每經(jīng)編輯 何志成    

何志成

2016年12月14日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開，穩(wěn)健、防風(fēng)險(xiǎn)，成為關(guān)鍵詞。會(huì)議首次明確明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)控肯定會(huì)加碼。

筆者對(duì)2017年房地產(chǎn)行業(yè)的看法不樂觀，也不悲觀。可預(yù)期的是，決策層的房地產(chǎn)政策不是全面打壓，而是嚴(yán)控與疏導(dǎo)相結(jié)合：一線城市要嚴(yán)控，要擴(kuò)大土地供應(yīng)，做到房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降；二線城市別跟風(fēng)，能夠穩(wěn)住房?jī)r(jià)最好；三四線城市還是以“去庫存”為目標(biāo)，不以房?jī)r(jià)調(diào)控為目標(biāo)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

市場(chǎng)大幅下滑可能性不大

由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“爆發(fā)性”增長，“吸金”能力太強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性非常復(fù)雜，投資性購買使得這個(gè)市場(chǎng)充滿“泡沫”。如此一來，不僅穩(wěn)增長的中長期目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)，而且很可能引發(fā)泡沫集中破裂的風(fēng)險(xiǎn)。

從更長的周期看，中國經(jīng)濟(jì)（增長）大周期與人口基數(shù)相關(guān)聯(lián)，也與人的需求增長相關(guān)聯(lián)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，既有調(diào)控升級(jí)的意味，也有加快“去庫存”、刺激消費(fèi)的意味，不能簡(jiǎn)單理解為“全面收縮”。當(dāng)前，既要警惕產(chǎn)業(yè)資本會(huì)通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為金融資本，出現(xiàn)整體的脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)“趨勢(shì)”，也要注意房地產(chǎn)業(yè)對(duì)帶動(dòng)消費(fèi)的刺激作用。

任何國家在振興經(jīng)濟(jì)的總體思路中都不能沒有房地產(chǎn)，消費(fèi)通過房地產(chǎn)連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)。發(fā)展房地產(chǎn)不是“脫實(shí)向虛”。問題是，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于“金融化”的邊緣，尤其是一線城市，調(diào)控稍微輕一點(diǎn)，炒作之風(fēng)就蔓延。這不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的吸引力太強(qiáng)，而是因?yàn)槔习傩杖狈Ψ婪锻ㄘ浥蛎浀耐顿Y品市場(chǎng)。

今年四季度以來，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控的確有收緊跡象，但其目的不是全面打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是提前預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)。從更長的周期看，社會(huì)資本要“和諧”地分布于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融市場(chǎng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰處于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融市場(chǎng)之間。拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)不能沒有房地產(chǎn)，但也不能主要依靠房地產(chǎn)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，一方面是在一線城市擠泡沫，防風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是加快三四線城市的房地產(chǎn)去庫存，也是防風(fēng)險(xiǎn)。

2017年中國經(jīng)濟(jì)能不能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長的關(guān)鍵，就是防風(fēng)險(xiǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前后，決策層對(duì)中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的提示再度升溫，其中明確了幾個(gè)重大關(guān)注點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)要調(diào)控與疏導(dǎo)相結(jié)合，防范結(jié)構(gòu)性“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)。一線城市包括少數(shù)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)要降溫，預(yù)計(jì)明年，除了限貸限購以外，還要附加房產(chǎn)稅等中長期調(diào)控手段。針對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)泡沫，要加大銷售力度，不會(huì)出臺(tái)全面打壓房地產(chǎn)行業(yè)的政策。

現(xiàn)在很多人問，2017年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)反復(fù)？換句話說，房地產(chǎn)占GDP比重明年要降，由此形成的GDP增長“缺口”，靠什么“填補(bǔ)”？

筆者以為，對(duì)此不必過于擔(dān)憂。要實(shí)現(xiàn)明年結(jié)構(gòu)性改革，必須犧牲一點(diǎn)點(diǎn)GDP。2017年預(yù)計(jì)GDP會(huì)在6.5%左右，與今年相比，略微少一點(diǎn)，其中已經(jīng)考慮了房地產(chǎn)行業(yè)適度收縮的因素，可以承受。有減法，也有加法，2017年各地大規(guī)?；窘ㄔO(shè)的預(yù)期很強(qiáng)烈，絕大多數(shù)三四線城市的居住環(huán)境尤其是就業(yè)環(huán)境的改善都是可預(yù)期的，因此會(huì)加快三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去庫存”，絕大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持“穩(wěn)中有進(jìn)”。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，特大城市要加快疏解部分城市功能，將一部分“產(chǎn)能”向三四線城市轉(zhuǎn)移，以此帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。可以預(yù)計(jì)，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比2016年好一點(diǎn)。從大周期看，未來新生兒會(huì)少一點(diǎn)，但老年人的壽命會(huì)普遍延長。只要有中長期政策支持，不僅三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存會(huì)加快，房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)也會(huì)轉(zhuǎn)移，整體出現(xiàn)斷崖式下跌的可能性不大，大幅度下滑的可能性也不大。

