每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

每經(jīng)記者 隋丕寧

12月26日，濟南市政府門戶網(wǎng)站掛出《濟南市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加大調(diào)控力度促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱通知）。通知指出，本市戶籍家庭限購2套住房。非本市戶籍家庭在我市限購1套住房（需提供連續(xù)24個月以上在市區(qū)繳納個人所得稅或社會保險證明）。限購區(qū)域適用于濟南市歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)和濟南高新區(qū)。

上述通知還指出，強化競買居住用地（含兼容居住用地）資金來源管控。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，濟南樓市恐降溫。

濟南庫存不足

早在10月2日，濟南市人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》就指出，本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房。非本市戶籍家庭在我市限購一套住房。

在業(yè)內(nèi)人士看來，濟南此次出臺限購政策，并不意外。此前鄭州和武漢相繼出臺政策后，預(yù)計部分熱點城市就會積極跟進，尤其是此類省會城市。這說明中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于“房子是用來住的”的定位正為各地樓市監(jiān)管部門所學(xué)習(xí)，所以限購政策非常必要。對于房價上漲過快的城市或者此前監(jiān)管下效果一般的城市，近期必須加碼。

值得注意的是，濟南市也屬于樓市熱門城市之一。

按照易居研究院智庫中心的《全國70城房價指數(shù)報告》，濟南房地產(chǎn)市場新房價格環(huán)比增幅為70城中的第16位，而同比為第15位，這都說明潛在的房價上漲壓力是比較大的。同時根據(jù)易居研究院智庫中心的《全國70城新房庫存報告》，濟南在11月份新房的去化周期為6.7個月，屬于庫存不足的城市，補庫存導(dǎo)向很明顯。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，上述通知是對各類炒房需求的又一次政策告示，即不鼓勵多套住房的持有。對于濟南本地戶籍來說，只能認購兩套，這也是照顧首套住房需求和首次改善的需求。對于外地人來說，認購濟南住房需要兩年社保，這個條件是比較苛刻了，也能在很大程度上限制炒房的出現(xiàn)。

高價地恐難入市

上述通知還指出，強化競買居住用地（含兼容居住用地）資金來源管控。將競買資金管控要求列入土地掛牌出讓文件和出讓合同，競買人所有競買土地資金（包括競買保證金、土地成交價款等）全部為自有資金。市國土資源局、市金融辦、人民銀行濟南分行營管部等部門組成土地競買資金聯(lián)合審查小組，實施土地競買資金審查監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，取消競得資格，不返還其競買保證金（出讓合同定金），并納入我市土地交易市場誠信黑名單，2年內(nèi)不得在我市參與土地競買。

濟南市場升溫，也讓房企爭相廝殺。值得注意的是，高價地并不容易消化。

11月16日，濟南市國土資源局發(fā)布公告稱，今年7月4日，兩家開發(fā)企業(yè)競得位于歷城區(qū)唐冶片區(qū)5宗土地，但由于上述土地受讓人未按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定繳納土地出讓價款，形成違約。自本公告之日起將濟南東城帝華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和濟南隆昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司納入我市土地交易市場誠信黑名單，2年內(nèi)不得在我市參與土地競買。

值得注意的是，上述5宗土地在出讓時，經(jīng)歷了數(shù)百輪的報價，成為彼時該片區(qū)的“地王”項目。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策繼續(xù)深入，8~9月各地高價地頻繁出現(xiàn)的現(xiàn)象在10~11月明顯衰減。

調(diào)控前市場最火爆的8~9月，高價地頻出。10億元以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊9月有50宗、8月有46宗。整體看，10月高價地明顯減少，基本集中在少數(shù)幾個城市。

截至10月31日，10月全國合計出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億元的地塊27宗、超過5億元的地塊65宗。11月首周，高價地數(shù)量繼續(xù)減少，全國合計出現(xiàn)22宗超過10億元單宗金額地塊，其中溢價率超過100%的高價地只有11宗。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當下市場在連續(xù)重磅政策的影響下，開始降溫。整體看，市場的過熱成交將會明顯被抑制，短期部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調(diào)，但整體看，市場未來的調(diào)整期將維持6~9個月。這一輪市場的調(diào)整幅度要看，信貸收緊的尺度。“之前部分企業(yè)獲得的高價地很可能面臨入市難題，房價上漲已經(jīng)明顯放緩。”