今年年初，北京地區(qū)大部分銀行將執(zhí)行貸款利率九折起的優(yōu)惠政策，一石激起千層浪，面對(duì)首套房貸款利率的提高，背負(fù)房貸的購房者們再次不淡定了，一些銀行貸款購房者開始有了提前還貸的想法。

近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了部分銀行發(fā)現(xiàn)，各家銀行對(duì)于提前還貸的規(guī)定和要求各有不同，即使同一家銀行的不同支行操作也有細(xì)微不同。此外，辦理提前還貸手續(xù)時(shí)，客戶要事先提出預(yù)約申請(qǐng)，而這個(gè)預(yù)約時(shí)間有長有短，大部分銀行一般要求借款人提前半個(gè)月提出申請(qǐng)，也有銀行要求提前1個(gè)月甚至2個(gè)月預(yù)約。

銀行業(yè)內(nèi)人士表示，消費(fèi)者是否適合提前還房貸，依個(gè)人情況而定，由于房貸政策收緊，首套房貸款利率的提高，不著急還款的說法不可能適用于所有人。

多數(shù)銀行暫不收違約金

調(diào)控之下的2017年房地產(chǎn)行業(yè)，資金環(huán)境收緊之勢已顯端倪。本報(bào)記者最新了解到，近日已有滬上中小商業(yè)銀行為緩解住房貸款余額壓力，要求支行鼓勵(lì)房貸客戶提前還款，甚至對(duì)提前還款違約金給予減免優(yōu)惠。此外，北京、上海這兩大一線城市目前低于9折的住房貸款優(yōu)惠利率已全面絕跡。

但是，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)多家銀行對(duì)于房貸客戶提前還款，沒有任何還款違約金，但也有部分銀行是收取提前還款違約金。各家銀行對(duì)于提前還貸限制條件也有所不同，據(jù)了解，目前商業(yè)銀行針對(duì)提前還款大致有3種處理方式，一是，無論何時(shí)還款，均不收違約金；二是，12個(gè)月內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金；三是，有些銀行規(guī)定，如果提前還款就要收取一定的違約金。另外，有的銀行要按照與客戶當(dāng)時(shí)簽訂的合同規(guī)定來決定是否要收取違約金，同一家銀行不同的支行網(wǎng)點(diǎn)具體的實(shí)施方案也不同。

某國有行的個(gè)貸部的工作人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“房貸提前還款如果還貸期不滿1年不可以提前還，還貸期不滿2年收取一個(gè)月的貸款利息，如果還貸期超過2年就不收取違約金，但是如果要提前還款必須提前2個(gè)月預(yù)約。”

另一家股份制銀行的負(fù)責(zé)人表示，違約金是否收取、什么情況下收取以及具體費(fèi)率等都會(huì)明確寫在合同中，具體是否收取違約金還得看貸款行的規(guī)定及雙方合同約定。總行無統(tǒng)一規(guī)定，即使同一家支行放出的貸款，各借款人的合同也會(huì)有所差別。

“還貸期不滿1年我行規(guī)定不能提前還款，超過1年的可以提前還款并且不收取任何的違約金，一年只能還一次，過去很多購房人都不習(xí)慣‘欠錢’，總是想著無債一身輕，所以手里一有閑錢就趕緊提前還貸，不過現(xiàn)在的情況因人而異”，一家國有大行的有關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“由于今年年初銀行執(zhí)行貸款利率九折，所以也有很多市民前來咨詢想提前還款，此次的政策對(duì)于之前買房貸款的購房者沒有任何影響，今年元旦之后的都是按照九折來執(zhí)行，而在這之前的就按照當(dāng)時(shí)的利率優(yōu)惠實(shí)行。以前的利率已經(jīng)是銀行的成本價(jià)，甚至是倒貼價(jià)了，貸出款后千萬不要著急還。”

“當(dāng)然，如果是要換房、購買第二套房等，需要先還完貸款，或者要把房貸還清后再拿去抵押貸更多的錢，這種情況適合提前還款”，上述人士也強(qiáng)調(diào)，由于房貸政策收緊，首套房貸款利率的提高，不著急還款的說法不可能適用于所有人。

是否提前還貸因人而異

對(duì)于習(xí)慣“無債一身輕”的市民來說，辦理房貸的提前還貸不失為降低家庭債務(wù)的方法。不過，由于房貸期限較長，不同時(shí)期辦理的利率情況也不相同，一部分在2008年貸款買房時(shí)利率享受了7折優(yōu)惠的購房者，如果借款人提前還貸是為了購買新房，那么以目前貸款的基準(zhǔn)利率來看，無論是月供還是總利息支出都會(huì)高于當(dāng)年房貸7折時(shí)的水平，所以提前還貸也并不劃算。如果貸款時(shí)沒有申請(qǐng)到優(yōu)惠利率，月供壓力較大，且沒有投資收益更好選擇時(shí)，則可考慮提前還貸。

目前，一二線城市房貸全面收緊，房貸余額承壓利率悄然收緊，從北京大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反映的情況看，目前銀行住房貸款的放款節(jié)奏也普遍放慢。不僅是房貸余額偏緊，商業(yè)銀行也正悄然收緊住房貸款優(yōu)惠利率。從今年元旦開始，北京各家銀行便逐漸將首套房的利率全面調(diào)整為9折，85折、88折優(yōu)惠利率已絕跡。

根據(jù)最新的房貸利率，如果以商業(yè)貸款300萬元、基準(zhǔn)利率4.9%、按揭30年、采取等額本息還款方式來計(jì)算，房貸利率從85折提升至9折后，貸款300萬元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬元。這種情況，如果提前還貸，將省下不少利息。原來每月需還款15040.6元，支付利息241.5萬元，如果提前還貸5萬元后，每月需還款14789.9元，總利息237.4萬元，能節(jié)省利息4萬元。

對(duì)于一些打算提前還貸的房貸族們，某銀行的工作人員表示，如果有提前還貸的打算，需要先找找貸款合同，看一看“提前還款”的相關(guān)約定，貸款合同中還可能有專門附件來約定相關(guān)事宜。同時(shí)，聯(lián)系貸款銀行進(jìn)行咨詢，除了解自己是否要交“違約金”外，還應(yīng)清楚提前還款的金額是否有硬性規(guī)定。

銀行業(yè)內(nèi)人士提醒，消費(fèi)者是否適合提前還房貸，依個(gè)人情況而定，比如，當(dāng)時(shí)辦理房貸時(shí)打7折或85折，貸款期限過半的人，或者手上有高收益投資渠道以及近期有貸款需求的人，不太適合提前還房貸。此外，如果把握投資機(jī)會(huì)，巧用資產(chǎn)組合，仍然可以取得不錯(cuò)的收益，而有些收益可以超過房貸利率。