本文原載于微信公眾不“邦地產(chǎn)”-地產(chǎn)名人堂

繼去年底北京通州將商務(wù)型公寓納入限購范圍，今年1月上海暫停了一批商業(yè)辦公樓的網(wǎng)簽，近日深圳也傳出一份源自深圳市規(guī)劃國土委的《關(guān)于進(jìn)一步加商商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知》，嚴(yán)控商業(yè)、辦公產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成公寓產(chǎn)品。

近兩年，政策導(dǎo)向支持住宅，商業(yè)地產(chǎn)似乎一度陷入“淡季”，如今政策對(duì)商辦物業(yè)的限制似乎有增無減。在2014年商業(yè)地產(chǎn)熱潮期，商辦物業(yè)銷售率貢獻(xiàn)率達(dá)8成的綠地，如今已開始調(diào)整 。時(shí)隔兩年后綠地再次舉辦了業(yè)績(jī)媒體見面會(huì)，會(huì)上綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良告訴邦地產(chǎn)，綠地不會(huì)取消商業(yè)地產(chǎn)，而是把比例從50%降到35%，構(gòu)建一個(gè)更穩(wěn)健的結(jié)構(gòu)。而具體運(yùn)營(yíng)上，則會(huì)側(cè)重長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)的發(fā)展，創(chuàng)造長(zhǎng)期經(jīng)回報(bào)。張玉良直言，商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀更多來源于政策的影響，像一個(gè)周期性的波動(dòng)，其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前景是有信心的。

此外，針對(duì)2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，綠地在房地產(chǎn)及“大基建+大消費(fèi)+大金融”各產(chǎn)業(yè)的全新戰(zhàn)略，以及相關(guān)的人事調(diào)整、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、合作方式等變化，張玉良也在予邦地產(chǎn)的采訪中給予了詳細(xì)解讀，干貨滿滿，不容錯(cuò)過！

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以下為視頻實(shí)錄：

商業(yè)現(xiàn)狀影響企業(yè)增速 看好長(zhǎng)期潛力

張玉良：如果要深究近兩年綠地房地產(chǎn)主業(yè)增速放緩的原因，主要是我們2014年、2015年開始大量發(fā)展以辦公為主的商業(yè)地產(chǎn)。

2014年因?yàn)閲覍?dǎo)向，中小型企業(yè)大規(guī)模成長(zhǎng)，大量購買辦公樓，辦公樓市場(chǎng)就上去了，所以2014年我們收入好，80%的增長(zhǎng)都是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)。

而2015下半年到去年，商業(yè)地產(chǎn)全部下來了，國家的政策導(dǎo)向利好住宅，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)不算樂觀，所以我們?cè)鲩L(zhǎng)速度也相對(duì)變慢。不過去年房地產(chǎn)板塊的收入也達(dá)到了2550億，加上退掉的280多億辦公樓，實(shí)際上一年賣掉了實(shí)際上是差不多2800億。

商業(yè)和住宅的潛力和支撐點(diǎn)穩(wěn)定性不一樣，當(dāng)年沒賣掉可以轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)，按照20年回收，那么就是5%的回報(bào)率，100億就只能5個(gè)億進(jìn)來。持有增長(zhǎng)潛力好的項(xiàng)目，增值夠了就可以慢慢變現(xiàn)。而且說不定政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)好起來，所以我們還是有信心的。

針對(duì)目前的狀況，我們也會(huì)調(diào)節(jié)，但并不是取消商業(yè)地產(chǎn)，而是把比例從50%降到35%。如果按照這種結(jié)構(gòu)，我相信一個(gè)政策上來，它波動(dòng)不會(huì)很大。

另外一方面的調(diào)整是，我們一類是新建，另一類是把原來的新辦公樓改造成酒店公寓，持有經(jīng)營(yíng)。

最近我們鋪下去20個(gè)長(zhǎng)租公寓，用酒店公司運(yùn)營(yíng)。早餐、洗衣服、打掃等基本配置都有，但它比酒店省了游泳池、會(huì)議中心、宴會(huì)廳等設(shè)置，降低了成本，同樣可以有好的收益。主要選址則會(huì)放在位置好、交通便捷的地方或者有地鐵高鐵站的產(chǎn)業(yè)新城。

