每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 朱萬平    

每經(jīng)記者 朱萬平

7月26日，中共中央政治局召開會議，罕見提出“要抑制資產(chǎn)泡沫”，使得房地產(chǎn)市場再次成為關(guān)注焦點。

在上述背景下，中國房貸杠桿是否已經(jīng)過高？房價“泡沫化”程度到底如何？8月以來，對上述問題的討論再掀熱潮。昨日（8月10日），每經(jīng)投資寶（微信號：mjtzb2）記者對券商的觀點進行了充分了解，同時也采訪了相關(guān)專業(yè)人士，發(fā)現(xiàn)各方觀點針鋒相對、南轅北轍。

正方大呼：房貸杠桿未超出合理范圍

中金公司梁紅：總體而言，中國目前的房貸杠桿和房貸負擔能力還未超出合理范圍。

8月10日，中金公司梁紅發(fā)布研報解讀中國居民房貸杠桿，她認為從總體而言，相對國際可比指標，中國目前的房貸杠桿和房貸負擔能力還未超出合理范圍。

每經(jīng)投資寶（微信號：mjtzb2）記者注意到，梁紅認為，中國房貸存量相對較低。截至2016年6月底，中國房貸存量為16.8萬億人民幣，占過去四個季度GDP總和（年化GDP）的24%，與日美相應(yīng)指標有一定的差距——日本這一數(shù)據(jù)在90年代在30%以上，2014年為41%；美國2007年房貸占GDP比率為73%，2015年底為53%。

易居研究院副院長楊紅旭：我們國家的35%左右的首付比例從全球看處于中間偏高水平。

8月10日晚，楊紅旭對每經(jīng)投資寶（微信號：mjtzb2）記者表示，海通證券姜超（下文將提及其觀點）和梁紅有關(guān)房地產(chǎn)市場的研報他都看過，他個人比較贊同梁紅的觀點。

楊紅旭表示，從總體看，我國目前35%左右的首付比例在全球處于中間偏高水平，高于歐美國家20%左右的首付比例。房貸快速增長主要是源于去年到現(xiàn)在的銷售火爆，這是一個正常的現(xiàn)象，不能說房貸增速快，就是房貸杠桿高，風險就很大了。他進一步表示，房貸的快速增長是以合理的自住需求上升為支撐的，目前只有北京、上海和深圳等約15個城市地產(chǎn)市場投機性資金比例達到40%左右，但是全國絕大多數(shù)城市95%的需求都是用于自住，這部分是正常需求。

中信證券陳聰：居民部門整體杠桿率不高。

8月5日，中信證券陳聰發(fā)布研報稱，整個社會不動產(chǎn)的總價值相對于信貸余額來說相當龐大，居民部門的整體杠桿率不高。但銷售額中來自信貸支持的資金快速增加，且占比不低。

陳聰表示，截至2016年7月，中國居民的未償還杠桿負擔（公積金+商業(yè)貸款）超過18萬億元，在最謹慎的假設(shè)下，我國居民部門掌握的不動產(chǎn)資產(chǎn)存量杠桿率為12.9%，杠桿率并不不高。

反方不服：房貸正超越居民償付能力

海通證券姜超：中國房貸高增不可持續(xù)，急速增長的房貸正在超越居民的償付能力。

8月4日，海通證券分析師姜超發(fā)表了題為《居民加杠桿，危險的游戲——由房貸激增看地產(chǎn)泡沫》的研報，他明確表示：“中國房貸高增不可持續(xù)，急速增長的房貸正在超越居民的償付能力，邊際杠桿已近極限，地產(chǎn)泡沫值得警惕。”

姜超表示，2012年以來中國經(jīng)濟增速持續(xù)下行，但居民房貸卻迎來爆發(fā)式增長，從2011年不到1萬億美元，并在2014年超越日本，2015年則超過2萬億美元大關(guān)，2016年有望接近3萬億美元，可謂“超日趕美”。

姜超稱，中國的房貸/GDP之比在過去幾年呈加速上升態(tài)勢。2012年以前，該比率尚不到15%，2015年底達到20.7%，2016年底將超過25%，達到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時的水平。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：房貸市場存在泡沫。

8月10日晚間，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對每經(jīng)投資寶（微信號：mjtzb2）記者表示，從杠桿率來講，現(xiàn)在資產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)在土地價格過高、房價過高，房貸市場也存在泡沫。不過他表示：杠桿率過高是否會導致市場有很大的風險呢？兩者之間并沒有必然的聯(lián)系。對具體購房者而言，杠桿率過高的畢竟是少數(shù)，比例沒有大家想象的那么高。