“今年以來，我們這邊不少房地產(chǎn)企業(yè)參股地方法人銀行，這一情況我們很關注。”華南某地區(qū)的銀監(jiān)部門人士告訴中國證券報記者，民營企業(yè)參股銀行并非新鮮事，只是今年房企參股地方法人銀行的案例尤其多，這可能與房企想獲得融資便利有關。多位地方銀監(jiān)部門人士表示，中小房企參股地方法人銀行增多的情況已受到監(jiān)管部門的重視，相關摸底也已展開。業(yè)內(nèi)人士認為，短期來看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現(xiàn)金狀況穩(wěn)定，但中長期來看，開發(fā)貸、公司債等融資渠道受阻，房企需早作安排，調(diào)整融資結構。

參股有助“搭便車”

多家銀行信貸部門負責人表示，下半年以來，各商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款越來越緊，尤其是“9·30”新政之后，對房地產(chǎn)相關貸款的投放更趨謹慎。江西一家城商行人士稱:“現(xiàn)在我們的開發(fā)貸嚴格執(zhí)行‘名單制’管理，并且房企名單從全國100強房企縮小到全國50強房企。”

中國人民銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，此前大量信貸資金流向房地產(chǎn)領域。本輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動后，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)回落。

房企“聯(lián)姻”銀行早有先例，如泛海入股民生銀行、萬科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行。分析人士指出，不僅大型房企積極參股銀行，中小房企也趨之若鶩。除戰(zhàn)略投資、財務投資的考慮外，獲取融資便利的想法不言而喻。

“監(jiān)管部門鼓勵民間資本參股銀行，所以只要相關手續(xù)和材料合規(guī)，我們肯定會批復通過。當然，對于后續(xù)該銀行的經(jīng)營、放貸行為，我們會密切關注。”上述華南某地區(qū)的銀監(jiān)部門人士表示，在城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等地方法人銀行的經(jīng)營中，股東特別是擁有董事席位的股東擁有一定話語權，在獲取本銀行貸款時的確更方便。

2003年以來，銀監(jiān)會鼓勵民間資本參與城市商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、股份制銀行和信托公司等金融機構的增資擴股和重組改制。截至去年6月底，民間資本參與組建農(nóng)村商業(yè)銀行758家，參股城市商業(yè)銀行134家。

“入股商業(yè)銀行不只是為了獲取信貸便利。即便房地產(chǎn)貸款收緊，銀行信用的背書也將為企業(yè)融資帶來各種便利。例如，只要開一張大額承兌匯票，就可以獲取銀行系統(tǒng)的資金。”一位銀行業(yè)人士表示。

監(jiān)管部門正關注

多位地方銀監(jiān)部門人士表示，以往對銀行的排查曾發(fā)現(xiàn)，大量關聯(lián)貸款流向地方政府融資平臺、房地產(chǎn)、鋼鐵、煤炭等領域，隱藏了不少風險隱患。目前中小房企參股地方法人銀行增多的情況也受到監(jiān)管部門的重視，相關摸底也已展開。

如此看來，“便車”不是那么好搭。

專家和業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)行監(jiān)管政策、法規(guī)來看，房企要想從所參股的銀行獲得更多貸款其實不容易。《商業(yè)銀行與內(nèi)部人和股東關聯(lián)交易管理辦法》明確，商業(yè)銀行的主要自然人股東是商業(yè)銀行的關聯(lián)方。商業(yè)銀行對一個關聯(lián)方的授信余額不得超過商業(yè)銀行資本凈額的10%，商業(yè)銀行對一個關聯(lián)法人或其他組織所在集團客戶的授信余額總數(shù)不得超過商業(yè)銀行資本凈額的15%，商業(yè)銀行對全部關聯(lián)方的授信余額不得超過商業(yè)銀行資本凈額的50%。同時，銀監(jiān)會可以根據(jù)商業(yè)銀行關聯(lián)交易的風險狀況，縮減商業(yè)銀行對一個或全部關聯(lián)方授信余額占其資本凈額的比例。

銀監(jiān)會近日下發(fā)關于開展銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)相關業(yè)務專項檢查的通知，要求被查機構提交1-9月與房地產(chǎn)有關的業(yè)務情況，具體包括個人住房貸款是否嚴格執(zhí)行“因城施策”的原則、是否存在銀行理財資金進入房地產(chǎn)領域、

信托公司是否向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于支付土地出讓價款的信托貸款、是否嚴格徹查并中止與偽造收入證明等具有違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介合作、是否加強個人貸款資金流向的監(jiān)控管理等。

房企融資壓力增大

多家大中型銀行判斷房地產(chǎn)行業(yè)風險上升。交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資存在一定潛在風險。前三季度房地產(chǎn)市場價升量增，房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資和銀行表內(nèi)外融資均有較快增長，個人按揭貸款的增長也不斷提速，房地產(chǎn)市場的杠桿率進一步增高。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況看，行業(yè)前三季度盈利并未實現(xiàn)與銷售的同步增長，高杠桿帶來的財務成本壓力也并未得到根本解決。隨著9月底以來房地產(chǎn)行業(yè)政策的不斷收緊，房地產(chǎn)市場銷售進入下行通道，增量資金的來源也受到限制，部分負債率較高的中小型房企可能面臨比以往更大的資金壓力。

業(yè)內(nèi)人士認為，考慮到監(jiān)管引導和控制風險等因素，中長期看，房地產(chǎn)開發(fā)貸的增速必將趨緩。

除銀行貸款外，非標融資和公司債是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資來源。上半年房地產(chǎn)企業(yè)通過信托和公司債實現(xiàn)的融資額分別為3124億元和4440億元。據(jù)媒體報道，《關于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》的新規(guī)已下發(fā)至券商，要求嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。這是繼交易所10月底通過分類監(jiān)管的方式收緊地產(chǎn)公司發(fā)債融資后，地產(chǎn)商發(fā)債“補血”渠道的再次收緊。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受土地拍賣資金嚴格監(jiān)管等政策制約，一、二線熱點城市土地成交明顯降溫，“地王”數(shù)量大幅縮減，溢價率高位回落。

房企資金鏈的隱憂不能忽視。民生證券研究院固定收益組負責人李奇霖表示，短期看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現(xiàn)金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑；中長期看，小型房企公司債發(fā)行受阻，需要在融資結構上有所改變。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將更加依賴于來源穩(wěn)定、成本低的銀行貸款；另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會增加進入門檻低、額度有保障的非標融資；中票、項目收益?zhèn)绕贩N也是直接融資方面較好的補充。