每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 李凈翰    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 李凈翰

在全國調(diào)控持續(xù)加碼之下，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)被按下“暫停鍵”，但海南部分城市卻是例外。2月22日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70城市數(shù)據(jù)顯示，1月份漲幅最高的城市為三亞，環(huán)比漲幅1.7%。在外界看來，海南的房?jī)r(jià)指數(shù)正在與人們的“躲霾”訴求緊密聯(lián)系起來。

▲圖片來源：視覺中國

剛過去的春節(jié)，北方的霧霾驅(qū)趕著人流跨過瓊州海峽，去“天涯海角”呼吸新鮮的空氣。伴隨著人流南下的，是涌入海南樓市洶涌的購買力，這一過程仍在持續(xù)。

隨著大量外省人口的養(yǎng)老置業(yè)、旅游置業(yè)，海南樓市又迎來“重生”。這距《羊城晚報(bào)》在2015年的這篇《海南房?jī)r(jià)跌兩成 市民掀起炒股風(fēng)》報(bào)道，才過去兩年時(shí)間。

全款優(yōu)先選房

過去的春節(jié)假期，深圳工作的小楊在三亞度過，他本來自東北。自從家里在三亞買了房，春節(jié)到海南過節(jié)已經(jīng)是固定動(dòng)作，東北反而去的很少了。

東北人涌入海南置業(yè)已是司空見慣，小楊僅是這大規(guī)模季節(jié)性遷徙中一個(gè)縮影。北方嚴(yán)重的霧霾和寒冷的冬季，驅(qū)趕著龐大的人流越過瓊州海峽，奔向海南的碧海藍(lán)天。伴隨著滾滾的人流，洶涌的購買力隨機(jī)進(jìn)入海南樓市。

根據(jù)海口美蘭國際機(jī)場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年1月旅客吞吐量為222.30萬人；2016年12月為191.92萬人，10月為143.53萬人，9月為128.21萬人，呈現(xiàn)隨著溫度的降低以及春節(jié)假期到來，而人流增加的情況。

正是獨(dú)特的“躲霾”邏輯，海南樓市迎來持續(xù)的上漲行情，搶房傳聞屢見不鮮。近日海口一名李姓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)布的微信朋友圈顯示：

星華海岸城開盤價(jià)6999元/平方米，你不要，現(xiàn)在漲到17000元/平方米，半年時(shí)間，這就是海南房地產(chǎn)的火爆現(xiàn)狀。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者聯(lián)系為此樓盤拓客的海南房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人冼先生得知，樓盤在售均價(jià)在13000－16000元/平方米之間，去年9月份首次開盤起價(jià)為6999元/平方米，不足半年價(jià)格翻倍。

▲圖片來源：視覺中國

“現(xiàn)在售樓處都是外地人在看房，看兩三天就買了，稍遲疑好樓層就被搶了。”冼先生向記者表示，售樓處的通行做法是全款買房的優(yōu)先選房，按揭的選房次序排在后面。

這位經(jīng)紀(jì)人引用海南“雙暫”政策解釋稱，海南控制供地規(guī)模，好地段的房源開發(fā)商都舍不得賣，市場(chǎng)上賣的是以前的老盤。

在越來越多外省人口到海南購房的背景下，海南樓市成交逆勢(shì)上漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，去年12月，熱門旅游城市三亞，新房成交4624套，比2015年同期翻了一倍多，成交均價(jià)為20186元/平方米，繼2015年10月之后首次回升至2萬元/平方米的水平線，市中心普通高層住宅的單價(jià)已經(jīng)超過3萬元/平方米，最高的別墅項(xiàng)目開盤價(jià)甚至達(dá)到6萬元/每平方米。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，1月海南省成交8344套,成交面積76.48萬平方米，環(huán)比下跌20.17%，同比上漲21.63%,成交均價(jià)為15143元/平方米，環(huán)比上漲7.24%,同比上漲34.40%。

海南樓市“重生”記

在很長(zhǎng)的時(shí)間里，與海南樓市如影隨形的就是樓市泡沫。1988年海南省成立，大量開發(fā)商以及資金擠入海南，房?jī)r(jià)暴漲，但因海南經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱無人接盤，導(dǎo)致泡沫破裂；2014年市場(chǎng)遇冷，海南樓市也曾大幅跳水?！堆虺峭韴?bào)》就曾在2015年的這篇《海南房?jī)r(jià)跌兩成 市民掀起炒股風(fēng)》報(bào)道中寫道：

海口市的樓市從2014年開始，有熱潮減退的跡象。資料顯示，2015年1月，?？谧》砍山痪鶅r(jià)為7780.6元/平方米，比2014年同期下降了28.8%。

