳和廚房活動(dòng)的時(shí)候，東面的書(shū)房和臥室會(huì)受到較大干擾，私密性不好。

看看這戶型和周?chē)呐涮?，邦爺?duì)這個(gè)項(xiàng)目業(yè)主的換房能力表示擔(dān)心。

這樣的房子是上海中產(chǎn)以上階層會(huì)喜歡，會(huì)接受的嗎？如果喜歡的人不多，房子怎么換？這都會(huì)讓向業(yè)主面臨置換能力縮水的問(wèn)題。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。