政策稍冷不是全面打壓

房地產(chǎn)行業(yè)介于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)之間，介于生產(chǎn)與消費(fèi)之間，針對(duì)它的政策，不僅是國家產(chǎn)業(yè)政策偏向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)還是偏向虛擬經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，也是偏重消費(fèi)，還是偏重供給的風(fēng)向標(biāo)。從中長期講，我們必須力爭(zhēng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的共同繁榮，必須一手抓供給側(cè)，一手抓消費(fèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不是虛擬經(jīng)濟(jì)，過度炒作才是“脫實(shí)向虛”。反之，社會(huì)資本不可能都集中在實(shí)體經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然，也不應(yīng)該蜂擁進(jìn)金融市場(chǎng)，其中“度”的把握，需要“一左一右”。

最近，決策層嚴(yán)厲整頓金融領(lǐng)域的“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”，其意圖與整頓一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一致的，就是要嚴(yán)防金融資本侵蝕產(chǎn)業(yè)資本，嚴(yán)防金融資本炒作泡沫導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”。但政策不能偏頗，既要防范風(fēng)險(xiǎn)，糾正金融資本猖獗的亂象，促使金融資本做實(shí)體經(jīng)濟(jì)的后盾，更加積極地扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)；同時(shí)也要防范金融市場(chǎng)太冷，介于消費(fèi)與生產(chǎn)之間的房地產(chǎn)行業(yè)太冷。

政策很重要，但其對(duì)大趨勢(shì)的影響是暫時(shí)的，如同經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)周期變化，只會(huì)提示經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)一樣。中國經(jīng)濟(jì)的大周期還是健康向上的，短線復(fù)蘇的拐點(diǎn)也已經(jīng)在2016年三季度末、四季度出現(xiàn)，政策面稍微“冷”一點(diǎn)，屬于“冷靜”，而不是打壓。決策層在處理房地產(chǎn)政策時(shí)已經(jīng)考慮了房地產(chǎn)適度降溫后會(huì)有新的增長點(diǎn)補(bǔ)上“缺口”。由于供給結(jié)構(gòu)性改革見效，大宗商品市場(chǎng)開始復(fù)蘇，明年不僅中國的基本建設(shè)支出會(huì)加大，全球很多國家的基本建設(shè)支出都會(huì)擴(kuò)大。由于中國的基本建設(shè)隊(duì)伍包括設(shè)備都是全球領(lǐng)先的，無論是國內(nèi)，還是國際，需求都在增長，中國經(jīng)濟(jì)將因此獲得新的增長動(dòng)力。

不要過于擔(dān)憂決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，其出發(fā)點(diǎn)不僅是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也是擔(dān)心宏觀經(jīng)濟(jì)再度因?yàn)?ldquo;脫實(shí)向虛”而走偏，更需要防范國際市場(chǎng)變化。在諸多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)存在的時(shí)候，需防范金融市場(chǎng)的資本太“任性”。這應(yīng)該是一次提前甚至是超前調(diào)控，說明管理層走在了市場(chǎng)前面，走在了預(yù)期前面。

2017年的預(yù)期是什么？

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要加強(qiáng)，宏觀經(jīng)濟(jì)增速要穩(wěn)住， 國際市場(chǎng)也要穩(wěn)住，房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體上看也需要穩(wěn)住。

總的看，筆者對(duì)2017年房地產(chǎn)行業(yè)的看法不樂觀，也不悲觀?？深A(yù)期的是，決策層的房地產(chǎn)政策不是全面打壓，而是嚴(yán)控與疏導(dǎo)相結(jié)合：一線城市要嚴(yán)控，要擴(kuò)大土地供應(yīng)，做到房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降；二線城市別跟風(fēng)，能夠穩(wěn)住房?jī)r(jià)最好；三四線城市還是以“去庫存”為目標(biāo)，不以房?jī)r(jià)調(diào)控為目標(biāo)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

（作者為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家）