每經(jīng)編輯 隋丕寧

12月21日，在由每日經(jīng)濟(jì)新聞和成都商報(bào)社主辦的第六屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會上，來自世聯(lián)行、金科集團(tuán)、中天城投、新希望地產(chǎn)、東原地產(chǎn)等企業(yè)的高管，圍繞“城市運(yùn)營”這一熱門話題，共同探討開發(fā)商的未來。

地產(chǎn)行業(yè)未來十年會好嗎

世聯(lián)行副總經(jīng)理、董事會秘書袁鴻昌：2016年中國房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)了一個(gè)新高，接近11萬億元，銷售面積超過14億平方米。2013年第一次超過8萬億元，2015年8.7萬億元，后續(xù)是否能延續(xù)？第二，在座的各位開發(fā)商，你們怎么看待這個(gè)行業(yè)的未來？是不是這個(gè)行業(yè)規(guī)模就越來越大？

金科集團(tuán)董事長蔣思海：第一對中國房地產(chǎn)行業(yè)是看好的，但是區(qū)域差異很大。總的來說，至少在以后房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間會更大，但要有自己的特色。第二要有合適的規(guī)模，這是我大致的想法。

中天城投執(zhí)行總裁張智：從區(qū)域市場的情況來看，我比蔣總預(yù)計(jì)的更樂觀，所以我們堅(jiān)信這個(gè)行業(yè)有一個(gè)很好的前景。

新希望地產(chǎn)集團(tuán)總裁張明貴：我個(gè)人對地產(chǎn)行業(yè)未來十年是非?？春玫?，原因很簡單，從需求端來講，其實(shí)長期的需求，城鎮(zhèn)化的過程，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，至少還有空間。從供給側(cè)來講，從產(chǎn)品迭代的角度來看，也會產(chǎn)生大量新增供給。

東原地產(chǎn)集團(tuán)營銷管理中心總經(jīng)理陳文：我們今天提到了一個(gè)題叫城市運(yùn)營，這也是這兩天比較熱門的話題，我們叫城市運(yùn)營商，叫生活服務(wù)商，大家都在有意規(guī)避“開發(fā)”這兩個(gè)字。在開發(fā)邏輯下，短期的做法總有走到頭的時(shí)代。我們講運(yùn)營是長期的事，是可以讓這個(gè)行業(yè)延續(xù)它的輝煌，對成功的企業(yè)家來講，這個(gè)企業(yè)才有百年的基業(yè)。

開發(fā)商如何運(yùn)營城市

袁鴻昌：如果一講開發(fā)商，我們通常的指標(biāo)是銷售額，土地儲備。我們這里講運(yùn)營，我不知道在座的各位，講到城市運(yùn)營的時(shí)候，您這兒還有什么新的緯度或者要掌控什么新的資源？在座各位，你們企業(yè)做了哪些準(zhǔn)備呢？

蔣思海：城市運(yùn)營商的概念談了很多年了，每一個(gè)運(yùn)營商對這個(gè)概念理解是不一樣的。我認(rèn)為，城市運(yùn)營商是通過對資源要素充分的認(rèn)識以后，通過市場、法律，或者其他一些創(chuàng)新行為，把城市的增值和優(yōu)勢資源發(fā)揮出來，這是城市的運(yùn)營。作為企業(yè)來講，也是圍繞城市發(fā)展的規(guī)劃和目標(biāo)，通過企業(yè)自身的市場化機(jī)制和手段，把開發(fā)的產(chǎn)品，如何有效的融合為城市的一部分。

開發(fā)和城市運(yùn)營，如果要完全分開，也有一些問題，因?yàn)樗且粋€(gè)有序的延續(xù)和補(bǔ)充。我們做城市運(yùn)營這一塊，第一是開發(fā)房子可能5年時(shí)間就沒有了，賣完就走了，但我們?nèi)绾伟芽蛻糇兂捎脩簦赡芫褪且堰@個(gè)短短的5年時(shí)間的前端，變?yōu)?span lang="EN-US">70年的有效生命周期，現(xiàn)在我們第一加大社區(qū)的綜合服務(wù)，金科下一步是地產(chǎn)+服務(wù)，如果我們把地產(chǎn)的這些客戶變成用戶，在70年的過程中，它能在這個(gè)社區(qū)或者城市里面生活，我們就是城市運(yùn)營商，包括我們現(xiàn)在也提出社區(qū)綜合服務(wù)，我們現(xiàn)在是打造重度的垂直平臺。