海口市南渡江兩岸一直是高檔住宅小區(qū)的集中地，2015年初剛在南渡江西岸安家的林太太告訴記者，這個(gè)小區(qū)住宅在2013年底單價(jià)還在10000元左右，2014年年底已降至7500元。

▲圖片來源：視覺中國

2016年2月23日，海南省出臺(tái)“兩個(gè)暫停”政策，對(duì)商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批，以消化現(xiàn)有房源。

2017年2月15日，海南省政府發(fā)布《2016年?？?、三亞房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析》，指出經(jīng)過將近一年房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”調(diào)控，?？诤腿齺喩唐纷≌齑娉尚黠@，但壓力依然較大。

大力去庫存之下，截至2016年底，海南省商品住宅庫存比2015年底減少868萬平方米，去化期從45個(gè)月降到了23個(gè)月。但在業(yè)界人士看來，23個(gè)月的去化周期仍處于警戒線之上，供過于求仍然嚴(yán)重。

最近，海南樓市火爆引起了“地產(chǎn)大咖”任志強(qiáng)的注意。他說，來海南買房的人是來買陽光的，海南最吸引人的地方就在它的環(huán)境資源——陽光、空氣、藍(lán)天、海水，這些才是最珍貴的，至于教育、醫(yī)療等雖然還是相對(duì)落后，但這沒什么可抱怨的，這里的房產(chǎn)著力點(diǎn)還是放在旅游發(fā)展上。

海南房地產(chǎn)酒店運(yùn)營(yíng)策劃CEO萬志兵表示，海南房地產(chǎn)是典型的外向型市場(chǎng)。從投資價(jià)值區(qū)域看，表現(xiàn)比較活躍的是澄邁、?？凇⑷f寧、博鰲等區(qū)域。

受龐大的潛在需求刺激，2016年諸多地產(chǎn)巨頭紛紛加碼海南投資。截至目前，萬達(dá)、萬科、恒大、綠城、雅居樂、融創(chuàng)、中海等，排名前20的房企基本都布局了海南市場(chǎng)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，很多人到海南投資購房后發(fā)現(xiàn)很難轉(zhuǎn)手，這造成房產(chǎn)市場(chǎng)流通性較差。另外，眾多房企投資非理性狂熱，大規(guī)模土地出讓后，市場(chǎng)供應(yīng)總體偏高。

三四線樓市為何突然火爆？

前不久，國家統(tǒng)計(jì)局披露的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，從環(huán)比看，一二線城市房?jī)r(jià)基本止?jié)q。初步測(cè)算，1月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)持平；二線城市新建商品住宅價(jià)格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

不同于當(dāng)前熱點(diǎn)一線城市的止?jié)q行情，上述報(bào)告顯示，三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn)。具體來看，1月份三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。從同比來看，無錫、九江、泉州等三線或四線城市均出現(xiàn)一定漲幅。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，準(zhǔn)確地說，是大都市圈和熱點(diǎn)核心城市周邊的城市銷售火爆。比如，南京周邊的揚(yáng)州、泰州、馬鞍山，北京周邊的廊坊，上海周邊的蘇州、無錫，深圳周邊的東莞、惠州，廈門周邊的漳州、泉州，濟(jì)南周邊的泰安，等等。

針對(duì)上述今非昔比的樓市地域反差這一現(xiàn)象，任澤平說，大都市圈周邊的三四線城市銷售火爆主要是一二線城市漲價(jià)和調(diào)控后的外溢效應(yīng)。在一二線熱點(diǎn)城市高房?jī)r(jià)和購房門檻提高之后，大量購房需求向周邊外溢和擠出，且當(dāng)前房地產(chǎn)政策“因城施策”，三四線城市繼續(xù)享受鼓勵(lì)去庫存政策紅利。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者發(fā)現(xiàn)，除了三四線樓市需求及成交升溫之外，不少實(shí)力房企也在加碼布局相應(yīng)的區(qū)域，比如2月24日中南建設(shè)斥資近10億元摘得安徽馬鞍山一幅地塊，樓面地價(jià)4754元/平方米，恒大地產(chǎn)近日豪擲60億元進(jìn)駐非熱點(diǎn)二線城市南昌的新建區(qū)。

此外，閩系巨頭之一的泰禾集團(tuán)近來宣布其與山西梗陽集團(tuán)戰(zhàn)略合作，一舉殺入太原樓市。此種現(xiàn)象已完全不同于去年地產(chǎn)央企、地方國企及上市房企集中扎堆一線及熱點(diǎn)二線瘋搶高價(jià)地的情況。