在與融創(chuàng)的交易完成交割后，萊蒙國際回籠現(xiàn)金流重新聚焦深圳及臨深片區(qū)，正在通過一系列擴張動作布局深圳舊改，并重點推進香港元朗宅地項目和擴大海外資產(chǎn)配置。

萊蒙國際首席財務官陳競德表示，公司的財務狀況非常穩(wěn)健，“減負”虧損項目后公司在深圳增加了新的項目，這使得萊蒙國際的儲備地塊都是能夠帶來盈利的項目。在深圳的舊改項目，萊蒙國際試水以基金管理公司運作的輕資產(chǎn)模式，以使公司未來達到輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)協(xié)調(diào)并進的狀態(tài)。

大舉布局深圳舊改

1993年成立于香港的萊蒙國際，2002年進入內(nèi)地市場，其開發(fā)的“水榭”系高端住宅，在深圳享有頗高知名度，贏得“豪宅專家”之美譽。

經(jīng)過多年發(fā)展，萊蒙國際打造了兩條優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品線，先后創(chuàng)立了以“萊蒙系”中的“萊蒙城”、“萊蒙都會”和“萊蒙領尚”為代表的城市綜合體品牌；以“水榭系”中的“水榭花都”、“水榭山”和“水榭春天”為代表的城市中高端住宅品牌，在所在區(qū)域有著極好的品牌影響力。

在區(qū)域布局中，除去深圳大本營外，萊蒙國際也布局其他城市，不過在新的城市聚焦戰(zhàn)略中，其陸續(xù)撤出三四線城市，專攻一線城市和有潛力的二線城市。在2016年中期報告里，萊蒙國際提出深耕深圳及臨深片區(qū)的投資，適度投資上海、南京、南昌及杭州。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，一二線城市房地產(chǎn)的流動性更強，投資保值的功能更強，使房價抗壓能力明顯優(yōu)于三四線城市，因此開發(fā)商的資金配置向大城市集中的趨勢更加明顯。

不過隨著熱點城市地價居高不下，拿地成為擺在開發(fā)商面前的頭等難題，尤其對不以規(guī)模見長的開發(fā)企業(yè)是極大的考驗。梳理發(fā)現(xiàn)，萊蒙國際近期少有通過公開的招拍掛拿地，陳競德認為高地價項目會吞噬公司的利潤，不符合公司以利潤為導向的宗旨。因此具有頗高利潤空間的深圳舊改成為其發(fā)力布局的領域。

據(jù)不完全統(tǒng)計，萊蒙國際在深圳布下的舊改“棋子”分別為深圳萊蒙都會、深圳水榭藍灣、深圳布吉市場項目、深圳南山區(qū)珠江均安舊改項目以及近期收購的龍華新區(qū)大浪街道玉壺工業(yè)園片區(qū)城市重建項目。其中，深圳萊蒙都會項目為體量最大的一宗，估計凈可銷售\可租賃建筑面積達到113.93萬平方米。

資料顯示，深圳萊蒙都會項目位于深圳市龍崗區(qū)深惠公路南聯(lián)社區(qū)，是龍崗街道南聯(lián)簡一、簡二、黃龍陂片區(qū)城市更新單元。萊蒙都會的占地面積約為18萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約為153.2萬平方米。

體量如此龐大的萊蒙都會占到萊蒙國際土地儲備的四分之一，因此被萊蒙管理層看作是非常重要的戰(zhàn)略項目。由于體量巨大，項目計劃通過5期分階段開發(fā)，預計開發(fā)周期7~8年；項目規(guī)劃有超過100萬平方米的可售面積，按照4萬每平方米的銷售均價計算，貨值高達400億，利潤保證80億左右。

“因為這個項目對公司營運太重要，所以不會通過出讓股權的方式引入合作方，公司將力爭獨立操盤，不過并不排除引入實力雄厚的基金公司合作，到期后可以贖回。”陳競德表示，目前萊蒙都會第一期拆遷簽約率達90%左右。