張智：我理解城市運(yùn)營商像蔣總所說的，根據(jù)具體的城市區(qū)域的內(nèi)省需求和資源稟賦，發(fā)展商利用自己的資源整合能力和自己的優(yōu)勢，通過市場化的機(jī)制，來對一個(gè)區(qū)域進(jìn)行更大維度的建設(shè)，比慣常所說的房地產(chǎn)開發(fā)，更大程度的，更深入一些的運(yùn)營開發(fā)建設(shè)管理，這樣一個(gè)過程我認(rèn)為就是城市運(yùn)營。在做這件事的機(jī)構(gòu)，并且為股東帶來回報(bào)，這就是城市運(yùn)營商。

中天城投在區(qū)域市場跟金科有類似的地方，比如說我們經(jīng)過三十多年的實(shí)踐，我們形成了良好的教育體系，物業(yè)服務(wù)體系和健康體系，他們除了服務(wù)我們自身的項(xiàng)目自外，我們也為城市提供了這么一些服務(wù)。這些服務(wù)，一方面給企業(yè)帶來了好的口碑，但同時(shí)也使我們成為這些區(qū)域城市服務(wù)的提供商，同時(shí)從企業(yè)的角度來講，也獲取了利潤，這是一個(gè)多贏的局面。

張明貴：我個(gè)人對開發(fā)商要轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)運(yùn)營商，這個(gè)概念我就是不認(rèn)同的。如果說是城市運(yùn)營商，那么你公司的財(cái)報(bào)里面的核心收入和核心利潤來源應(yīng)該是以城市運(yùn)營、資產(chǎn)經(jīng)營、服務(wù)增值為主要組成部分，今天我們看到這么多開發(fā)企業(yè)，有哪一個(gè)企業(yè)敢說他的收入是以城市運(yùn)營為主體的，清一色都是以房地產(chǎn)的銷售為主。

第二個(gè)觀點(diǎn)，我們今天所講到的不外乎社區(qū)做得比較好，這些本質(zhì)上都是開發(fā)商在滿足日益增長的需求，為了更好的賣房子，或者把房子賣出更高的價(jià)格，這是開發(fā)商的本份，過去沒有那么做的原因是因?yàn)樾枨蠛徒?jīng)濟(jì)水平有一定的關(guān)系，我認(rèn)為這是開發(fā)商的本份，我認(rèn)為本質(zhì)上都沒有變。

袁鴻昌：張總，是否您的城市運(yùn)營還沒有到來？大家還在做開發(fā)的事？

張明貴：我認(rèn)為是這樣的，因?yàn)樵旄拍詈驮爨孱^是開發(fā)商最擅長的事，新希望是做產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)，我對運(yùn)營還有一點(diǎn)的理解，包括新希望集團(tuán)曾經(jīng)在做產(chǎn)城一體，綜合配套，拉高城市密度，其實(shí)經(jīng)營的效果也不錯(cuò)，但是我的感覺不外乎還是在賣房子，只不過配套好了一些而已。

袁鴻昌：陳總也這樣認(rèn)為嗎？

陳文：可能有不一樣的聲音，我有一些不同的感觸。大部分的開發(fā)公司里面都有運(yùn)營部，我認(rèn)為運(yùn)營部在一個(gè)企業(yè)里面承擔(dān)三個(gè)職能：第一是管計(jì)劃落地的，對開發(fā)公司來講，原來我們只需要解決，這個(gè)項(xiàng)目按照規(guī)劃指標(biāo)合格的建出來就可以了，運(yùn)營很重要的一點(diǎn)是你不僅要建出來，運(yùn)營的邏輯背后是要高效高標(biāo)準(zhǔn)的建出來，這也意味著對一個(gè)城市的責(zé)任，只有有了城市責(zé)任才有長遠(yuǎn)發(fā)展的能力和愿景。

第二個(gè)是解決端口問題，部門和部門之間有很多的借力，是需要運(yùn)營執(zhí)行的，比如規(guī)劃落地、交通問題、綠化問題等等。在這個(gè)端口實(shí)現(xiàn)很好的運(yùn)營，往往這個(gè)項(xiàng)目就能獲得很好的超額回報(bào)，我認(rèn)為這個(gè)超額回報(bào)是這個(gè)行業(yè)走下去的利潤來源。

第三個(gè)在一個(gè)企業(yè)當(dāng)中，運(yùn)營是解決1+1大于2的選擇，運(yùn)營最后出現(xiàn)的成果，要比單部門來做更好。從開發(fā)企業(yè)來講，前十年我們更多的是給業(yè)主建一所好房子，未來更多的是給業(yè)主搭一個(gè)好的生活平臺。