今年樓市一定比去年差

張玉良：一線城市的樓市需求一直在，它要解決的是供應(yīng)的問題、解決房?jī)r(jià)上漲的問題，這是個(gè)永久的話題，并不是在今年就特別突出。

整體來說，2017年的樓市不能跟2016年比。2016年的樓市 堪稱瘋狂。2017年可能整個(gè)樓市銷售總額會(huì)減少20%-30%。

雖然不同城市的市場(chǎng)會(huì)有細(xì)分，但那些2016年房?jī)r(jià)瘋狂上漲的城市，就算2017年銷售再好，也不可能比2016年高。但崩盤與否不好說。

針對(duì)上海樓市，我認(rèn)為主要是要調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這個(gè)非常關(guān)鍵。還有我覺得，上海應(yīng)該放在國家的定位上去思考，上海人是不是一定都要住在上海？不一定。上海人在昆山住，開車半小時(shí)，從花橋坐地鐵到上海也就40分鐘，所以如果交通能解決，一些問題就基本都解決了。放在這個(gè)格局上，建設(shè)一批新型特色小鎮(zhèn)很重要，在小鎮(zhèn)居住、在上海商辦，居住和上班問題都可以解決。

另外一方面則是制度的問題。比如在英國、美國、澳大利亞，它們供應(yīng)的地，今年可以辦公，明年不辦公就可以改住宅；今年是住宅，明天也可以改辦公。這很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)需要什么就是什么。我們?cè)诎闹拶I的辦公改成住宅，我們?cè)趥惗刭I的辦公現(xiàn)在做200多米的住宅，沒有什么規(guī)定這個(gè)地方只能居住，那個(gè)地方只能辦公。當(dāng)然也要按照人的流量來控制，即一個(gè)合理的引導(dǎo)，我認(rèn)為綜合用地的概念這方面可以深刻探索。

綠地規(guī)模已超3700億，房地產(chǎn)也很難被超

張玉良：我們是一個(gè)綜合性產(chǎn)業(yè)特征的企業(yè)集團(tuán)，這是綠地的定位和未來的方向。我們?nèi)ツ甑恼w收入超過了3700億，從這個(gè)規(guī)模來看，綠地已經(jīng)不是一個(gè)單一的房地產(chǎn)企業(yè)。

除房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之外，綠地的其它產(chǎn)業(yè)板塊的成長(zhǎng)速度也很快。

比如大基建，2016年綠地大基建的規(guī)模比起2015年翻了一番，去年已經(jīng)超過了千億，今年我們還要翻番。因?yàn)榇蠡óa(chǎn)業(yè)有全國戰(zhàn)略的全方位支撐，有市場(chǎng)，有需求。我們的大基建并不是以前對(duì)于基建的概念，可以簡(jiǎn)單的概括為5個(gè)字：投、融、建、營(yíng)、管；然后是東、南、西、北、中。

大消費(fèi)也一樣，每年都在翻倍的增長(zhǎng)。綠地產(chǎn)業(yè)每年的成長(zhǎng)可能都要翻一番，這個(gè)和其他企業(yè)已經(jīng)完全不一樣了。

其他產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)加快一點(diǎn)，相對(duì)而言，房地產(chǎn)增長(zhǎng)放慢了一點(diǎn)，但并不是說房地產(chǎn)下來了，房地產(chǎn)2017年比2016年肯定還要上漲15%—20%。

2017年無論從整個(gè)集團(tuán)業(yè)務(wù)來看，還是只比單一的房地產(chǎn)，我相信，要超過我們，可能也是有難度的。

綠地并不是一定要爭(zhēng)老大、做第一，這些都要按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場(chǎng)來考慮。另外一方面，市場(chǎng)也不能光看一個(gè)房地產(chǎn)，我們現(xiàn)在是一個(gè)綜合性的企業(yè)集團(tuán)，你要看它的總規(guī)模而不是其中的某一塊。

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