其他舊改項目，布吉市場舊改項目正在進行當中，規(guī)劃作商業(yè)用途，估計總建筑面積約35.8萬平方米；南山區(qū)珠江均安舊改項目估計總建筑面積約8.7萬平方米。

在出售予融創(chuàng)項目進行資產(chǎn)騰挪后，萊蒙國際聚焦深圳新拿下若干項目，但收購動作還未對外公告。管理層認為舊改項目程序復雜，只有拿到實施主體許可證后才會正式錄入土地儲備。“公司總的土地儲備超過400多萬平方米，可以滿足未來5~8年的開發(fā)周期。”陳競德表示。

推進輕資產(chǎn)擴張

國泰君安的分析師表示，房企的業(yè)績與公司經(jīng)營戰(zhàn)略、土地儲備、貨源結(jié)構有關，一般而言，專注開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)會比多元化經(jīng)營的企業(yè)更有優(yōu)勢。此外，土地儲備豐厚、貨源多數(shù)分布在核心城市的企業(yè)銷售業(yè)績更好。

萊蒙國際布局深圳等一線城市具有對沖風險的優(yōu)勢，舊改領域又因利潤空間頗高受到房企青睞，但最大的挑戰(zhàn)在于平衡長線布局與短期收益的矛盾。萊蒙國際的做法是通過房地產(chǎn)基金引進投資人參與舊改，在這個過程中逐步回籠現(xiàn)金，以達到小股操盤甚至輸出技術管理等目的。

在此方面萊蒙國際已有了重大動作。2016年12月5日，公司公告了附屬公司深圳新萊源和云南融智及甲方訂立增資協(xié)議，據(jù)此深圳新萊源同意以現(xiàn)金額外出資人民幣1450萬元，云南融智以現(xiàn)金出資1450萬元，及甲方以現(xiàn)金出資1100萬元予前海新萊源的注冊資本。

董事會認為，訂立增資協(xié)議可使該集團運用云南融智及甲方的資源及專材，以提高該集團土地儲備及項目的品質(zhì)。

梳理發(fā)現(xiàn)，云南融智為萊蒙國際大股東云南城建投資的直接非全資附屬公司，主要業(yè)務活動為股權投資、債權投資、受托管理資產(chǎn)及投融資咨詢等。

萊蒙國際首席財務官陳競德分析認為，舊改的實現(xiàn)周期較長，利潤反應在報表的時間可能是在項目開發(fā)幾年后，這對于重倉舊改領域的萊蒙國際是不利的。引入基金公司合作，先期將項目的股權賣給基金，利潤提前反映在報表里，萊蒙可做先期代建，后期贖回。

“我們做了一個GP，募集外面的錢，去做萊蒙國際中長期的項目，公司出售股權變現(xiàn)再去尋找新的項目，基金到期贖回。這是輕資產(chǎn)比較靈活的做法，未來會越做越大，不排除將會做成一個大平臺。”陳競德表示。

這個平臺就是增資后的前海新萊源，其中三方投資各有優(yōu)勢。萊蒙國際負責為前海新萊源提供優(yōu)質(zhì)項目資源、管理其日常營運及為前海新萊源往后的集資活動提供擔保；云南融智須負責為前海新萊源提供各類金融資源及為前海新萊源往后的融資提供擔保；甲方負責為前海新萊源的戰(zhàn)略發(fā)展及風險管理提供技術支援。

在萊蒙國際的設想中，這個模式會首先應用到萊蒙國際自己的舊改項目中，成熟之后再向外擴展，做個一個獨立的股權投資平臺，進而推動萊蒙國際向重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)協(xié)同發(fā)展的模式轉(zhuǎn)變。

在地產(chǎn)業(yè)務協(xié)同發(fā)展的同時，萊蒙國際正在加碼文旅、大健康以及海外投資業(yè)務，與大股東云南城投的聯(lián)系也更加緊密。

