中國人民銀行８月份發(fā)布的兩個(gè)數(shù)據(jù)顯示，在上半年個(gè)人住房貸款猛增２．３萬億元之后，７月份住戶部門中長期貸款增加４７７３億元，房貸規(guī)模繼續(xù)快速膨脹。

“新華視點(diǎn)”記者近期發(fā)現(xiàn)，熱點(diǎn)城市房價(jià)預(yù)期依然居高不下。在銀行眼中，房貸仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，九折房貸普遍存在。在此背景下，多地重啟“限購”“限貸”手段能否遏制高杠桿下的房地產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)？

九折優(yōu)惠普遍存在，房貸被銀行看做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的“２０１６年７月份７０個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，年初以來熱點(diǎn)城市房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的勢頭雖然環(huán)比放緩，但是整體看依然“高燒不退”。在這些熱點(diǎn)城市中，貸款買房普遍成為剛需、投資客的首選。

中國人民銀行發(fā)布的《２０１６年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》披露，上半年個(gè)人住房貸款增加２．３萬億元，同比多增１．２萬億元，６月末增速達(dá)３２．２％，月度增量屢創(chuàng)新高。記者從北京、上海監(jiān)管部門了解到，京滬兩個(gè)城市今年上半年個(gè)人住房貸款總計(jì)增加了超過３０００億元。

對(duì)于房貸猛增的原因，央行分析認(rèn)為，這主要是因?yàn)樯习肽晟唐贩夸N售增速較高，帶動(dòng)個(gè)人住房貸款較快增長。上半年，全國商品房銷售額累計(jì)同比增長４２．１％，增速較上年同期大幅提高了３２．１個(gè)百分點(diǎn)。

記者在北京市朝陽區(qū)某在售樓盤了解到，在從去年每平方米５萬元的價(jià)格漲到今年的８萬元后，小戶型的售價(jià)也從每套４００多萬元漲至６００多萬元。一位銷售人員稱，剛需購房壓力大增，在“首付三成”的政策下，大部分人都是按照７０％的貸款上限買房，而現(xiàn)在確實(shí)大小銀行都在打折。

對(duì)此記者調(diào)查熱點(diǎn)城市多家銀行發(fā)現(xiàn)，面對(duì)買房者提高杠桿買房的需求，銀行在熱點(diǎn)城市基本上“照單全收”。特別是一些中小型銀行，對(duì)于購買首套房、且符合相關(guān)優(yōu)惠政策的買房者，仍然可享受房貸九折優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士稱，上一輪房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，銀行房貸利率下限曾受到監(jiān)管限制，特別是針對(duì)那些推高房價(jià)的投資客。不過，在今年大部分熱點(diǎn)城市房價(jià)高漲的情況下，房貸優(yōu)惠依然大面積存在。

融３６０等市場機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，全國５００多家各類銀行當(dāng)中，有近四成提供房貸九折優(yōu)惠。銀行對(duì)房貸頗為看好，不僅將其看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還表示將繼續(xù)重點(diǎn)支持。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，平安銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行的２０１６年中報(bào)顯示，個(gè)人住房貸款的質(zhì)量在所有貸款里確實(shí)最為優(yōu)質(zhì)。其中招商銀行、浦發(fā)銀行上半年個(gè)人住房貸款金額分別為６１４８億元、３３７９億元，不良貸款率僅為０．４１％和０．４５％，均是所有貸款中最低的。

７月份全國信貸增長全靠房貸，居民買房杠桿高不高？

個(gè)人房貸規(guī)模猛增，不僅體現(xiàn)在房貸規(guī)模自身的膨脹，與其它部門貸款相比，房貸增速和規(guī)模驚人。

中國人民銀行近期公布的７月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年７月份人民幣貸款增加４６３６億元，其中住戶部門中長期貸款增加４７７３億元，而代表企業(yè)貸款的非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款，甚至還減少了２６億元。“銀行貸款增量全部被居民房貸占領(lǐng)了。”上海新金融研究院學(xué)術(shù)委員李迅雷稱。

對(duì)此記者采訪發(fā)現(xiàn)，在貸款規(guī)模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設(shè)法提高杠桿、用盡貸款政策。

