隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深化，境內(nèi)發(fā)行公司債、成立房地產(chǎn)集合信托、資管計(jì)劃、資產(chǎn)證券化（ABS）等各類(lèi)融資渠道，均對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)大幅收緊。但是，銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的大門(mén)繼續(xù)敞開(kāi)。

不久前最新出爐的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1～2月房產(chǎn)投資銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月，房企國(guó)內(nèi)貸款近5000億元，同比增長(zhǎng)11.5%。這也是近6年來(lái)，1、2月份房企開(kāi)發(fā)貸總量的同比最高點(diǎn)。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸逆勢(shì)增長(zhǎng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1～2月房企國(guó)內(nèi)貸款額達(dá)4985億，為2012年以來(lái)的同個(gè)指標(biāo)（即1、2月相加）最大值。證券時(shí)報(bào)記者進(jìn)一步調(diào)查統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年10月地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，開(kāi)發(fā)貸的金額逐月加速上行。

去年10月、11月、12月，房企開(kāi)發(fā)貸款金額分別為1408億、1896億、2313億，均高于前年同期的1396億、1531億、1586億。按總量來(lái)看，2015年后3個(gè)月開(kāi)發(fā)貸總量為4513億元，而2016年同期為5617億元，增長(zhǎng)24.46%。

也就是說(shuō)，在房企融資渠道收緊的大環(huán)境下，銀行放出的開(kāi)發(fā)貸卻逆勢(shì)增長(zhǎng)。“這表明銀行對(duì)于房企的資金只是部分收緊，并未完全收緊；另外也可能是銀行沒(méi)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是信貸額度又在高位，其他的不敢投，所以就只能投房地產(chǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

值得一提的是，盡管房企開(kāi)發(fā)貸款大幅增加，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金卻呈現(xiàn)整體下降的趨勢(shì)。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金由國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金構(gòu)成。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年10月以來(lái)，地產(chǎn)商到位資金呈現(xiàn)整體下降趨勢(shì)。去年10月房企到位資金是12550億，11月為12223億，12月達(dá)到高峰14730億（每年的12月份均為高峰）；今年1、2月份的月均值（1、2月數(shù)據(jù)每年是合并披露，只能取均值）則下降到11440億。

關(guān)于房企整體到位資金下滑的原因，分析師告訴記者，房企融資大環(huán)境仍舊趨嚴(yán)，其他融資渠道處于收緊狀態(tài)。

其他融資渠道仍收緊

事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深化，房企的通道融資業(yè)務(wù)面臨著更為嚴(yán)峻的監(jiān)管。

從去年四季度開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)對(duì)16個(gè)熱點(diǎn)城市開(kāi)展金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的專項(xiàng)檢查，包括且不限于首付貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、與房地產(chǎn)中介及房企合作、理財(cái)及信托等多種業(yè)務(wù)。今年2月，融資渠道進(jìn)一步收緊，基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《備案管理規(guī)范第4號(hào)》，禁止私募、資管計(jì)劃投向上述16個(gè)熱點(diǎn)城市的地產(chǎn)項(xiàng)目。

這樣的監(jiān)管正在顯效。

首先是地產(chǎn)公司債限發(fā)。從去年9月底房產(chǎn)調(diào)控政策開(kāi)始，滬深交易所相繼對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的公司債監(jiān)管加嚴(yán)。海通證券分析師姜超的研報(bào)顯示，2016年11月境內(nèi)地產(chǎn)公司債發(fā)行18只，較10月的41只、9月的80只大量減少，發(fā)行金額也從10月的420億元減少至120億元；12月公司債僅有浙江萬(wàn)廈發(fā)行的5只私募債，發(fā)行金額僅為1.4億元。2017年1月發(fā)行6只地產(chǎn)公司債，發(fā)行金額32.4億，僅為去年同期的2.4%，即便考慮到春季的影響，與2016年2月相比，發(fā)行額也僅為其10.3%；而今年1月地產(chǎn)公司債發(fā)行額僅為同期的2.4%，2月以來(lái)地產(chǎn)公司債更是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。

其次是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行收緊。1月房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托成立規(guī)模僅100億元，同比減少逾三成；2月以來(lái)集合信托成立規(guī)模僅15.9億元。業(yè)內(nèi)人士表示資金成本抬升至7%以上。

內(nèi)地房企海外發(fā)債因此急劇升溫。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)內(nèi)地房企共發(fā)行境外債券23只，規(guī)?？傆?jì)79.5億美元。

海通證券分析指出，從融資成本看，2016年海外地產(chǎn)債平均票息低于2015年，但隨著人民幣貶值和美元進(jìn)入加息周期，海外發(fā)債成本開(kāi)始反彈，萬(wàn)科、綠地、碧桂園去年年內(nèi)發(fā)行的幾只票據(jù)票息均有抬升。在人民幣貶值壓力仍大、美元債融資成本上行的背景下，地產(chǎn)企業(yè)仍選擇海外融資，主要還是受?chē)?guó)內(nèi)融資收緊的驅(qū)動(dòng)。