每經(jīng)編輯 查道坤    

每經(jīng)記者 查道坤

9月25日，南京市政府出臺(tái)了主城區(qū)住房限購(gòu)政策。10月5日，南京進(jìn)一步對(duì)限購(gòu)進(jìn)行加碼，并且二套房首付達(dá)到80%，這也被稱為南京最為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，無(wú)疑是對(duì)外來(lái)投資客給以嚴(yán)重的打擊。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京實(shí)施限購(gòu)后首周，樓市成交量下降了三成多，并且這種下降速度在國(guó)慶7天達(dá)到最高潮，無(wú)論是認(rèn)購(gòu)量和成交量都跌入冰點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從南京華僑路房地產(chǎn)交易中心了解到，在限購(gòu)令第一次實(shí)施后，并且隨著限購(gòu)的加碼，投資者開(kāi)始拋售手中的房源，但是價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下滑，都在觀望中。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，下一步投資客和二手房房東，為了避免限購(gòu)導(dǎo)致降價(jià)所帶來(lái)的損失，會(huì)不惜進(jìn)行降價(jià)出售手中的房源，但目前購(gòu)房者在限購(gòu)令的刺激下，會(huì)變得更加理性，投資客手中的房源短時(shí)間內(nèi)難以套現(xiàn)。

投資客沖擊較大

二套房首付最高提至八成；單身人士只限購(gòu)一套房；外地人南京購(gòu)房需提供社?；蚣{稅證明等等，這是10月5日，南京樓市升級(jí)版的調(diào)控政策。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這將給火熱的南京樓市踩下急剎車，特別是給投資性購(gòu)房者很大沖擊。

作為安徽滁州人的劉洋，近年來(lái)依靠投資獲得了不少財(cái)富，其中投資性購(gòu)房成為其主要的投資方式，也為其帶來(lái)了不菲的收入。因?yàn)槌菥嚯x南京不到一個(gè)小時(shí)的車程，高鐵也只需要18分鐘，所以南京成為劉洋主要投資城市，當(dāng)然也有合肥、蘇州等城市。

他對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，他家做機(jī)械制造生意，近兩年實(shí)業(yè)難做，公司只能保持正常的盈虧平衡，“雖然這幾年實(shí)業(yè)不好做，但是家里也積累了一定的資本，在得到家人允許之后，我拿出了一部分資金在合肥、南京、蘇州等地購(gòu)置了房產(chǎn)，買的最多的是南京，前后買了四套，目前還剩下三套房子在手上。”

據(jù)劉洋介紹稱，他在今年2月份剛剛購(gòu)入位于南京浦口的一套房源，截止目前已經(jīng)賺了55%，之前購(gòu)買的幾套房源按照目前的市場(chǎng)價(jià)格，投資收益都已超過(guò)100%。

“今年1月份開(kāi)始，南京樓市開(kāi)始出現(xiàn)了瘋漲的苗頭，所以在2月份果斷出手購(gòu)入浦口的一套房子。之所以買浦口的房子，是因?yàn)榻毙聟^(qū)是國(guó)家級(jí)新區(qū)，并且浦口板塊距離南京河西板塊僅僅一江之隔，未來(lái)升值空間大。”

正如劉洋所說(shuō)，由于受到河西房?jī)r(jià)的輻射，南京浦口板塊甚至整個(gè)江北新區(qū)，是南京今年房?jī)r(jià)漲幅最高的區(qū)域，部分區(qū)域的房源漲幅達(dá)到60%以上，有的個(gè)別樓盤(pán)甚至更高。

此外，由于南京土地拍賣十分火熱，地王也不斷出現(xiàn)，江北板塊的樓面價(jià)甚至超過(guò)目前在售樓盤(pán)的價(jià)格，劉洋認(rèn)為南京房?jī)r(jià)還有很大的漲幅空間，所以將這幾套房源牢牢的拿在手里。

正當(dāng)劉洋認(rèn)為，南京房?jī)r(jià)還將會(huì)持續(xù)大幅瘋漲之時(shí)，南京迎來(lái)了史上最為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，隨后出臺(tái)了升級(jí)版的限購(gòu)政策，對(duì)于投資性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可謂是滅頂之災(zāi)，“這次限購(gòu)很嚴(yán)厲，接下來(lái)南京樓市成交量會(huì)有大幅下降，同時(shí)價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)一定程度的下降，特別是對(duì)二手房來(lái)說(shuō)價(jià)格下滑是必然。”

開(kāi)始拋售手中房源

為了避免價(jià)格更大的跌幅，限購(gòu)出臺(tái)后第三天，劉洋將自己三套房中的兩套對(duì)外掛出進(jìn)行出售，但是一周過(guò)去了，中介方面?zhèn)鱽?lái)的信息顯示，目前并沒(méi)有購(gòu)房者對(duì)其手下的房子感興趣。

