每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧

近日，融創(chuàng)26億元入股鏈家，攪動(dòng)房產(chǎn)中介行業(yè)一池春水。地產(chǎn)巨頭爭(zhēng)先布局存量市場(chǎng)讓房產(chǎn)中介行業(yè)再度被關(guān)注，鏈家的高估值是否促使行業(yè)中資本運(yùn)作標(biāo)的估值提升成為熱議焦點(diǎn)。

日前，停牌近半年的國(guó)創(chuàng)高新發(fā)布收購(gòu)草案，計(jì)劃作價(jià)38億元向深圳市大田投資有限公司（下稱(chēng)“深圳大田”）和拉薩市云房創(chuàng)富投資管理有限公司（下稱(chēng)“拉薩云房”）等12名股東收購(gòu)其持有的深圳云房100%股份。深圳云房運(yùn)營(yíng)的品牌即是“Q房網(wǎng)”。

世聯(lián)行曾經(jīng)發(fā)起4.2億元入股Q房網(wǎng)的計(jì)劃，不過(guò)在2016年初宣布終止，彼時(shí)后者的估值為28億元?，F(xiàn)在，Q房網(wǎng)以38億元估值投身國(guó)創(chuàng)高新，并作出未來(lái)3年的業(yè)績(jī)承諾。在執(zhí)行嚴(yán)格調(diào)控的當(dāng)下，業(yè)務(wù)聚焦深圳的Q房網(wǎng)業(yè)績(jī)承諾能否兌現(xiàn)仍待觀察。針對(duì)國(guó)創(chuàng)高新收購(gòu)Q房網(wǎng)時(shí)所作出的業(yè)績(jī)承諾等問(wèn)題，記者給國(guó)創(chuàng)高新董秘辦公室發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

●估值提升10億元背后

深圳云房品牌名稱(chēng)為“Q房網(wǎng)”。2014年中開(kāi)始，傳統(tǒng)老牌中介世華地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)中介Q房網(wǎng)，在深圳新創(chuàng)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式。隨后兩年全國(guó)并購(gòu)擴(kuò)張，Q房網(wǎng)進(jìn)入北京、上海、香港等數(shù)十座城市，也曾因“跳單”等管理漏洞遭遇深圳中介行業(yè)的集體抵制。

大規(guī)模的擴(kuò)張讓Q房網(wǎng)資金渴求一直存在，實(shí)際控制人梁文華自稱(chēng)“賠上身家做Q房網(wǎng)”，尤其是始于去年下半年的最嚴(yán)調(diào)控更讓中介行業(yè)面臨嚴(yán)冬。2016年11月，國(guó)創(chuàng)高新發(fā)布公告透露重組標(biāo)的，其擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買(mǎi)深圳云房100%股權(quán)。

為了籌措現(xiàn)金，國(guó)創(chuàng)高新將以8.08元/股向包括公司大股東國(guó)創(chuàng)集團(tuán)在內(nèi)的8名投資者募集配套融資20.97億元，用于支付本次交易現(xiàn)金對(duì)價(jià)、中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)用及深圳云房營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)與云房源大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)項(xiàng)目建設(shè)。

這不是Q房網(wǎng)尋求資本的唯一嘗試。此前世聯(lián)行曾經(jīng)發(fā)起入股Q房網(wǎng)的計(jì)劃，擬以4.2億元收購(gòu)Q房網(wǎng)15%的股權(quán)，不過(guò)此計(jì)劃在2016年初宣布終止，世聯(lián)行稱(chēng)是由于對(duì)Q房網(wǎng)的估值、交易價(jià)格及投資后的發(fā)展計(jì)劃等事項(xiàng)未達(dá)成一致意見(jiàn)。彼時(shí)Q房網(wǎng)的估值為28億元。

這次Q房網(wǎng)以38億元身價(jià)投身國(guó)創(chuàng)高新，估值比一年前提升10億元。根據(jù)國(guó)創(chuàng)高新發(fā)布的評(píng)估辦法，深圳云房的股東全部權(quán)益賬面價(jià)值為2.7億元，采用收益法的評(píng)估價(jià)值為38億元，增值率為1326.66%。

國(guó)創(chuàng)高新方面表示，本次交易標(biāo)的資產(chǎn)的評(píng)估值相較于對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)增值較高，主要是由于標(biāo)的公司屬于輕資產(chǎn)類(lèi)房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)，采用房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)O2O模式，擁有成熟的商業(yè)模式，穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，成為全國(guó)性房地產(chǎn)行業(yè)線上及線下一體化閉環(huán)交易的服務(wù)企業(yè)。收益法評(píng)估過(guò)程中考慮了標(biāo)的公司所擁有的研發(fā)團(tuán)隊(duì)、客戶和商業(yè)渠道等的價(jià)值，這些在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估中難以體現(xiàn)。

