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每經(jīng)記者 王杰 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 隋丕寧

隨著熱點(diǎn)城市加碼房地產(chǎn)調(diào)控，土地拍賣市場又出新花招?！短旖蛉請蟆啡涨皥蟮?，天津北辰區(qū)兩宗擬出讓地塊除了設(shè)置最高限價外，首次規(guī)定報價達(dá)最高限價時轉(zhuǎn)為競拍自持商業(yè)體量等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年底，北京曾首試激烈拍地下的房企自持模式。沒想到，作為京津冀門戶的天津也緊隨其后。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，上述政策與土地熔斷機(jī)制本質(zhì)上沒有區(qū)別，就是為了限制土地價格，達(dá)到抑制房價的目的，但卻對競價企業(yè)提出了更高的要求。

調(diào)控目標(biāo)：限地價和房價？

據(jù)了解，出讓公告除了對這兩宗地塊分別設(shè)定了最高限價，還增加了兩次競報階段。此外，兩宗地塊公告還規(guī)定，受讓人對競報自持商業(yè)建筑須確定集中設(shè)置的位置，且自持經(jīng)營，不得辦理銷售許可，須整體辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。

受讓人對競報自持的住房必須以套為單位，不得低于競報成交的自持住房建筑面積，且受讓人對競報的自持住房須確定集中設(shè)置的位置，不得辦理銷售許可，對自持住房整體辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記，辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記后以租賃方式自持經(jīng)營，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。

競拍模式變化背后，一個重要事實(shí)是去年以來，天津土地市場曾一度火熱。比如去年底，中冶、中鐵建、首創(chuàng)、金地、正榮、保利、萬科等房企參與競拍津北天（掛）2016-160號地塊，最終中冶以總價41.4億元競得，樓面價33441元/平米，溢價率97.14%。

中國指數(shù)研究院天津分院提供的數(shù)據(jù)顯示，天津市2016年市場迅速升溫，房企庫存大量消化，為保持可持續(xù)發(fā)展，補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，全年累計成交經(jīng)營性用地1603萬平米，同比有49.2%的漲幅。住宅用地走勢與整體市場一致，全年累計成交1420萬平米，同比增長62.9%。

值得注意的是，天津市2016年土地市場高價地頻出，促使經(jīng)營性用地成交樓面價水漲船高，平均成交樓面價為8042元/平米，同比漲幅為59.5%，溢價率高達(dá)74.2%，同比增加64.2個百分點(diǎn)，均創(chuàng)歷史新高。

其中，2016年天津住宅用地平均成交樓面價達(dá)8799元/平米，同比漲幅為53.4%，溢價率達(dá)77.3%，同比擴(kuò)大66.5個百分點(diǎn)，均創(chuàng)歷史新高。其中，天津住宅用地成交樓面價突破1萬元每平方米的地塊共有24宗，同比增加14宗。

隨著地價突然走高，天津在2016年全年平均房價也同比漲幅達(dá)到16.1%，達(dá)到13404元／平方米，。

上述政策的出臺，“主要還是不希望出地王”，歐陽捷直言，“目前調(diào)控的最終目標(biāo)，還是限制地價和房價”。

競價企業(yè)拿地更需謹(jǐn)慎

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“由于此前天津房價漲的較多，為了控制房價，這也是相對有效的措施，同時也是京津冀一體化的聯(lián)動舉措。”

2016年11月25日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于本市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，出讓地塊均設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。

歐陽捷認(rèn)為，天津的土拍政策對企業(yè)的要求反而更高。由于目前全國普遍商業(yè)過剩，天津要求在觸及最高限價時競報商業(yè)建筑面積，可能會導(dǎo)致商業(yè)更加過剩。

如果從企業(yè)的角度出發(fā)，歐陽捷指出，商業(yè)項目本來就應(yīng)該自持，否則不利于整體規(guī)劃及運(yùn)營。并且，上述政策并沒有動搖土地市場“價高者得”的根基，那么就要求企業(yè)既要有能力開發(fā)住宅，還要有能力運(yùn)營商業(yè)。對于沒有能力運(yùn)營商業(yè)的企業(yè)同時又想開發(fā)剩余住宅用地，會考慮與其他企業(yè)合作運(yùn)營。

2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會出臺“4號文”，規(guī)定私募資產(chǎn)管理計劃不得直接或間接投向于北上廣深及南京、杭州、廈門等16個房地產(chǎn)價格上漲過快城市普通住宅地產(chǎn)項目。

另一個案例是，去年“滬六條”曾規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。

陳晟表示，如果未來應(yīng)用在天津土地市場，一方面可以降低企業(yè)不計一切代價拿地的沖動，另一方面現(xiàn)在對資管的要求已經(jīng)實(shí)質(zhì)大于形式，企業(yè)拿地時簽署的承諾函將大大減少企業(yè)配資拿地，也就很難再出現(xiàn)先拿地再合作開發(fā)商業(yè)的情況。