“限購(gòu)剛剛開(kāi)始，購(gòu)房者都在觀望，但是投資客卻有點(diǎn)急了，周圍朋友在南京投資的房子都急于拋售出去，避免價(jià)格下跌帶來(lái)的收益下滑。”劉洋對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

事實(shí)上，諸如劉洋這也開(kāi)始拋售手中的房源的投資客不在少數(shù)，業(yè)內(nèi)人士也表示限購(gòu)加限貸的樓市調(diào)控政策不僅會(huì)讓新房、二手房的成交量短期內(nèi)明顯下滑，未來(lái)的3個(gè)月至半年內(nèi)不少樓盤(pán)的價(jià)格將出現(xiàn)松動(dòng)，會(huì)出現(xiàn)一些投資客主動(dòng)降價(jià)進(jìn)行拋售。

“二套房首付提高到8成，這必然會(huì)導(dǎo)致成交量的下滑，二手房也必然降溫，投資性購(gòu)房者此時(shí)出現(xiàn)拋售情況是不可避免，不過(guò)更多的還是處于觀望狀態(tài)。”南京房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

新房成交量下滑三成

投資客急于拋售房源，南京樓市成交量也隨著限購(gòu)令的實(shí)施，出現(xiàn)了下跌。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京限購(gòu)后第一周（9月26日至10月2日），商品房認(rèn)購(gòu)量為2240套，下降四成多，成交量為3503套，下降三成多。

對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“限購(gòu)的威懾力巨大，這也使得很多購(gòu)房者開(kāi)始冷靜下來(lái)，一些此前打算購(gòu)房的人，現(xiàn)在開(kāi)始進(jìn)入觀望狀態(tài)，所以成交量下滑是正常，但是還沒(méi)有下滑到最低點(diǎn)。”

此外，南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華也表示，南京升級(jí)的調(diào)控政策是最為嚴(yán)厲的，其不僅杜絕了通過(guò)假離婚進(jìn)行購(gòu)房投機(jī)的影響，也讓提高貸款門(mén)檻的信貸政策與此前出臺(tái)的限購(gòu)政策形成有效互補(bǔ)，增加了投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)，這將有效扭轉(zhuǎn)此前市場(chǎng)瘋狂的投資預(yù)期。

“接下來(lái)剛需和投資購(gòu)房者都將陷入觀望期，短期內(nèi)的成交量將明顯下跌。”吳翔華預(yù)測(cè)，未來(lái)三個(gè)月至半年內(nèi)，高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)也將開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。而一些非限購(gòu)區(qū)域（高淳、溧水、六合及都市圈樓盤(pán)）及非限購(gòu)產(chǎn)品（酒店式公寓、商鋪）等或?qū)⒊蔀橛钨Y投資的熱點(diǎn)。”吳翔華表示。

值得注意的是，以往每年國(guó)慶長(zhǎng)假都是南京樓市成交量的高峰，但是今年隨著升級(jí)版限購(gòu)令的落地，南京樓市在假期內(nèi)成交量降到低點(diǎn)。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日14：00，十一長(zhǎng)假期間（10月1日—10月7日），南京全市共認(rèn)購(gòu)商品住宅1262套、成交867套，日均認(rèn)購(gòu)量為180套、日均成交為124套。同比去年國(guó)慶長(zhǎng)假期間（2015年10月1日—10月7日，日均認(rèn)購(gòu)2850套，日均成交1367套），認(rèn)購(gòu)量大降近6成、成交量下降近4成。

在10月5日升級(jí)版限購(gòu)令落地后，假期最后兩天的南京樓市可謂是進(jìn)入了冰點(diǎn)。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月6日南京新房認(rèn)購(gòu)量?jī)H僅只有30套，成交量為133套。10月7日認(rèn)購(gòu)量為33套，成交量為62套。

而在限購(gòu)之前南京樓市認(rèn)購(gòu)量大都是每天300套以上，成交量也在500套左右，升級(jí)版限購(gòu)令之后，南京樓市可謂是跌入低谷。

對(duì)此，張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“在限購(gòu)令的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從之前的買方市場(chǎng)，變成現(xiàn)在的賣方市場(chǎng)，即使現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)，以及二手房房東降價(jià)銷售，以及投資客拋售房源，按照目前的局勢(shì)來(lái)看，短時(shí)間內(nèi)很難銷售出去，無(wú)論是樓市的認(rèn)購(gòu)量還是成交量還會(huì)持續(xù)下跌。”

按照南京最新規(guī)定，今年將繼續(xù)加大土地市場(chǎng)的供應(yīng)，以滿足開(kāi)發(fā)商的需求，降低土地拍賣的溢價(jià)率。不過(guò)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，現(xiàn)在無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商在限購(gòu)令的刺激之下，都會(huì)變的更加理性，土地市場(chǎng)也很難再出現(xiàn)此前的高溢價(jià)率的情況，逐漸回到理性階段。