這種情況自去年以來開始在熱點(diǎn)城市蔓延。央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，２０１５年深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款較前一年增長了２．１倍，平均按揭成數(shù)高達(dá)６．５成，與最高貸款成數(shù)僅差５個(gè)百分點(diǎn)，幾乎將杠桿用到了極致。

深圳鏈家研究院近日發(fā)布的《２０１６年上半年深圳樓市大數(shù)據(jù)》顯示，２０１６年上半年深圳二手房套均總價(jià)高達(dá)３７０．８萬元，以貸款方式進(jìn)行購房的比例高達(dá)９３．７％，較２０１５年增加２．５個(gè)百分點(diǎn)，較２０１１年增加約１１個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于居民加杠桿購房的趨勢，有不少金融機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為應(yīng)警惕風(fēng)險(xiǎn)。

中金公司的一份研究報(bào)告稱，中國的總體房貸杠桿率及全民負(fù)擔(dān)能力目前還未超出合理范圍，但目前房貸存量一年同比３１％的增長的確高出長期可持續(xù)的水平，其中不無隱憂。

而經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松提出的幾組比較數(shù)據(jù)也提示房貸劇增的風(fēng)險(xiǎn)因素。其一是中國從２００８年居民部門杠桿率（居民債務(wù)與ＧＤＰ之比）不足２０％快速地攀升到２０１５年的３９．５％，而２０１６年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過４３％。每一輪房價(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升。雖然這一水平低于目前的發(fā)達(dá)國家，但已經(jīng)高于一些和我們發(fā)展水平相近的發(fā)展中國家。

其二是中國房貸與銷售額之比，即某個(gè)階段新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個(gè)時(shí)間段的房屋銷售規(guī)模相比，在２０１５年中國房貸銷售比為４３％。而從國際經(jīng)驗(yàn)來看，美國房地產(chǎn)市場２００７年新增房貸與銷售比在接近５０％時(shí)發(fā)生次貸危機(jī)。所以在這一數(shù)據(jù)上中國目前處于高位。

多地“限貸”“限購”政策重出江湖

記者發(fā)現(xiàn)，以合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢為代表的核心二線城市，以及廣東惠州、江蘇無錫等為代表的三線城市，近期頻頻出現(xiàn)“日光盤”“排隊(duì)買房”甚至兜售買房資格等非理性購房行為。

在此背景下，合肥、南京和蘇州等二線城市率先收緊政策，重啟限貸、限購政策等“殺手锏”以遏制房價(jià)過快上漲態(tài)勢。

在限貸方面，蘇州“樓市新政”規(guī)定，居民家庭擁有１套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商貸購房，其最低首付款比例由４０％調(diào)整為５０％；居民家庭已有２套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

而南京新的政策規(guī)定，擁有１套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于３５％；擁有１套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭最低首付款比例不低于５０％。而在合肥的限貸政策中，即便名下無房，如果有房貸未還清，也可能被銀行拒貸。

“限貸政策一出，即使你在南京、合肥無房，但是在其它城市有房并且沒還清貸款，也可能難以在限貸城市申請(qǐng)貸款買房了。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，“雖然銀行貸款利率是市場化的，但是政府限貸政策將會(huì)對(duì)購房門檻進(jìn)行提高，進(jìn)而降低購房杠桿。”

在限購方面，蘇州規(guī)定，非本市戶籍居民家庭在蘇州購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)計(jì)，地方政府通過“提首付，降杠桿”的方式可以限制投資客，為火熱的樓市降溫。同時(shí)，要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金通道入手，疏堵結(jié)合，逐步降低杠桿率，從而防范房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)，尤其是防止金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士指出，限貸政策與限購政策一道，在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控過程中起到了關(guān)鍵作用。但是與上一輪調(diào)控全面鋪開相比，此次限貸、限購政策目前仍僅在部分“過熱”城市施行，這種“定點(diǎn)”“定向”的調(diào)控方式勢必將對(duì)猛增的房貸特別是炒房背后的房貸需求起到抑制作用，同時(shí)將平衡抑制資產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)去庫存之間的關(guān)系。