每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒

近日，"善變"的花樣年控股業(yè)績會除了考慮重拾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，一個(gè)亮點(diǎn)是旗下彩生活集團(tuán)為其貢獻(xiàn)物業(yè)管理部分收入81.2%的份額，切入社區(qū)金融的"錢生花"O2O小貸平臺也開始貢獻(xiàn)收入。

相對于一二手房交易那樣的"一錘子"買賣，社區(qū)金融這塊高頻全方位交易的"大蛋糕"正越來越受到市場的青睞。除了彩生活，更多的資本也在虎視眈眈，比如三泰控股等，試圖分一杯羹。其中，近幾年迅猛擴(kuò)張的中民投在物業(yè)管理上突飛猛進(jìn)，在管面積已躋身行業(yè)前三甲。

隨之而來的是，中民投基于強(qiáng)大金融背景對社區(qū)金融的強(qiáng)力延展和滲透，又能玩出什么新的花樣？據(jù)悉，中民投不惜重金挖到業(yè)內(nèi)號稱"房模"之父的房地產(chǎn)金融大咖莊諾，他正在醞釀一盤新的社區(qū)金融大棋局，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對其進(jìn)行了獨(dú)家專訪。

社區(qū)金融是"不輕不重"的中間體

行家不做沒有"背調(diào)"的生意，為了體驗(yàn)現(xiàn)時(shí)的社區(qū)生活，回國后，莊諾來到一家銀行的物理網(wǎng)點(diǎn)，光辦理一張萬元存單就花費(fèi)了他整整一個(gè)小時(shí)的排隊(duì)時(shí)間。并且，他注意到，那些在銀行辦理業(yè)務(wù)的人群，大多是老年人，年輕人幾乎寥寥無幾。

"時(shí)間成本對年輕人來說尤其重要，現(xiàn)在除了拉出入境證明或辦理貸款，還有多少年輕人會去銀行辦理業(yè)務(wù)？都是網(wǎng)上操作，但是銀行的這些物理網(wǎng)點(diǎn)房租人員成本卻很大，近年來銀行的利潤率年年都在降低，而這些動作如果在社區(qū)里面就能完成，是不是既能節(jié)約業(yè)主時(shí)間，又降低了物理網(wǎng)點(diǎn)這些開支？"莊諾不禁如此思考。

他認(rèn)為，以往所提及的互聯(lián)網(wǎng)金融，其相對小眾，接觸者不夠廣泛，而銀行等實(shí)體金融又太"重"，成本高昂，而社區(qū)金融恰好屬于這兩者之間，屬于"不輕不重"的范疇，運(yùn)用合理的情況下，在物業(yè)門崗這樣一個(gè)特定空間里，就可以輻射整個(gè)小區(qū)常駐居民的一切日常消費(fèi)活動。

有了這些，越來越多的銀行物理網(wǎng)點(diǎn)就可以被小區(qū)的一個(gè)門庭所取代。中民投準(zhǔn)備了多少？莊諾透露，中民未來通過控股或者入股的形式，已經(jīng)控制了將近五億平方米的社區(qū)，1500多個(gè)小區(qū)，覆蓋了5000個(gè)小區(qū)的入口，將近2000萬常住人口。

在上海，中民未來收購了科瑞、上房、中房、明華等大型物業(yè)公司，且這些物業(yè)公司均屬于直接控股。中民投的長期目標(biāo)是構(gòu)建全國最大的物管公司。

按照中民投的計(jì)劃，三年之內(nèi)，這個(gè)數(shù)字會變成 10億平方米的物管面積，覆蓋5000萬居住人口。

"羊毛出在狗身上豬買單"

傳統(tǒng)物業(yè)的利潤率不過5%-6%，如何能滿足中民未來的胃口？莊諾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對所管控的物業(yè)進(jìn)行二次開發(fā)，才是中民投的目的所在，業(yè)務(wù)模塊主要涵蓋物業(yè)服務(wù)、居家養(yǎng)老和普惠金融。

莊諾所主要負(fù)責(zé)的普惠金融板塊便是主要基于物業(yè)服務(wù)和居家養(yǎng)老板塊所研發(fā)的各項(xiàng)服務(wù)和產(chǎn)品。

