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每經(jīng)記者 杜冉樂 每經(jīng)編輯 隋丕寧

2016年4季度以來，熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控政策，為房企提供資金通道的境內(nèi)融資渠道日益收緊。在這一背景下，有些房企將融資目光轉(zhuǎn)向海外。

1月4日，龍光地產(chǎn)成功發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)。同一天，中國(guó)奧園也披露了美元優(yōu)先票據(jù)融資計(jì)劃。2天前，富力地產(chǎn)已發(fā)行2.65億美元附增發(fā)權(quán)的優(yōu)先票據(jù)。

上述3家在港上市的內(nèi)地房企，在多家機(jī)構(gòu)的最新銷售排名榜上均位列百強(qiáng)，且銷售業(yè)績(jī)同比增幅較為顯著。當(dāng)前一個(gè)重要背景是去年底美元加息25個(gè)基點(diǎn)，市場(chǎng)預(yù)期今年將迎3次加息。

與2012年啟動(dòng)的那一撥典型房企境外融資潮相比，當(dāng)前普遍不及6%的票息率顯得房企美元融資成本較低，而2016年他們搶地積極，其融資還債較為迫切。

上市房企重啟美元債

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，2016年底房企對(duì)融資工具的選擇就開始發(fā)生了微妙的變化。

去年12月下旬，萬科A公告說，香港萬科3年前設(shè)立過20億美元規(guī)模的中期票據(jù)計(jì)劃，到去年9月份變更為32億美元，其近期已發(fā)行6億美元3年期定息票據(jù)。

除此之外，旭輝控股私募發(fā)行了一筆2.85美元、票息率5.5%的高級(jí)無抵押美元債。

這期間，像龍湖地產(chǎn)、花樣年控股等房企曾多次贖回票息率均在10%以上的美元債。

知名房地產(chǎn)金融專家、亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，決定內(nèi)資房企提前贖回美元債的動(dòng)力是他們從境內(nèi)獲得資金成本很低。

去年“9·30”新政之后，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)實(shí)施從嚴(yán)調(diào)控，而房企一度寬松的在交易所發(fā)債融資也變得不再通暢起來。

盡管如此，記者注意到，在滬、深證券交易所官網(wǎng)上，仍有大量A股、H股知名上市房企，或非上市房企拋出公司債融資計(jì)劃。

截止去年底，除了時(shí)代地產(chǎn)、華融置業(yè)之外，去年11月以來無一例房企公司債申請(qǐng)獲得交易所審核通過。

一個(gè)微妙的變化是，不少大型房企曾試圖轉(zhuǎn)向銀行間債市發(fā)債融資，比如富力地產(chǎn)去年10月份曾對(duì)外拋出了總規(guī)模400億元的債務(wù)融資工具。時(shí)隔3個(gè)月，也就是今年1月2日，富力地產(chǎn)卻轉(zhuǎn)向境外發(fā)行2.65億元附增發(fā)權(quán)的美元優(yōu)先票據(jù)，票息率5.75%。

1月3日，旭輝控股與多家銀行簽署了總額5.3億美元的銀團(tuán)貸款協(xié)議。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中表示，這是消除較高成本債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金的重要舉措，預(yù)期未來平均融資成本將降低至5%以下。

1月4日，龍光地產(chǎn)成功發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)。同一天，中國(guó)奧園也對(duì)外披露了美元優(yōu)先票據(jù)融資計(jì)劃。

對(duì)此現(xiàn)象，榮騰洪解釋說，當(dāng)前國(guó)內(nèi)債市普遍銷售較為被動(dòng)，接受者多持觀望態(tài)度，主要房地產(chǎn)債市受國(guó)內(nèi)政策因素多變影響。

境外發(fā)債成本低于上一輪

記者注意到到，萬科去年底發(fā)行的6億美元債票息率僅為3.95%，龍光地產(chǎn)的2億美元優(yōu)先票據(jù)息率為5.75%，富力地產(chǎn)的2.65億元優(yōu)先票據(jù)（附增發(fā)權(quán)）息率也為5.75%。

據(jù)《境外債券》微信公眾平臺(tái)對(duì)外披露消息說，中國(guó)奧園正在發(fā)行3年期最高2.5億美元固定利率高級(jí)債券，初始指導(dǎo)價(jià)定在6.75%左右，由中國(guó)奧園作為發(fā)行人直接發(fā)行。

按照騰訊財(cái)經(jīng)2015年初做過的一次數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2012年7月中旬金地集團(tuán)發(fā)行息率9.15%的12億美元債開始，截至2014年底，一共涉及30家大型房企境外發(fā)債53筆，融資總額221億美元，息率超過7%的達(dá)37筆，其中息率超過10%的又達(dá)15筆。

“雖然美元強(qiáng)勢(shì)，美元相對(duì)走強(qiáng)，人民幣匯率彈性加大，投資美元債的匯率對(duì)沖成本將有所下降，甚至可能因美元升值而享受正收益。美元走強(qiáng)之后，美元債供需層面的改善推動(dòng)發(fā)行市場(chǎng)活躍，也會(huì)降低債券利率。”榮騰洪說，投資利差是發(fā)債方的根本目的。

一位華爾街交易員在《境外債券》撰文說，在岸市場(chǎng)融資渠道收緊之后，房地產(chǎn)實(shí)體市場(chǎng)也開始降溫。對(duì)于房企來說，2017年是個(gè)考驗(yàn)。不少房企的美元債將在2017年到期或進(jìn)入可贖回期，如何再融資以及如何融資都需要規(guī)劃。

其中，中國(guó)奧園一筆3億美元的債券將在1月中旬到期。上述華爾街交易員認(rèn)為，考慮到這筆債券的高票息，如果不出意外的話，該房企將會(huì)盡快贖回。

記者發(fā)現(xiàn)，從上述多家房企集中發(fā)行美元債來看，多為償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)來看，像富力、奧園、龍光等房企銷售業(yè)績(jī)均進(jìn)入百強(qiáng)且增幅明顯，但拿地耗資不菲，尤其是龍光。

輝立資本研究員黃恩賜近日披露了一份龍光地產(chǎn)投資者問答紀(jì)要，稱龍光地產(chǎn)談及高價(jià)拿地時(shí)說，深圳光明項(xiàng)目可塑性和彈性較高，高總價(jià)拿地能排除實(shí)力較弱的房企。