每經(jīng)編輯 姚治宇

花樣年（1777.HK），這家剛剛鯨吞萬達物業(yè)而躍居全球最大社區(qū)服務(wù)商的公司，正走在全方位布局的路上。

同樣以房地產(chǎn)起家，但花樣年成為業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型最為激進的公司，其資本化、輕資產(chǎn)和金融化之路也比其他開發(fā)商更早，走得更遠。

8月10日晚間，花樣年公告顯示，其上半年營業(yè)額達到53.62億元，同比增加47.7%，各業(yè)務(wù)板塊今年上半年均取得大的突破。這些板塊包括社區(qū)服務(wù)平臺、金融集團、商業(yè)管理、大文旅集團、福泰年及教育集團等，其中很多已資本化上市。

顯然，資本化、輕資產(chǎn)之路助力了公司業(yè)績的增長，而未來，花樣年有著更大的野心，要成為與萬科、萬達比肩的全平臺社區(qū)、金融服務(wù)商。

資本化后的業(yè)績

在2014年將旗下物業(yè)管理板塊拆分上市后，花樣年的資本化之路一發(fā)不可收拾。

2015年11月，花樣年旗下商業(yè)服務(wù)板塊美易家（834669.OC）分拆登陸新三板。2016年6月18日，美易家進入新三板創(chuàng)新層，從30多家新三板掛牌的物業(yè)企業(yè)中脫穎而出。

資本化令公司整體業(yè)績大幅提升。上半年，彩生活實現(xiàn)收益為人民幣5.75億元，較2015年同期增長106.8%。期內(nèi)毛利約為人民幣2.55億元，較2015年同期增長23.9%。毛利率維持于44.3%的健康水平。

其中，增值服務(wù)成為增長動力的關(guān)鍵因素。上半年，彩生活實現(xiàn)增值服務(wù)收益約人民幣7140萬元，同比增長63.1%，毛利約7010萬元，毛利率保持在98.1%的高位。增值服務(wù)對整體分布溢利的貢獻程度達到31.9%，同比增長了10.2個百分點，處于近三年同期最高水平，已經(jīng)成為第二大收入和利潤來源。

美易家同樣表現(xiàn)優(yōu)異。掛牌新三板時，美易家披露在管面積僅845萬平方米，而在1至6月即新增管理面積470萬平方米，同比去年增長達261%，新增項目遍布全國26個城市。第一上海分析師表示，美易家將接手萬達資產(chǎn)包中的商用物業(yè)，其體量接近2200 萬平方米。交易完成后美易家在管商用物業(yè)規(guī)模將躋身國內(nèi)行業(yè)前列。從國際經(jīng)驗來看，物管公司要做大做強，商業(yè)物管是最適合的成熟市場。

其預(yù)計，萬達物管資產(chǎn)包交易完成后，按照現(xiàn)有的物業(yè)交付規(guī)?？韶暙I年物管費9.78億元，至 2021 年全部交付后可貢獻年物管費 26.26 億元。彩生活和美易家按照顧問方式獲取收入，預(yù)計2017年至2018年花樣年核心凈利潤可提升約 2.3%和2.5%。

花樣年表示，獲取優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理項目，可以幫助公司實現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入和利潤的快速發(fā)展。

上半年，美易家還設(shè)立了美之年資產(chǎn)運營管理公司，通過打造「優(yōu)租房屋」平臺，借助互聯(lián)網(wǎng)+金融，為開發(fā)商、投資者及租戶提供全鏈條資產(chǎn)服務(wù)。

花樣年有關(guān)人士表示，美易家將繼續(xù)憑借高端的服務(wù)質(zhì)量，通過金融杠桿手段，進行資本運作，收購中小型物業(yè)企業(yè)，成為中國領(lǐng)先的商務(wù)社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)運營商。

而在集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，先后啟動了深圳家天下、輕資產(chǎn)管理輸出及小股操盤等多個輕資產(chǎn)項目，地產(chǎn)公司半年新增輕資產(chǎn)項目8個，建筑面積達66萬平方米。

在土地拓展上，集團依舊遵循審慎投資的策略，于北京、上海、深圳等市場潛力大、資金回報豐厚的一線城市新增土地的發(fā)展方向，通過并購形式取得位于北京和天津的項目。

