每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成

去年以來，房地產(chǎn)市場一路高歌猛進(jìn)。從早前國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況來看，2016年商品房銷售面積157349萬平方米，較上年增長22.5%；商品房銷售額117627億元，較上年增長34.8%。

近期，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有十余家上市房企公布了2016年年報(bào)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，已公布年報(bào)的上市房企，大多實(shí)現(xiàn)了銷售和利潤的雙增長。

但3月22日晚間，北京房企巨頭之一的北辰實(shí)業(yè)發(fā)布了2016年年報(bào)。年報(bào)顯示，在營業(yè)收入增長近四成的情況下，凈利潤下滑近二成，陷入增收不增利的困境。受當(dāng)前全國調(diào)控影響，雖然現(xiàn)有儲備貨值較大，但今年銷售目標(biāo)僅200億元。

凈利下滑近二成

根據(jù)北辰實(shí)業(yè)2016年年報(bào)，截至2016年12月31日，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額和銷售面積分別為人民幣226億元(含車位)和155萬平方米，同比分別大幅增長208%和154%；營業(yè)收入98億元，同比增長36.79%；利潤總額、凈利潤和歸屬母公司凈利潤分別為6.85億元、5.25億元和6.01億元，同比分別下降20.69%、17.43%和1.86%。

在合同銷售金額和營業(yè)收入均出現(xiàn)大幅增長的情況下，凈利潤卻出現(xiàn)較大幅度下滑，北辰實(shí)業(yè)給出的解釋是，“開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量快速擴(kuò)大、銷售金額大幅增長導(dǎo)致前期費(fèi)用增加及當(dāng)期結(jié)算產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化”。

年報(bào)顯示，2016年，北辰實(shí)業(yè)營業(yè)成本達(dá)到66.97億元，較上年增長66.8%，北辰實(shí)業(yè)對此解釋為“發(fā)展物業(yè)結(jié)算面積增加及投資物業(yè)（含酒店）持有經(jīng)營項(xiàng)目業(yè)績提升”。

早前，碧桂園發(fā)布的2016年報(bào)顯示，其實(shí)現(xiàn)合同銷售金額、合同銷售面積、核心凈利潤分別為3088億元、3747萬平方米、119.8億元，分別同比增長120%、74%、22.3%。

而資產(chǎn)規(guī)模與北辰實(shí)業(yè)相當(dāng)?shù)男褫x控股，2016年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額、合同銷售面積530億元、291.6萬平方米，分別同比增長75%、42%；營業(yè)收入和核心凈利潤分別達(dá)到222億元和28.2億元，分別同比增長22%和28%。

顯然，在去年房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)的大背景下，北辰實(shí)業(yè)的表現(xiàn)看上去并不那么“美”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者多次致電北辰實(shí)業(yè)投資者關(guān)系部，其對凈利潤下滑等相關(guān)事宜未予以置評。

“整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率呈下降趨勢。”復(fù)旦大學(xué)房產(chǎn)企業(yè)研究所執(zhí)行所長陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時說，“目前，大部分房企利潤的增長主要得益于銷售規(guī)模的擴(kuò)大，但那些業(yè)務(wù)過于集中在一二線等熱點(diǎn)城市的房企，過高的拿地成本很大程度上會擠占企業(yè)的利潤空間。”

年報(bào)公布后，今天開盤后北辰實(shí)業(yè)（601588.SH）就一路走低，全天走勢疲軟。截至收盤，北辰實(shí)業(yè)股價跌幅達(dá)5.92%，位列滬深A(yù)股地產(chǎn)板塊末尾，而該板塊全天跌幅僅有0.32%。

北辰實(shí)業(yè)在A股市場表現(xiàn)很是“搶眼”。而投資者們“用腳投票”，回應(yīng)了北辰實(shí)業(yè)2016年的市場表現(xiàn)。

銷售目標(biāo)偏于保守

根據(jù)年報(bào)，2017年北辰實(shí)業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)持“輕資產(chǎn)運(yùn)行、新經(jīng)濟(jì)支撐、低成本擴(kuò)張、高端服務(wù)業(yè)發(fā)展”的戰(zhàn)略方向，持續(xù)深化實(shí)施低成本擴(kuò)張、品牌擴(kuò)張和資本擴(kuò)張三大戰(zhàn)略，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。

目前，北辰實(shí)業(yè)已在北京、長沙、武漢、杭州、成都、南京、蘇州、合肥、廊坊、重慶和寧波等11個城市布局，擬建、在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積超過1500萬平方米，而這些城市大部分已于近期出臺或升級調(diào)控政策。

但北辰認(rèn)為，這些城市“存銷比小、去化周期短、人口流入多、需求支撐強(qiáng)”。北辰表示，將在繼續(xù)深耕已進(jìn)入的一二線熱點(diǎn)城市區(qū)域的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)關(guān)注并不斷聚集長江經(jīng)濟(jì)帶、京津冀首都經(jīng)濟(jì)圈、川渝城市群以及經(jīng)濟(jì)支撐能力強(qiáng)、需求旺盛的節(jié)點(diǎn)城市。

值得注意的是，隨著調(diào)控范圍的不斷蔓延，北辰實(shí)業(yè)在年報(bào)中也多次提到要規(guī)避拿高總價、高單價、高溢價的地塊，而實(shí)施低成本擴(kuò)張戰(zhàn)略。

具體來說，在投資端，就是“靈活運(yùn)用公開競拍及合作開發(fā)、收購兼并等多種方式，豐富項(xiàng)目儲備”，高度重視新型城鎮(zhèn)化、城中村改造以及京津冀協(xié)同發(fā)展所帶來的新機(jī)遇。在營銷端，加快項(xiàng)目去化速度，加強(qiáng)對健康養(yǎng)老和文化創(chuàng)意等培育業(yè)務(wù)的研究和探索，防范市場風(fēng)險(xiǎn)。

對2017年業(yè)績展望，北辰實(shí)業(yè)表示將力爭實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)銷售125萬平方米，實(shí)現(xiàn)合同銷售（含車位）200億元。在土地儲備大幅增加的同時，這一銷售目標(biāo)甚至比2016年還低了一成。

而旭輝集團(tuán)總裁在之前的業(yè)績發(fā)布會上曾表示，2017年將會加大在土地方面的投資，更是將今年的銷售目標(biāo)定位650億元。

“目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度很快，企業(yè)不進(jìn)則退，企業(yè)一般會拿出上年度銷售額的三分之一用于購置土地。”陳晟表示，“北辰實(shí)業(yè)銷售目標(biāo)保守，與其土地儲備不夠豐富有很大關(guān)系。”