雖然雙方并未有公文式的具體合作協(xié)議內(nèi)容，但雙方一直在可合作的內(nèi)容方面密切溝通。在2015年度業(yè)績會上，萊蒙國際就表示，大股東云南城投給予了萊蒙土地資源和資金方面的支持。雙方的合作領域?qū)⒉幌抻诘禺a(chǎn)方面，在大休閑、健康方面萊蒙國際也會借助大股東的力量尋找更多的機會。

加大海外資產(chǎn)配置

隨著越來越多的內(nèi)地買家將投資目光瞄向香港及海外市場，近年來，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商掀起“集體出海”熱潮。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，亞洲投資者跨國房地產(chǎn)投資總額達270億美元，內(nèi)地資本為投資主力，約占總額的60%，該數(shù)據(jù)較去年同期增長超過一倍。

順應此趨勢，于港股上市的萊蒙國際正在有意加大在香港的投資，同時計劃將海外投資版圖擴大到澳大利亞。

7月份，萊蒙國際在香港元朗拿下一塊地皮。資料顯示，該地塊位于元朗蝶翠峰9座至12座前方，占地面積逾2.64萬平方呎，屬住宅乙類用地，可興建最多25層高的住宅大廈，預計做四五百個單位左右，以最高地積比率3.5倍計算，可建樓面面積約9.24萬平方呎，以地皮成交價7700萬港元算，呎價約833港元。

這是萊蒙在香港的首個項目，寄托了管理層希望在香港做出品牌影響力的重任，以此打開香港市場。據(jù)了解，目前項目規(guī)劃指標都已齊備，在補地價動作完成后將進入開發(fā)節(jié)奏。項目分兩期開發(fā)，第一期規(guī)模將達100個單位，預計2017年下半年啟動，2018年底入市銷售。

“這個項目拿的地很便宜，地塊補完地價應該是3萬多港幣每平方米，加上建安成本4萬多，總成本控制在8萬~9萬港幣之內(nèi)，銷售價格大概在10萬~11萬港幣之內(nèi)，利潤空間在20%左右。”陳競德介紹道，項目的周期是3~4年，管理層對做好項目非常有信心。

相比與內(nèi)地房產(chǎn)開發(fā)，香港項目的利潤來源主要是香港融資成本低，大概在2到3個點，另外稅費方面壓力也較小，香港只有企業(yè)所得稅16.5％。

近一段時間來，內(nèi)地買家成為香港樓市成交中的重要力量。業(yè)內(nèi)人士分析，一方面因為內(nèi)地熱點城市的限購打壓購房者買房投資的需求；另一個最主要的原因是人民幣貶值的預期持續(xù)存在，很多內(nèi)地高凈值人士想配置港元資產(chǎn)，以對沖人民幣貶值。

在萊蒙國際管理層的預想中，香港項目將能夠滿足上述人士的投資需求。因此在項目客群劃分上，八成針對香港客群，兩成面向內(nèi)地客群，而深圳的萊蒙國際客戶群將是可開發(fā)的主要客群。

萊蒙國際海外資產(chǎn)配置的落點首先選擇在澳大利亞。近年來澳洲、新西蘭逐漸成為內(nèi)地移民的熱點區(qū)域，主要投資的目的就是資產(chǎn)配置或者孩子教育。陳競德認為澳洲生活環(huán)境適合內(nèi)地高凈值資產(chǎn)人士或者退休人士的生活，有關方面也在悉尼投資鐵建等基礎設施，適合中國人去投資。

在投資節(jié)奏的把握上，萊蒙國際會用“小步快跑”的節(jié)奏，先期以小體量住宅切入，未來將利用上市公司的海外融資優(yōu)勢擴大投資。據(jù)悉，其布局澳洲的首個項目正在洽談商業(yè)伙伴，預計近期會有進展。 文/黃文