每經(jīng)記者 黃博文

每經(jīng)編輯 隋丕寧

12月14日，深圳龍華、坪山、大鵬3宗住宅用地在深圳土地交易中心公開(kāi)掛牌出讓，本次出讓土地首次采用“雙限雙競(jìng)”模式，限銷(xiāo)售房?jī)r(jià)和成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)和人才住房面積。

在21家房企的參與競(jìng)拍之下，最終保利、碧桂園分別拿下大鵬、坪山地塊，眾多房企看中的龍華地塊現(xiàn)場(chǎng)突然被法院查封，終止出讓。

出讓地塊條件嚴(yán)苛

參與此次競(jìng)拍的房企總計(jì)約21家，不僅有本地房企萬(wàn)科、中海等，也不乏葛洲壩、首創(chuàng)置業(yè)等外地房企。按照“雙限雙競(jìng)”新規(guī)則，競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到最高地價(jià)限價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的競(jìng)買(mǎi)人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e，未來(lái)建成后須無(wú)償移交給市人才安居集團(tuán)。

在新的監(jiān)管政策下，此次土拍對(duì)房企的競(jìng)拍資金也有著嚴(yán)格的限制，競(jìng)得人自交清全部地價(jià)款之日起2個(gè)工作日內(nèi)，須向市規(guī)劃國(guó)土委提交土地購(gòu)置資金來(lái)源的說(shuō)明資料并由市金融辦進(jìn)行資金來(lái)源審查，承諾資金來(lái)源不屬于開(kāi)發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資等。

首先出讓的是大鵬G16506-0144宗地，掛牌起始價(jià)為5.2億元。最終由保利“馬甲”東莞中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以最高價(jià)6.8億元競(jìng)得，宗地需配建人才住房1.9萬(wàn)平方米，而剔除這部分面積，樓面價(jià)為1.73萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)出讓限價(jià)規(guī)定，該宗地上商品房銷(xiāo)售均價(jià)須低于周邊同類項(xiàng)目屆時(shí)備案均價(jià)的90%且不高于2.7萬(wàn)元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得高于2.85萬(wàn)元/平方米，目前該宗地周邊二手房均價(jià)約3.4萬(wàn)元/平方米。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，這是保利地產(chǎn)進(jìn)軍深圳的首個(gè)項(xiàng)目。由于保利置業(yè)早已進(jìn)入深圳，為規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的原則，保利地產(chǎn)一直被擋在門(mén)外，這讓保利地產(chǎn)在與恒大、萬(wàn)科等龍頭房企的競(jìng)爭(zhēng)中，其核心城市布局一直缺少深圳這個(gè)重要市場(chǎng)。

坪山G11314-0092地塊共有14位競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)拍，舉牌起始價(jià)為17.5億元，最終競(jìng)得者為碧桂園，需配建人才住房5.7萬(wàn)平方米，剔除人才住房、幼兒園等用地，樓面價(jià)為2.24萬(wàn)/平方米。

該宗地上商品房銷(xiāo)售同樣有限價(jià)規(guī)定，未來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)須低于周邊同類項(xiàng)目屆時(shí)備案均價(jià)的90%且不高于3.06萬(wàn)元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得高于3.23萬(wàn)元/平方米，目前該宗地周邊二手房均價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。

自從去年決定進(jìn)軍一線城市以來(lái)，碧桂園為進(jìn)入深圳不遺余力，集團(tuán)層面甚至放手讓隸屬莞深區(qū)域東莞碧桂園、隸屬惠深區(qū)域惠東碧桂園以及一線城市事業(yè)部各自到深圳搶地，誰(shuí)搶到就算誰(shuí)的。在一年猛攻之下，碧桂園在深圳布局4個(gè)項(xiàng)目，今次則是首次通過(guò)招拍掛公開(kāi)拿地。

突然終止出讓的龍華地塊

出乎所有人預(yù)料的是，備受關(guān)注的龍華地塊卻意外宣布終止拍賣(mài)，現(xiàn)場(chǎng)工作人員稱接到法院查封。

A808-0020地塊位于龍華民治辦事處，為70年產(chǎn)權(quán)的居住用地，土地面積為2.4萬(wàn)平方米，建筑面積為11.8萬(wàn)平方米，容積率為5.0。根據(jù)出讓規(guī)定，地塊最高地價(jià)限價(jià)28億元，未來(lái)售價(jià)均價(jià)必須低于周邊同類預(yù)售項(xiàng)目屆時(shí)備案均價(jià)的90%且不高于每平方米5.67萬(wàn)元，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得高于5.98萬(wàn)元。

該地塊前身是工業(yè)用地，在收儲(chǔ)過(guò)程中存在遺留問(wèn)題。爭(zhēng)議方龍華康納輝投資發(fā)展有限公司代言人來(lái)到土拍現(xiàn)場(chǎng)表示，該宗地是他們的，認(rèn)為收儲(chǔ)過(guò)程存在違規(guī)，因此向法院提起訴訟，查封了該宗地塊。

記者得到一份康納輝公司委托廣東深田律師事務(wù)所發(fā)布的《嚴(yán)正聲明》，聲明表示，宗地編號(hào)為A808-0020的地塊屬于深地合字2007（4157）號(hào)《土地使用權(quán)出讓合同》中出讓地塊的一部分，已經(jīng)出讓給深圳市康納輝投資發(fā)展有限公司。該宗地在已經(jīng)出讓給康納輝公司的情況下，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)將該宗地以掛牌方式出讓屬“一女兩嫁”行為，嚴(yán)重違約并嚴(yán)重違法。

隨后深圳市土地房產(chǎn)交易中心官方回應(yīng)表示，接深圳市規(guī)劃國(guó)土資源委員會(huì)《關(guān)于中止A808-0020宗地出讓程序的通知》，鑒于市規(guī)劃國(guó)土委龍華管理局接到深圳市寶安區(qū)人民法院《民事裁定書(shū)》和《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，要求查封包括龍華新區(qū)A808-0020宗地在內(nèi)的相關(guān)地塊。根據(jù)市規(guī)劃國(guó)土委通知要求，決定中止A808-0020宗地的出讓程序。

今次深圳的土地出讓，“深八條”關(guān)于“70/90”政策將被嚴(yán)格執(zhí)行，即宗地內(nèi)可銷(xiāo)售的住宅套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比，不得低于商品住房項(xiàng)目總建筑面積和總套數(shù)的70%，且住宅進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁裝修，銷(xiāo)售后業(yè)主自取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，土拍在出讓模式、人才住房供應(yīng)等方面多有創(chuàng)新，有助于明確政策導(dǎo)向、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。此次增加供應(yīng)的居住用地，是深圳落實(shí)“深八條”中關(guān)于加大住房用地供應(yīng)、有效增加住房供給、抑制房?jī)r(jià)地價(jià)上漲的有力措施，也體現(xiàn)了市委市政府保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的堅(jiān)定決心。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，從今年到明年會(huì)陸續(xù)推出這樣的地塊，把人才安居房源的建筑數(shù)量等同甚至超過(guò)商品房，這就說(shuō)明政府已經(jīng)開(kāi)始在加大力度整治市場(chǎng)；如果開(kāi)發(fā)商可以按照政府的規(guī)定去要求配備一定數(shù)量的人才安居房數(shù)量，這樣也是政府和企業(yè)雙贏的做法。