每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 曾健輝

2月3日，央行全面上調(diào)各期限逆回購(gòu)招標(biāo)利率，同日開展的SLF利率也全線上調(diào)，這被市場(chǎng)解讀為貨幣政策收緊的信號(hào)。隨后北京、廣州以及部分二線城市傳出首套房貸利率上調(diào)的消息，深圳的動(dòng)向隨即成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

首套房貸利率普遍維持九折

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多家銀行了解到，自去年9月以來，深圳首套房貸利率普遍維持9折優(yōu)惠，5年期貸款利率為4.41%，暫未有調(diào)整跡象。

一家國(guó)有大型銀行一名客戶經(jīng)理告訴記者，該行首套房首付3成，房貸利率9折。如果有貸款記錄，則利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。

“現(xiàn)在步入加息周期，但是這還沒有反映到定期利率里面，不排除深圳做出對(duì)政策回應(yīng)的可能。”上述客戶經(jīng)理表示。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超發(fā)布的研報(bào)指出，截至2016年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸平均期限應(yīng)該在10年以上，當(dāng)時(shí)10年期國(guó)開債利率只有3.13%。如果比較國(guó)開債和房貸，則主要計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資本占用的資金成本。目前銀行的資本充足率在13%左右，而ROE在20%左右，這意味著如果100%計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本，所占用的資金機(jī)會(huì)成本大約在260bp，由于房貸只需計(jì)提50%風(fēng)險(xiǎn)資本，因而房貸利率大致應(yīng)該比國(guó)開債高出130bp。

在2016年9月份底時(shí)，10年期國(guó)開債大約在3.1%，而房貸利率平均大約4.52%，兩者相差142bp。而目前的10年期國(guó)開債利率大約4.2%，對(duì)應(yīng)房貸利率的合理水平在5.5%左右。所以，在房貸市場(chǎng)，加息也已經(jīng)開始了，而且還會(huì)繼續(xù)下去。

調(diào)控后樓市量?jī)r(jià)齊跌

雖然在信貸方面暫無加碼，但監(jiān)管層調(diào)控房?jī)r(jià)的決心不減。1月19日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》，其中明確提出新房預(yù)售價(jià)不得高于周邊同類房源、二期不得高于一期當(dāng)前價(jià)；現(xiàn)售房?jī)r(jià)不得高于申報(bào)價(jià)、裝修成本必須從申報(bào)價(jià)格中剝離。此文件出臺(tái)后，深圳房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目定價(jià)時(shí)將受到諸多限制，而開發(fā)商在推售、報(bào)價(jià)方面的謹(jǐn)慎亦將持續(xù)影響新房市場(chǎng)的供應(yīng)。

深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，1月，新房市場(chǎng)僅3個(gè)項(xiàng)目獲準(zhǔn)預(yù)售，批售量較前期大幅減少，但是由于去年12月底項(xiàng)目取得預(yù)售量較多，在1月進(jìn)行推售。此外，入市項(xiàng)目?jī)H有7個(gè)，其中住宅項(xiàng)目有3個(gè)。

結(jié)合深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月深圳全市新房住宅共成交1652套，環(huán)比下跌23.55%，成交面積17.42萬平方米，環(huán)比下跌20.23%。這是繼2016年11月份以來，深圳新房成交量連續(xù)下跌的第三個(gè)月。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，深圳1月份新房的成交均價(jià)為54931元/平方米，環(huán)比下跌0.03%。自去年10月“深八條”出臺(tái)后，新房均價(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月穩(wěn)定在5.5萬元/平方米上下。Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心指出，這表明新政對(duì)于房?jī)r(jià)的控制效果相當(dāng)明顯，新房的售價(jià)受到相對(duì)嚴(yán)格地把控，當(dāng)前的行情亦使得開發(fā)商的定價(jià)更為保守。

二手房方面，深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)得到的數(shù)據(jù)顯示，1月，深圳二手住宅成交2747套，成交面積約為24.5萬平方米，分別環(huán)比下降27.9%和29.5%，而成交大幅下滑的主要原因是1月適逢春節(jié)假期，市場(chǎng)整體冷淡。全市二手住宅均價(jià)為54130元/平方米，環(huán)比上漲0.4%，連跌3個(gè)月后有小幅回升。