他舉例，一個(gè)普通三口之家居住于一個(gè)150平的房間，假設(shè)在這樣的一個(gè)物理空間中，這個(gè)家庭每年包括按揭等日常消費(fèi)按30萬來算，如何對這30萬進(jìn)行開發(fā)滾動就是社區(qū)金融要做的事。

但是銀行的貸款產(chǎn)品就千千萬，同質(zhì)化競爭已經(jīng)十分慘烈，社區(qū)金融要如何在這里殺出重圍？莊諾表示，"還是我做一手房的思維，羊毛出在狗身上我們要找豬買單。"

他舉了一個(gè)最簡單的例子，"因?yàn)榫用衽c物業(yè)網(wǎng)點(diǎn)零距離的優(yōu)勢，例如有業(yè)主今日結(jié)婚，小區(qū)物業(yè)是第一時(shí)間知道的，結(jié)婚接下來就是生孩子，那時(shí)我早已經(jīng)將市內(nèi)最好的月子中心準(zhǔn)備完畢，推薦給業(yè)主，她只需繳納一部分保證金，其余的都由我來支付，無需利息次年再還。"

如何實(shí)現(xiàn)盈利？他打比方說，"月子中心就是那個(gè)'豬'，我?guī)н^去的客源，他給我相應(yīng)提點(diǎn)，我拿出一部分來支付利息支出，剩下的就是所得，所有類似于此的場景消費(fèi)、醫(yī)療、教育、美容等等都可如此倒推。"

他還指出，包括入門遮陽傘、車位地面、車欄等地都是廣告的可植入陣地，以更便宜的價(jià)格代理業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，將這部分錢滾動起來，實(shí)現(xiàn)收益和雙贏等等都是未來物業(yè)金融會涉及的業(yè)務(wù)模式，"總而言之，可以開發(fā)的東西太多，還有很多正在探索。"他補(bǔ)充道。

記者了解到，中民投普惠金融基于社區(qū)各種消費(fèi)場景而設(shè)計(jì)的貸款產(chǎn)品已經(jīng)初具模型，近期就會上線。但具體是哪一款，莊諾表示暫不方便透露。

風(fēng)控和風(fēng)險(xiǎn)

任何金融產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)控制是個(gè)大問題。銀行的抵押貸款可以拍賣抵押品，而莊諾口中的普惠金融，有些甚至可以秒批，以速度和效率取勝，這部分該如何做好風(fēng)控？

"這就是控制了物業(yè)的好處"，他告訴記者，"如果是一個(gè)剛來的大學(xué)生借錢買車，我很難保證他明年還在這個(gè)城市發(fā)展，'追債'會是一個(gè)難題，但是對于業(yè)主，我對他的日常起居，甚至大概職業(yè)都有基本的了解，就算搬家也要經(jīng)過門衛(wèi)這一關(guān)，因?yàn)榻咏土私?，效率提高的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也無限縮小。"

信達(dá)國際投行董事總經(jīng)理黃立沖說，"這塊（物業(yè)金融）市場確實(shí)很大，開發(fā)出來體量可觀，不過現(xiàn)在還在概念階段，盈利模式并不清晰。"

不過，優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，"這筆生意還有很多難點(diǎn)，如果通過信息不對稱以及大體量拿下更低的折扣實(shí)現(xiàn)盈利，就十分考驗(yàn)銷售團(tuán)隊(duì)的能力。"

莊諾坦言，讓社區(qū)老人接受新興金融產(chǎn)品，本身就有難度和需要時(shí)間，這甚至是現(xiàn)階段社區(qū)金融的一個(gè)軟肋，我們無法規(guī)避它。但創(chuàng)業(yè)有著各種可能性，也正是其樂趣所在。

除了房地產(chǎn)商，銀行和投資機(jī)構(gòu)在物業(yè)金融領(lǐng)域的嘗試也越來越多。比如3月22日，廣州農(nóng)商銀行推出"互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)+金融"新模式，首發(fā)智慧社區(qū)APP，發(fā)展社區(qū)銀行搶占社區(qū)金融服務(wù)入口，再利用"互聯(lián)網(wǎng)+"思維來豐富支付場景。

據(jù)悉，A股上市公司三泰控股通過"速遞易"項(xiàng)目對社區(qū)生態(tài)探索三年多后，于去年8月新推"必有"商城產(chǎn)品，號稱其終極目標(biāo)是布局社區(qū)金融服務(wù)。

新的"風(fēng)口"之下，誰能突出重圍，很快就會有答案。