“今年以來(lái)，我們這邊不少房地產(chǎn)企業(yè)參股地方法人銀行，這一情況我們很關(guān)注。”華南某地區(qū)的銀監(jiān)部門人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，民營(yíng)企業(yè)參股銀行并非新鮮事，只是今年房企參股地方法人銀行的案例尤其多，這可能與房企想獲得融資便利有關(guān)。多位地方銀監(jiān)部門人士表示，中小房企參股地方法人銀行增多的情況已受到監(jiān)管部門的重視，相關(guān)摸底也已展開。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現(xiàn)金狀況穩(wěn)定，但中長(zhǎng)期來(lái)看，開發(fā)貸、公司債等融資渠道受阻，房企需早作安排，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)。

參股有助“搭便車”

多家銀行信貸部門負(fù)責(zé)人表示，下半年以來(lái)，各商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款越來(lái)越緊，尤其是“9·30”新政之后，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款的投放更趨謹(jǐn)慎。江西一家城商行人士稱:“現(xiàn)在我們的開發(fā)貸嚴(yán)格執(zhí)行‘名單制’管理，并且房企名單從全國(guó)100強(qiáng)房企縮小到全國(guó)50強(qiáng)房企。”

中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，此前大量信貸資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。本輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)后，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)回落。

房企“聯(lián)姻”銀行早有先例，如泛海入股民生銀行、萬(wàn)科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行。分析人士指出，不僅大型房企積極參股銀行，中小房企也趨之若鶩。除戰(zhàn)略投資、財(cái)務(wù)投資的考慮外，獲取融資便利的想法不言而喻。

“監(jiān)管部門鼓勵(lì)民間資本參股銀行，所以只要相關(guān)手續(xù)和材料合規(guī)，我們肯定會(huì)批復(fù)通過(guò)。當(dāng)然，對(duì)于后續(xù)該銀行的經(jīng)營(yíng)、放貸行為，我們會(huì)密切關(guān)注。”上述華南某地區(qū)的銀監(jiān)部門人士表示，在城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等地方法人銀行的經(jīng)營(yíng)中，股東特別是擁有董事席位的股東擁有一定話語(yǔ)權(quán)，在獲取本銀行貸款時(shí)的確更方便。

2003年以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)民間資本參與城市商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、股份制銀行和信托公司等金融機(jī)構(gòu)的增資擴(kuò)股和重組改制。截至去年6月底，民間資本參與組建農(nóng)村商業(yè)銀行758家，參股城市商業(yè)銀行134家。

“入股商業(yè)銀行不只是為了獲取信貸便利。即便房地產(chǎn)貸款收緊，銀行信用的背書也將為企業(yè)融資帶來(lái)各種便利。例如，只要開一張大額承兌匯票，就可以獲取銀行系統(tǒng)的資金。”一位銀行業(yè)人士表示。

監(jiān)管部門正關(guān)注

多位地方銀監(jiān)部門人士表示，以往對(duì)銀行的排查曾發(fā)現(xiàn)，大量關(guān)聯(lián)貸款流向地方政府融資平臺(tái)、房地產(chǎn)、鋼鐵、煤炭等領(lǐng)域，隱藏了不少風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前中小房企參股地方法人銀行增多的情況也受到監(jiān)管部門的重視，相關(guān)摸底也已展開。

如此看來(lái)，“便車”不是那么好搭。

專家和業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)行監(jiān)管政策、法規(guī)來(lái)看，房企要想從所參股的銀行獲得更多貸款其實(shí)不容易?！渡虡I(yè)銀行與內(nèi)部人和股東關(guān)聯(lián)交易管理辦法》明確，商業(yè)銀行的主要自然人股東是商業(yè)銀行的關(guān)聯(lián)方。商業(yè)銀行對(duì)一個(gè)關(guān)聯(lián)方的授信余額不得超過(guò)商業(yè)銀行資本凈額的10%，商業(yè)銀行對(duì)一個(gè)關(guān)聯(lián)法人或其他組織所在集團(tuán)客戶的授信余額總數(shù)不得超過(guò)商業(yè)銀行資本凈額的15%，商業(yè)銀行對(duì)全部關(guān)聯(lián)方的授信余額不得超過(guò)商業(yè)銀行資本凈額的50%。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)可以根據(jù)商業(yè)銀行關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)險(xiǎn)狀況，縮減商業(yè)銀行對(duì)一個(gè)或全部關(guān)聯(lián)方授信余額占其資本凈額的比例。

銀監(jiān)會(huì)近日下發(fā)關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知，要求被查機(jī)構(gòu)提交1-9月與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)情況，具體包括個(gè)人住房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行“因城施策”的原則、是否存在銀行理財(cái)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、

信托公司是否向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于支付土地出讓價(jià)款的信托貸款、是否嚴(yán)格徹查并中止與偽造收入證明等具有違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介合作、是否加強(qiáng)個(gè)人貸款資金流向的監(jiān)控管理等。

房企融資壓力增大

多家大中型銀行判斷房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資存在一定潛在風(fēng)險(xiǎn)。前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)升量增，房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資和銀行表內(nèi)外融資均有較快增長(zhǎng)，個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)也不斷提速，房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率進(jìn)一步增高。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況看，行業(yè)前三季度盈利并未實(shí)現(xiàn)與銷售的同步增長(zhǎng)，高杠桿帶來(lái)的財(cái)務(wù)成本壓力也并未得到根本解決。隨著9月底以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)政策的不斷收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售進(jìn)入下行通道，增量資金的來(lái)源也受到限制，部分負(fù)債率較高的中小型房企可能面臨比以往更大的資金壓力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到監(jiān)管引導(dǎo)和控制風(fēng)險(xiǎn)等因素，中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)開發(fā)貸的增速必將趨緩。

除銀行貸款外，非標(biāo)融資和公司債是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資來(lái)源。上半年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托和公司債實(shí)現(xiàn)的融資額分別為3124億元和4440億元。據(jù)媒體報(bào)道，《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見(jiàn)》的新規(guī)已下發(fā)至券商，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。這是繼交易所10月底通過(guò)分類監(jiān)管的方式收緊地產(chǎn)公司發(fā)債融資后，地產(chǎn)商發(fā)債“補(bǔ)血”渠道的再次收緊。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受土地拍賣資金嚴(yán)格監(jiān)管等政策制約，一、二線熱點(diǎn)城市土地成交明顯降溫，“地王”數(shù)量大幅縮減，溢價(jià)率高位回落。

房企資金鏈的隱憂不能忽視。民生證券研究院固定收益組負(fù)責(zé)人李奇霖表示，短期看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現(xiàn)金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑；中長(zhǎng)期看，小型房企公司債發(fā)行受阻，需要在融資結(jié)構(gòu)上有所改變。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將更加依賴于來(lái)源穩(wěn)定、成本低的銀行貸款；另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會(huì)增加進(jìn)入門檻低、額度有保障的非標(biāo)融資；中票、項(xiàng)目收益?zhèn)绕贩N也是直接融資方面較好的補(bǔ)充。