社區(qū)金融閉環(huán)初成

在所有業(yè)務(wù)之上，是金融。花樣年金融為花樣年集團的重要發(fā)展引擎與核心業(yè)務(wù)板塊，其通過持續(xù)的資源整合與模式創(chuàng)新，以戰(zhàn)略投資、合作、并購等方式穩(wěn)步擴張金融業(yè)務(wù)，并與集團其他業(yè)務(wù)板塊形成深度協(xié)同。

花樣年金融下設(shè)有花樣年金融控股（香港）有限公司、前?；幽杲鹑诜?wù)有限公司、合盈融資租賃公司、合和年小額貸款公司等多個法人，目前分支機構(gòu)正逐步覆蓋全國，客戶數(shù)量和業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴大。

目前，花樣年金融通過財富管理、融資租賃、小額貸款、P2P、基金以及將開展的保理、消費金融、保險、支付等多種形式，圍繞“社區(qū)金融”的主線進行。

花樣年有關(guān)人士介紹，上半年，花樣年旗下的互聯(lián)網(wǎng)P2P平臺錢生花已融資超人民幣9億元，新增注冊用戶37萬。創(chuàng)立于2015年的互聯(lián)網(wǎng)貸款平臺合花易貸，通過互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)為用戶提供簡單、快速的個人信用借款服務(wù)，現(xiàn)已全面覆蓋主流的營銷推廣渠道。

中安信保險經(jīng)紀(jì)目前已經(jīng)與國內(nèi)各大主流保險公司達成戰(zhàn)略合作，將圍繞“社區(qū)保險”模式落地，開發(fā)“社區(qū)+保險”產(chǎn)品，結(jié)合社區(qū)用戶場景化需求，在線與線下聯(lián)動，主推車險、海外理財產(chǎn)品、財產(chǎn)險等產(chǎn)品及服務(wù)。

合和年小貸在2016年上半年業(yè)務(wù)量穩(wěn)定上升，同時嚴(yán)格把控信貸風(fēng)險，小貸公司已成為行業(yè)內(nèi)逾期數(shù)據(jù)內(nèi)控最好的公司之一。

花樣年融資租賃重點關(guān)注新能源汽車、立體車庫、停車場智能道閘設(shè)備、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)備、生鮮電商及電影院線等與社區(qū)密切相關(guān)行業(yè)，在金融服務(wù)深入社區(qū)的同時獲取穩(wěn)定租賃回報，多家合作伙伴已成功登陸資本市場。

在2016年，花樣年也利用資本市場和貨幣、匯率政策的變化積極融資。1月4日，花樣年完成公開發(fā)行規(guī)模人民幣11億元的境內(nèi)公司債。

4月26日，集團又發(fā)行了于2019年到期的人民幣6億元優(yōu)先票據(jù)，所得款項將為公司若干現(xiàn)有債務(wù)再融資。

花樣年認為，隨著內(nèi)地資本管制力度加強，大額資金進出難度加大，企業(yè)在內(nèi)地的綜合融資成本逐漸上升，在香港發(fā)行人民幣優(yōu)先票據(jù)依然擁有不少優(yōu)勢；發(fā)行人民幣優(yōu)先票據(jù)，是基于對境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)、人民幣匯率波動、境內(nèi)資本管制、綜合融資成本等多種因素考慮后的最優(yōu)選擇。

花樣年控股董事局主席潘軍表示，2016年上半年是集團近年來經(jīng)營狀態(tài)最好的時期，花樣年在過去三年已經(jīng)完成轉(zhuǎn)型，未來三年要繼續(xù)深化，把現(xiàn)有商業(yè)模式不斷轉(zhuǎn)化為行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。

潘軍進一步稱，花樣年輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已取得初步成效，形成基于社區(qū)綜合服務(wù)、金融的有機生態(tài)圈系統(tǒng)。公司將繼續(xù)建立各平臺和應(yīng)用之間相互協(xié)調(diào)的有機生態(tài)圈，進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化，打造成為中國領(lǐng)先的以金融為驅(qū)動、社區(qū)服務(wù)為平臺、開發(fā)為工具的產(chǎn)業(yè)金融集團。