安信證券分析師陳天誠(chéng)對(duì)記者表示，當(dāng)前融創(chuàng)入股鏈家這一事件對(duì)中介行業(yè)資本化有推動(dòng)作用，但每個(gè)標(biāo)的的情況并不相同，另外估值是一個(gè)復(fù)雜的體系，關(guān)鍵是投資者要認(rèn)可，Q房網(wǎng)的估值更多考慮未來(lái)前景和盈利預(yù)期。

值得關(guān)注的是，國(guó)創(chuàng)高新與深圳云房為達(dá)成此次交易做出諸多安排。有券商分析師向記者指出，其規(guī)避借殼紅線的安排“非常巧妙”。國(guó)創(chuàng)高新停牌前的市值大約39.91億元，深圳云房作價(jià)達(dá)到了38億元，收購(gòu)一家與自己體量相近的標(biāo)的而不構(gòu)成借殼，稀釋Q房網(wǎng)控制人梁文華的持股是規(guī)避借殼的唯一方法。

2016年8月，梁文華控股的拉薩云房將深圳云房17.28%股份以6.57億元轉(zhuǎn)讓給國(guó)創(chuàng)集團(tuán)等3家機(jī)構(gòu)，其中國(guó)創(chuàng)集團(tuán)出資3.8億元獲得10%的股份；梁文華控制的另一家機(jī)構(gòu)樟樹(shù)大田則將其持有的2.56%股份以9720萬(wàn)元的價(jià)格全部轉(zhuǎn)出。

在此次收購(gòu)中，梁文華控制的4家機(jī)構(gòu)還將獲得國(guó)創(chuàng)高新支付的11.99億元的現(xiàn)金對(duì)價(jià)，進(jìn)一步規(guī)避借殼的紅線。與此同時(shí)，國(guó)創(chuàng)集團(tuán)還將參與認(rèn)購(gòu)9.36億元的配套融資，持股比例將達(dá)到39.94%，梁文華控制的比例下降至16.66%。至此，通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、現(xiàn)金支付和配套融資等手段，國(guó)創(chuàng)集團(tuán)掌控收購(gòu)后標(biāo)的控股權(quán)。

●業(yè)績(jī)承諾兌現(xiàn)存挑戰(zhàn)

當(dāng)下以融創(chuàng)入股鏈家、國(guó)創(chuàng)高新跨界進(jìn)入房產(chǎn)中介行業(yè)為代表的資本運(yùn)作，都表明一個(gè)趨勢(shì)，耕耘存量資產(chǎn)的時(shí)代正在來(lái)臨。

中國(guó)指數(shù)研究院最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海和深圳等熱點(diǎn)城市存量房交易數(shù)量遠(yuǎn)超新房。2016年1~11月，北京市二手房銷(xiāo)售套數(shù)是新房的4.8倍，上海和深圳二手房與新房銷(xiāo)售套數(shù)比分別為3.3和2.4倍。

根據(jù)鏈家研究院測(cè)算，中國(guó)存量房屋總價(jià)值約245萬(wàn)億元，其中二手住宅價(jià)值180萬(wàn)億元，商辦物業(yè)價(jià)值50萬(wàn)億元，已售待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值12.2萬(wàn)億元，已建成待售住宅庫(kù)存大約為3萬(wàn)億元。由此形成的存量房市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)帶來(lái)1.91萬(wàn)億元收入，其中租賃行業(yè)收入最高，超過(guò)了1.1萬(wàn)億元，其次是物業(yè)管理行業(yè)收入4400億元，新房收入2310億元，二手房收入大概在1000億元左右，城市更新行業(yè)收入也能達(dá)到270億元。

Q房網(wǎng)市場(chǎng)觀察員任晉東向記者表示，存量房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，尤其一線城市成交占比上升是大趨勢(shì)，這個(gè)行業(yè)還得經(jīng)紀(jì)公司去推動(dòng)；經(jīng)紀(jì)行業(yè)是重資產(chǎn)行業(yè)，必須要有線下支撐才能提高客戶粘性，需要大量的資本去驅(qū)動(dòng)，新進(jìn)入一個(gè)城市可能需要幾十億元的資金鋪墊，因此房產(chǎn)中介行業(yè)資本運(yùn)作會(huì)非常普遍。

