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每經(jīng)記者 沙斐 每經(jīng)編輯 姚茂敦

國內(nèi)公募REITs的發(fā)展速度正在不斷加快。2月20日，興業(yè)銀行主承銷的“興業(yè)皖新閱嘉一期房地產(chǎn)投資信托基金”（以下簡稱興業(yè)皖新REITs）在銀行間市場成功發(fā)行，該產(chǎn)品總規(guī)模5.535億元，其中優(yōu)先A級證券發(fā)行利率為4.80%，優(yōu)先B級證券發(fā)行利率為5.40%。業(yè)內(nèi)人士稱，這意味著國內(nèi)銀行間市場公募REITs產(chǎn)品開閘。

興業(yè)銀行投資銀行部總經(jīng)理林舒接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“在當前市場環(huán)境和政策背景下，推動銀行間市場REITs業(yè)務(wù)既是對銀行間市場創(chuàng)新發(fā)展的有益嘗試，也是落實金融支持實體經(jīng)濟發(fā)展的重要舉措。”

值得一提的是，近年來為了遏制房地產(chǎn)的投資品屬性，針對房企融資渠道的“緊箍咒”不斷敲響，目前包括銀行、券商資管、基金子公司等房企輸血的渠道基本被堵死。在此背景下，REITs首次登陸銀行間市場的意義不容忽視。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，當前信貸形勢比較嚴峻，在房企使用資金成本越來越高的背景下，REITs產(chǎn)品可以成為另一種選擇，對盤活資產(chǎn)、提高資金使用效率有積極作用。

交易所私募REITs已發(fā)10單

根據(jù)公開發(fā)行資料，此次安徽新華傳媒股份有限公司 (以下簡稱 皖新傳媒 )作為該REITs產(chǎn)品的發(fā)起機構(gòu)，產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)為發(fā)行人皖新傳媒以其持有并使用的8處書店物業(yè)資產(chǎn)，屬于典型的“售后回租+優(yōu)先收購權(quán)”項目，既實現(xiàn)資產(chǎn)出表又能一定程度上保留了對資產(chǎn)的控制權(quán)。其中，優(yōu)先A級證券金額為3.3億元，優(yōu)先B級證券規(guī)模為2.235億元，期限均為18年，每3年設(shè)置開放期，評級機構(gòu)對優(yōu)先A、B兩檔的評級分別為AAA和AA+。

據(jù)了解，產(chǎn)品底層資產(chǎn)為皖新傳媒持有的8個書店/圖書城物業(yè)，總建筑面積4.34萬平方米，評估價值5.52億元。其8個書店/圖書城位于安徽省主要城市，其物業(yè)面積均由皖新傳媒整租，并簽訂了20年不可撤銷租約。

中金固收資產(chǎn)證券化分析員張繼強在一份研報中表示，截至目前，我國交易所私募REITs共發(fā)行10余單，其中大部分產(chǎn)品呈現(xiàn)出“股債結(jié)合”的特征，對非最優(yōu)先檔證券的優(yōu)先收購權(quán)和預(yù)期收益率的設(shè)計使得該檔證券具有了固定收益的特性。少部分產(chǎn)品呈現(xiàn)出權(quán)益型特征，例如蘇寧云享物流REITS產(chǎn)品，設(shè)計了較為清晰的權(quán)益檔退出路徑，不設(shè)預(yù)期收益率。

張繼強認為，興業(yè)皖新REITs與交易所私募REITs的主流實現(xiàn)形式一脈相承，具有一定的“股債結(jié)合”的色彩。與交易所私募ABS相比，皖新一期REITs產(chǎn)品首次實現(xiàn)了我國REITs類產(chǎn)品的銀行間公開發(fā)行，也為銀行間ABS市場提供了新的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，對于提高REITs類產(chǎn)品的流動性、參與度等方面均有積極的意義。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，盡管“興業(yè)皖新REITs”在設(shè)計上有不少提升，但在稅收、分散化和永續(xù)性等方面未能有突破，仍屬類REITs項目。

與海外流行的REITs產(chǎn)品相比，由于尚未出臺明確規(guī)范、所涉稅收較多、發(fā)行人需求復(fù)雜等原因，我國類REITs產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，且大多呈現(xiàn)出股債結(jié)合的特點。張繼強表示，期待REITs產(chǎn)品的制度性文件出臺，對于其稅收方案、組織形式進行明確的規(guī)定，推動我國REITs市場向標準化的方向發(fā)展。

REITs成房企融資新選擇

值得注意的是，近年來為了遏制房地產(chǎn)的投資品屬性，針對房企融資渠道的“緊箍咒”不斷敲響，監(jiān)管層通過不斷更新監(jiān)管政策，封堵不符合政策導(dǎo)向的創(chuàng)新金融工具。

2016年8月，監(jiān)管指導(dǎo)意見要求，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金不能用于拿地和償還銀行貸款。

此外，房企公司債發(fā)行門檻提高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年中國房地產(chǎn)企業(yè)通過私募債、公司債、票據(jù)等方式融資高達11376.7億元。但第四季度債券融資總額僅為1100億元，環(huán)比大跌68.4%。去年12月份，房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)發(fā)債融資額僅為126.7億元，已經(jīng)遠低于美元債的融資額。

2017年1月初，銀監(jiān)會召開2017年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作(電視電話)會議，會議再次強調(diào)“分類實施房地產(chǎn)金融調(diào)控”。

日前，中國基金業(yè)協(xié)會官網(wǎng)微信發(fā)布4號文（即《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》），禁止私募以5種形式參與16個城市房地產(chǎn)投資。此文一出，相當于房企僅存不多的融資渠道也被堵死。

目前，包括銀行、券商資管、基金子公司等房企輸血的渠道基本都被收緊，在此背景下，REITs首次登陸銀行間市場的意義不容忽視。

盧文曦表示，當前信貸形勢比較嚴峻，在房企使用資金成本越來越高的背景下，REITs產(chǎn)品可以成為另一種選擇，對盤活資產(chǎn)、提高資金使用效率有積極作用。

另有業(yè)內(nèi)人士分析指出，由于REITs的投資組合、受益來源與分配等事項，均受相關(guān)法規(guī)嚴格限制，能在一定程度上預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)的投機行為。從這個角度來說，該項目的批準具有風向標意義。