每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉曉丹    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉曉丹

杭州樓市迎來年內(nèi)規(guī)模最大的一次土地“盛宴”。

11月28日，杭州市主城、余杭、蕭山、大江東等區(qū)域同天共出讓12宗土地，其中主城區(qū)7宗，該7宗地塊出讓面積共33.97萬平方米，建筑面積約84萬平方米，起拍價(jià)80.5億元。其中，宅地競拍尤為激烈，最高溢價(jià)率達(dá)到100.73%。

世邦魏理仕杭州公司董事總經(jīng)理馬英樞向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述土地競拍溢價(jià)率比較高，體現(xiàn)出開發(fā)商拿地的積極性，但很多土地樓面價(jià)已接近所在區(qū)域在售樓盤的房價(jià)，這和當(dāng)初政府出讓大波土地的初衷，有所偏離。

宅地競爭尤為激烈

出讓公告顯示，此次主城區(qū)出讓的7宗地塊，包含4宗商業(yè)、1宗商住以及2宗住宅。其中，宅地就吸引了40余家開發(fā)商、聯(lián)合體參與，加上商地的競拍單位，現(xiàn)場虛無坐席。

截至11月28日17:50，主城區(qū)的7宗地塊競拍結(jié)束，位于杭州蔣村單元24、25兩個(gè)地塊，分別被龍湖以樓面價(jià)10075.51元/平方米，和泰禾以樓面價(jià)7631.34元/平方米競得，而26號(hào)近江地塊由金地商置以樓面價(jià)16329.68元/平方米拍得。

相比之下，宅地的競爭更為激烈，鄭州綠都分別拿下了丁橋和三墩北的2塊宅地，溢價(jià)率分別為100.73%和83%。

馬英樞認(rèn)為，上述土地出讓是在此前市場非理性、價(jià)格飛漲的背景下進(jìn)行的，如此體量的土地規(guī)模，為的就是平抑市場預(yù)期。從結(jié)果來看，開發(fā)商拿地非常積極。

值得一提的是，此次土地出讓，艮北新城核心地塊是杭州主城區(qū)唯一一宗商住用地，該地塊也引發(fā)包括泰禾、杭房、世茂等20多家房企競相角逐，最后由越秀以成交總價(jià)60.1億元，折合樓面價(jià)25787元/平方米，趕超此前自己創(chuàng)下的17414元/平方米地價(jià)紀(jì)錄。

馬英樞認(rèn)為，從地塊來講，越秀此次競拍的土地面積比較大，超過了20萬平方米，“只是樓面價(jià)25787元/平方米，如果把商業(yè)地價(jià)低于宅地的因素考慮進(jìn)去的話，其實(shí)宅地的樓面價(jià)還要更高，已接近目前周邊在售的樓盤價(jià)格。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，對于越秀此類房企來說，需要快速擴(kuò)張，所以拿地會(huì)比較積極。

外地房企強(qiáng)勢拿地

此次土地出讓，亦被視為杭州主城區(qū)土地新政后的一場重要檢驗(yàn)。

據(jù)了解，此次杭州主城區(qū)出讓的2塊宅地分別為位于三墩北單元的29號(hào)地塊和位于丁橋的30號(hào)地塊，而三墩北宅地的起拍價(jià)為10869元/平方米，已一年未出讓過土地的丁橋新城此次拿出的是一宗地鐵宅地，起價(jià)9224元/平方米。最終，29號(hào)地塊由鄭州綠都以18.60億元競得，折合樓面價(jià)19863.52元/平方米，溢價(jià)率82.75%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年5月12日，同為三墩北宅地的地塊，最終由萬科以樓面價(jià)14902元/平方米競得，當(dāng)時(shí)的溢價(jià)率為113.93%。相比之下，雖然此次三墩北宅地溢價(jià)率相對有所下降，但該區(qū)域的樓面價(jià)漲幅近5000元/平方米。

而位于丁橋新城的地塊，最終由鄭州綠都以11.7億元競得，樓面價(jià)18515.59元/平方米，溢價(jià)率為100.73%。

值得關(guān)注的是，根據(jù)9月27日杭州市土地競價(jià)新規(guī)要求，“當(dāng)土地競價(jià)溢價(jià)率超過100%（含）時(shí)，該地塊競得人應(yīng)在簽訂土地出讓合同起一個(gè)月內(nèi)全額付清土地出讓金。”也就是說，鄭州綠都需在自出讓合同簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)全額付清出讓金。

據(jù)了解，鄭州綠都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是鄭州宇通企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的核心企業(yè)，此前鄭州綠都也在蘇州限購新政后大型土拍中，強(qiáng)勢拿下2宗地塊。

對于此次綠都強(qiáng)勢拿下2宗宅地，馬英樞表示，這應(yīng)該是鄭州綠都第一次在杭州拿地，鄭州綠都作為區(qū)域性房企，要在北上廣深一線城市拿地難度較大，一是土地出讓量比較少，二是每次出讓都會(huì)引起極大關(guān)注，沒有資金實(shí)力和發(fā)展后勁，很難獲勝。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從實(shí)際情況看，此類房企此前土地儲(chǔ)備不太充足，所以會(huì)積極拿地。當(dāng)然拿地本身還沒有太多問題，但要警惕此類房企后續(xù)開發(fā)過程中資金方面的壓力。

而房企積極拿地背后，杭州商品房交易量已開始出現(xiàn)下滑。杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，繼前一周降至千套以下之后，上周（11.21~11.27），市區(qū)新建商品住宅簽約量進(jìn)一步萎縮至760套，環(huán)比減少6%。其中，主城區(qū)新建商品住宅簽約量僅186套，環(huán)比降幅達(dá)24.1%，創(chuàng)下今年3月以來正常自然周（不含假期）簽約量最低，日均簽約量僅約26套。