每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

近期，一些投資投機性資金大量涌入房地產(chǎn)市場。針對近一段時間部分熱點城市樓市持續(xù)高熱，今年國慶節(jié)前以及國慶期間，北京、天津、合肥、鄭州、杭州、武漢等城市陸續(xù)出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。這些樓市調(diào)控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

事實上，在本輪樓市火爆行情中，三、四線城市仍然低迷，兩極分化趨勢依然存在。通過這次調(diào)控，典型一、二線城市房地產(chǎn)市場暫時降溫嗎？會否擠出更多需求，從而給三、四線城市去庫存帶來良機？樓市與股市是否有蹺蹺板效應(yīng)，炒樓資金會否進入股市？股市能否迎來一波上漲行情？《每日經(jīng)濟新聞》記者對此進行了調(diào)查。

多種跡象表明，今年“十一黃金周”期間掀起的這輪樓市調(diào)控潮讓熱門城市的房地產(chǎn)市場啞火了，比如北京成交面積環(huán)比下跌逾九成，南京下跌逾七成。

典型一、二線城市房地產(chǎn)市場暫時降溫了，這會否擠出更多需求，從而給三、四線城市去庫存帶來良機？

據(jù)相關(guān)媒體報道稱，10月7日，常州市通江路沿線的深業(yè)幸福里5號樓近百套房源開盤即售罄。在熱門城市受調(diào)控的背景下，這個消息備受關(guān)注。

常州作為三線城市典型代表，周邊有同屬三線的無錫以及二線的蘇州、一線的上海。上海一家房企營銷人士表示，樓市調(diào)控溢出效應(yīng)會帶來上海周邊未限購樓市成交活躍，但不盡然，這要看區(qū)域。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，位于中西部地區(qū)的更多三、四線城市并未因此而表現(xiàn)出明顯的成交大漲行情。

三、四線城市成交冷熱不均

中國指數(shù)研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，以華南為例，今年國慶期間，像“京滬深”等熱門城市的樓市受較嚴厲調(diào)控影響出現(xiàn)不同程度下跌，但像東莞、惠州、韶關(guān)等三、四線城市成交卻沒有集體表現(xiàn)向好。

具體來看，“北上廣深”4個一線城市成交面積環(huán)比不同程度下跌，其中北京、上海跌幅最大，分別為64%與92%。濟南、南昌、杭州、武漢與南京等16個二線城市成交面積環(huán)比全部下滑，但多數(shù)同比卻有所增長，濟南同比增幅最高，南京與廈門成交量有所下滑。

從今年國慶期間三線城市的成交情況來看，東莞成交2103套，成交面積25.4萬平方米，成交面積環(huán)比下跌36%；惠州成交243套，成交面積2.9萬平方米，成交面積環(huán)比下跌74%；韶關(guān)成交696套，成交面積6.8萬平方米，成交面積環(huán)比漲幅120%。

東莞、惠州靠近深圳都市圈，佛山、惠州靠近廣州都市圈，韶關(guān)不具有此等優(yōu)勢。一位在深圳做生意的廣東韶關(guān)籍吳先生說，“我們仰望深圳高房價，買不起，戶口在老家（韶關(guān)），多掙些錢回老家買房。”

今年國慶期間，東莞與佛山等廣東省內(nèi)多個三線熱點城市也出臺調(diào)控新政，但相對“京滬深”一線城市及南京等典型二線城市來說，其調(diào)控較為溫和。以佛山為例，該地新政重點針對禪城區(qū)、南海區(qū)與順德區(qū)等。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從佛山新政來看，其強調(diào)把購房資源導(dǎo)入到佛山中西部，試圖扭轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)不平衡問題。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，放眼“長三角”地區(qū)，“蘇錫常”中的蘇州、無錫因限購而啞火。以無錫為例，10月2日限購當(dāng)日及次日分別成交167套、184套，但此后4天成交嚴重下挫，其中10月5日僅成交28套，但常州樓市卻曝出較活躍的跡象。搜狐焦點信息顯示，10月7日，常州市通江路沿線的深業(yè)幸福里5號樓近百套房源開盤即售罄。

此外，北方的保定、包頭等城市雖受惠于相關(guān)重要的區(qū)域規(guī)劃，但成交也并不顯著，甚至也出現(xiàn)了下滑。包頭在今年國慶期間成交了224套，成交面積2.6萬平方米，成交面積環(huán)比跌幅66%。

需求外溢效應(yīng)助力三、四線

上海社科院城市與人口發(fā)展研究所所長、博士生導(dǎo)師郁鴻勝近日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時說，“‘長三角地區(qū)’很多三、四線城市都快成二線城市了，為什么？主要是其靠近一線城市的邊緣。”

實際上，記者也觀察到，位于“京津冀”、“長三角”與“珠三角”三大城市群的保定、唐山、常州、無錫、東莞、佛山等城市從傳統(tǒng)行政級別劃分來看，他們確實是三、四線城市，但論經(jīng)濟實力及增長潛力，已不輸于中西部偏遠地區(qū)的一些省會城市。

此前，包括新城控股高級副總裁歐陽捷等房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾提說三、四線城市高庫存是個偽命題，其意思是說對于三、四線城市不要一概而論，而要區(qū)別看待。

以保定為例，房天下監(jiān)控中心監(jiān)測最新數(shù)據(jù)顯示，從8月份到9月份短短1個月，保定五大區(qū)房價都漲了。其中，競秀區(qū)房價一個月漲兩千多，漲幅19.48%；蓮池區(qū)漲幅18.33%；滿城區(qū)、徐水區(qū)漲價幅度分別為11%和23.25%，清苑區(qū)漲價幅度最高，漲了30.14%。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月百城新建住宅價格指數(shù)榜單上，同屬河北的廊坊環(huán)比漲幅5.85%，排名全國第六；“長三角”的常州環(huán)比漲幅6.83%；昆山環(huán)比漲幅6.21%；“珠三角”的珠海環(huán)比漲幅5.95%。

目前，9月百城房價排名前六的鄭州、無錫、昆山已出臺限購。北京一位房產(chǎn)機構(gòu)負責(zé)人說，從當(dāng)前調(diào)控趨勢來看，哪個城市房價出現(xiàn)過熱跡象，當(dāng)?shù)卣隙ú桓业÷?，勢必會出臺調(diào)控政策。

今年初以來，房價上漲潮從沿海一線城市波及到典型二線城市，從典型二線城市再到中西部典型省會城市，似乎完成了這輪調(diào)控前的上漲路線圖。外界分析其背后動因為樓市需求外溢效應(yīng)。那么，這個效應(yīng)會否引爆多數(shù)三、四線城市加速去庫存？

中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存表示，很多三、四線城市缺少典型一、二線城市所謂都市圈或城市群等優(yōu)質(zhì)資源聚集能力，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟低迷背景下，這些城市產(chǎn)業(yè)又缺乏核心競爭力及人口凈吸納能力，對投資客的吸引力也在減弱。

據(jù)《經(jīng)濟觀察報》近日報道稱，一位在北京事業(yè)單位工作、月薪過萬的高凈值人士并未參與炒房而投向了香港保險業(yè)，其結(jié)論是聰明的錢已撤離樓市，高凈值人群正在轉(zhuǎn)投境外保險，其中香港就是第一站。

四川一位房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士說，“我肯定不看三、四線（城市）了，家里人在三、四線（城市）買的房子根本賣不掉。三、四線城市戶口的父母早就有房了，因為房改房等各種原因，好多家里不只1套，只有去撬動換房的改善性需求；農(nóng)村的父母，倒是可以啟動一下剛需。”