每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)

據(jù)財(cái)新網(wǎng)消息，12月28日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)表示，將暫停直接或間接投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的資管計(jì)劃備案工作。

基金業(yè)協(xié)會(huì)明確指出的16座城市包括：北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等。

前一天，邦爺已經(jīng)說(shuō)過(guò)，資管計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金通道來(lái)源，而這部分資金大都被用于拿地。

克而瑞數(shù)據(jù)就顯示，截止2016年11月底，40家典型房企1新增土地金額已高達(dá)12122.18億元，不少房企新增土地金額創(chuàng)下了歷年新高。但根據(jù)業(yè)內(nèi)大咖介紹，創(chuàng)紀(jì)錄的土地成交價(jià)格紀(jì)錄背后，房企的自有資金比例卻已降至極低。有些企業(yè)拿地95%是各類(lèi)杠桿融資，自有資金投入不到5%。

由此，易居研究院研究指出，在10月份樓市調(diào)控之后，房企拿地的資金通道被逐一收緊，開(kāi)發(fā)商的資金面也在今年11月首次不再寬松。所以說(shuō)，明年開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)將無(wú)法再像今年這么牛氣沖天，甚至明年退地案還將增加。

退地案例將在明年再現(xiàn)！

12月27日，碧桂園拿下了上海臨港奉賢園區(qū)的兩宗純住宅地塊，溢價(jià)率僅3%-5.1%。

這與今年中旬土地出讓動(dòng)輒溢價(jià)超100%的景象，形成鮮明對(duì)比。從這里可以看出一個(gè)信號(hào)——明年的土地市場(chǎng)會(huì)非常冷清！這背后，很大一個(gè)原因在于，開(kāi)發(fā)商通過(guò)資管計(jì)劃輸血的管道可能被“斬?cái)?rdquo;。

雖然去年底銀行、信托、基金子公司、私募基金開(kāi)展投貸一體化業(yè)務(wù)，參與拍地，然后再交給房企開(kāi)發(fā)，在金融業(yè)極為普遍（這也是為什么前述大咖說(shuō)，今年房地產(chǎn)企業(yè)拿“地王”，自有資金只有5%）。

但從10月份開(kāi)始，信托資金、保險(xiǎn)資金明確不得用于繳付土地保證金、定金及后續(xù)土地出讓款，并堵住了銀行、信托、資管等五大渠道，對(duì)于銀行資金流向不流于表面的監(jiān)管，被認(rèn)為可以掐掉銀行向土地款輸送資金。

可以預(yù)言，明年的土地市場(chǎng)一定會(huì)冷，開(kāi)發(fā)商會(huì)有很好的抄底或者并購(gòu)機(jī)會(huì)。奉賢臨港的兩幅宅地成交僅僅高出底價(jià)3%—5%，就是這一趨勢(shì)的最好例證。

要知道，此前上海公布截至2020年的用地計(jì)劃，國(guó)有建設(shè)用地要求是負(fù)增長(zhǎng)，各家企業(yè)對(duì)土地都十分饑渴。“歐陽(yáng)先聲”公眾號(hào)作者、新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷曾撰文稱(chēng)，目前前50強(qiáng)房企在上海的土地儲(chǔ)備也就一兩個(gè)項(xiàng)目，如果不能及時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，意味著將退出上海。

在土地市場(chǎng)遇寒潮之后，新房市場(chǎng)的降價(jià)也會(huì)出現(xiàn)。部分資金壓力較大的開(kāi)發(fā)商甚至可能以低于前期的價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。有些樓盤(pán)甚至可能成本價(jià)甚至虧損銷(xiāo)售。

開(kāi)發(fā)商春節(jié)還有最后的“補(bǔ)血”機(jī)會(huì)！

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，大房企本身現(xiàn)金流很好，高價(jià)地占用公司資金不多，資金問(wèn)題不大。

雖然一些資金實(shí)力不強(qiáng)，借債較多的開(kāi)發(fā)商，明年資金鏈會(huì)有非常大的壓力；實(shí)力不濟(jì)的房企可能因?yàn)楦恫怀鐾恋乜?，退地或者尋求資金。但負(fù)債杠桿較高的中小房企，有的已經(jīng)通過(guò)合作預(yù)先化解了矛盾，資金鏈出問(wèn)題的房企不會(huì)太多。

到底是通過(guò)哪些方法“化解”？

據(jù)了解，部分大型開(kāi)發(fā)商是通過(guò)自建金控平臺(tái)的方式進(jìn)行融資。通過(guò)私募基金收購(gòu)項(xiàng)目，項(xiàng)目的股權(quán)一般會(huì)設(shè)置很多層，但最核心的還是開(kāi)發(fā)商本身，也就是說(shuō)資金還是到了開(kāi)發(fā)商手里。

還有一種辦法是，公司大股東或者實(shí)際控制人和第三方機(jī)構(gòu)設(shè)立一個(gè)母基金。

一般項(xiàng)目公司的大股東和實(shí)際控制人輸送資金到子公司，由母公司出面，把錢(qián)投資于母公司所關(guān)注的產(chǎn)業(yè)，或者投資母公司的股權(quán)。

進(jìn)而由母公司出面對(duì)子公司資金輸血，這就相當(dāng)于公司大股東對(duì)自己所屬公司的投資開(kāi)發(fā)，屬于企業(yè)的內(nèi)部行為。

除次之外，房企還可以通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行有限合伙基金，尋找部分有實(shí)力的財(cái)務(wù)投資者以股權(quán)方式進(jìn)入項(xiàng)目公司。

不過(guò)，這些做法也有可能在明年兩會(huì)后“此路不通”！

中紀(jì)委網(wǎng)站12月29日消息，中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組在關(guān)于巡視整改情況的通報(bào)中提到，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生。中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，積極開(kāi)展調(diào)研，狠抓熱點(diǎn)城市控房?jī)r(jià)，三四線城市和縣城去庫(kù)存，以及規(guī)范整頓市場(chǎng)秩序等工作。

這意味著調(diào)控政策隨時(shí)可能升級(jí)，各種打政策“擦邊球”的做法，都會(huì)被監(jiān)管部門(mén)認(rèn)為是政策漏洞，予以規(guī)范、糾正、補(bǔ)缺。

如同孫宏斌所說(shuō)，對(duì)調(diào)控，千萬(wàn)不能有僥幸心理。能拿現(xiàn)金的，盡量多拿現(xiàn)金；需要降價(jià)的，趕快降價(jià)！