不過(guò)，當(dāng)下行業(yè)仍然有“草莽時(shí)代”的痕跡，雖然大趨勢(shì)使然，但短期政策變動(dòng)的沖擊波不可小覷，光明的彼岸依然遙遠(yuǎn)。

2016年下半年以來(lái)，監(jiān)管層在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域頻頻“亮劍”。從規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，到完善行業(yè)管理制度上，都提出了更多更明確的要求，其中被稱(chēng)為史上最嚴(yán)房地產(chǎn)中介新規(guī)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》于2016年第三季度發(fā)布。

樓市調(diào)控力度的不斷加大也對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)造成了較大影響。據(jù)了解，前兩年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱房產(chǎn)中介大規(guī)模擴(kuò)張。激進(jìn)擴(kuò)張之后，“限購(gòu)令”等因素影響樓市成交縮水，地產(chǎn)中介生存形勢(shì)更加嚴(yán)峻。

有業(yè)內(nèi)人士指出，這不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨毛利率下滑風(fēng)險(xiǎn)，代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)也受政策調(diào)控間接影響。“資本寒冬疊加行業(yè)的宏觀環(huán)境，讓我們步履艱辛。”日前，剛停運(yùn)的房產(chǎn)O2O平臺(tái)安個(gè)家創(chuàng)始人梁偉平在給員工的內(nèi)部信中也如此表示。

國(guó)創(chuàng)高新此次收購(gòu)的Q房網(wǎng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為新房代理和二手房銷(xiāo)售。其合并報(bào)表顯示，2014~2015年和2016年前8個(gè)月，深圳云房實(shí)現(xiàn)收入5.81億元、25.32億元和27.08億元，歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)分別為-7821萬(wàn)元、-2.09億元和1.56億元。

除了母公司外，以二手房業(yè)務(wù)為主的深圳世華2014~2015年和2016年前8個(gè)月的凈利潤(rùn)分別為-3479萬(wàn)元、8820萬(wàn)元和4546萬(wàn)元；以新房業(yè)務(wù)為主的前海云房?jī)衾麧?rùn)為488萬(wàn)元、5938萬(wàn)元和1.53億元。

根據(jù)收購(gòu)方案中業(yè)績(jī)承諾，深圳云房2016~2019年凈利潤(rùn)不低于2.43億元、2.58億元、3.23億元和3.65億元。梁文華控制的4家公司和國(guó)創(chuàng)集團(tuán)是業(yè)績(jī)承諾的補(bǔ)償義務(wù)人。

一位不愿具名的券商分析師向記者表示，鏈家是行業(yè)中優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，逐漸成為影響行業(yè)生態(tài)的公司，它的估值自然很高；Q房網(wǎng)的估值算是比較合理，關(guān)鍵是業(yè)績(jī)承諾如何兌現(xiàn)，當(dāng)下樓市調(diào)控增加整個(gè)行業(yè)的變數(shù)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)需要追蹤觀察。

對(duì)于鏈家以及Q房網(wǎng)高估值對(duì)行業(yè)其他公司是否有借鑒意義，深圳市前海永樂(lè)凱恒資產(chǎn)管理有限公司基金經(jīng)理趙振津表示，融創(chuàng)入股鏈家以及國(guó)創(chuàng)高新收購(gòu)Q房網(wǎng)的高估值對(duì)類(lèi)似標(biāo)的估值有提振作用。他認(rèn)為收購(gòu)標(biāo)的估值考慮兩個(gè)因素：未來(lái)現(xiàn)金流的折現(xiàn)以及同類(lèi)企業(yè)的估值參考。

在依據(jù)具體標(biāo)的作出估值后，參考同類(lèi)公司的估值作出調(diào)整，進(jìn)而確定最后的交易對(duì)價(jià)是收購(gòu)過(guò)程中的常規(guī)程序。鏈家和Q房網(wǎng)等公司獲得高估值，表明資本對(duì)存量市場(chǎng)的看重。

在資本市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)兩三年的發(fā)展之后，風(fēng)投對(duì)于“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的概念已經(jīng)有了明確的認(rèn)知，未能解決盈利難題的房產(chǎn)O2O或許面臨融資艱難的困境，破產(chǎn)或者被收購(gòu)將不斷上演。

與此對(duì)應(yīng)的是，“過(guò)去資本看中的是互聯(lián)網(wǎng)中介的故事和流水，盈利模式都不清晰，在這輪大的市場(chǎng)波動(dòng)中，投資者的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。”上述基金人士如是表示。