每經(jīng)編輯 魏瓊    

新一輪調(diào)控會(huì)不會(huì)來(lái)？

此次拍地火爆情況超越預(yù)期，多個(gè)區(qū)域的地價(jià)再上新臺(tái)階，面粉貴過(guò)面包的情形重現(xiàn)。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，今日拍地一定程度上反映了開發(fā)商資金量充裕，也對(duì)未來(lái)樓市持樂(lè)觀態(tài)度，廣州作為一線城市，對(duì)開發(fā)商的吸引力還是很大。

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)坦言，此次土地拍賣完全出乎意料。開發(fā)商高價(jià)拿地也有難言之隱，在經(jīng)歷熱銷之后，急于補(bǔ)充庫(kù)存，今年廣州推地較少，而此次推出的土地位置較好，自然引來(lái)開發(fā)商搶奪。

龍斌表示，高地價(jià)對(duì)開發(fā)商的開發(fā)能力也是一種考驗(yàn)，央企中冶拿下江燕路萬(wàn)寶地塊屬于舊改，50%是住宅和50%是商業(yè)，樓面單價(jià)成本4萬(wàn)多元，未來(lái)新房至少要賣6萬(wàn)元/平方米以上才可以有盈利，到8萬(wàn)元/平方米才會(huì)有比較理想盈利。如果把商業(yè)開發(fā)好，并做好定位長(zhǎng)期去運(yùn)營(yíng)，這對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)會(huì)增加其附加值。

以白云地塊為例，刨除配建面積樓面地價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米，加上配建面積成本，未來(lái)房?jī)r(jià)要賣到8萬(wàn)元/平方米才有盈利空間，但這一價(jià)格對(duì)于白云新城來(lái)說(shuō)根本無(wú)法想象。黃韜坦言，現(xiàn)在也不知道開發(fā)商該怎么操盤了。

據(jù)了解，今年以來(lái)，白云區(qū)房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一輪上漲，網(wǎng)易房產(chǎn)檢測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，11月份白云區(qū)均價(jià)為32783元/平方米，最貴的珠江嶺南公館均價(jià)低于5萬(wàn)元/平方米，距離8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格差距較遠(yuǎn)。

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，從規(guī)劃發(fā)展看，白云新城升值潛力動(dòng)力不足，樓面單價(jià)4萬(wàn)元/平方米，將來(lái)新房售價(jià)面臨壓力。假如地塊2年后入市，市場(chǎng)預(yù)期也只能承受6萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)。

按照早前經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，高價(jià)地的出現(xiàn)成為周邊樓盤營(yíng)銷漲價(jià)的最佳契機(jī)，雅居樂(lè)奪得荔灣高價(jià)地帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，長(zhǎng)嶺居高價(jià)地的出現(xiàn)則推高了廣州市區(qū)的房?jī)r(jià)。龍斌認(rèn)為，拍地后對(duì)廣州整個(gè)樓市和周邊區(qū)域都會(huì)產(chǎn)生影響，最終會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)和市場(chǎng)上。

黃韜也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，此輪土地拍賣之后，如果沒(méi)有政策加碼，廣州房?jī)r(jià)即將迎來(lái)新一輪上漲，而且上漲幅度不是一點(diǎn)點(diǎn)。但是樓市調(diào)控小周期并不會(huì)這么快過(guò)去，開發(fā)商此時(shí)高價(jià)拿地并不是好事，對(duì)產(chǎn)品和盈利能力提出更高的要求。

黃韜直言，這些高價(jià)地在2年內(nèi)盈利難度較大，如果出現(xiàn)市場(chǎng)變動(dòng)的話，開發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將急劇加大，風(fēng)險(xiǎn)將變成危險(xiǎn)，項(xiàng)目面臨失敗的可能。大量的高價(jià)地出來(lái)，政府肯定不會(huì)坐視不理，也許新一輪的調(diào)控很快就會(huì)到來(lái)。